《南昌市抚生路项目定位及产品设计建议书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南昌市抚生路项目定位及产品设计建议书（29页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、重庆百年同创房地产开发有限公司 南昌市抚生路项目定位及产品设计建议书二O一O年十一月十日目 录第一部分 地块基本情况解读一、项目概况二、项目交通及占有资源第二部分 南昌写字楼及商业市场现状一、南昌城市背景二、南昌写字楼现状三、南昌商业发展现状第三部分 项目定位基础解析一、项目地块背景二、项目SWOT分析三、项目核心竞争力分析第四部分 项目开发理念与功能定位一、项目定位原则和定位思路二、开发理念三、项目物业功能定位第五部分 项目规划设计方案建议第六部分 项目投资收益测算第一部分 地块基本情况解读一、 项目概况1、项目位置;本项目地处南昌市西湖区抚生路与灌婴路交接的十字路口，位于南昌城南部朝阳洲核
2、心规划区，距传统老城核心商圈（八一路胜利路）约4公里，与岸西飞速建设的红角洲隔江相望。2、 技术经济指标本项目占地规划面积约9.8亩（合6500），容积率待定，写字楼商业用地。3、 项目现状地块情况：1）地块自然方正，相对平整，目前部分物业暂时租赁用于洪城驾驶校；2) 南北跨度约70米，东西跨度约80米；3）有少量原有民房需拆出，拆出难度相对较小；4）项目附近有部分民房及商业，较影响本项目建成后的整体形象。项目位置及周边图片： 周边现状：东临南昌市物流辗转基地 南邻桃花小学，喜盈门建材广场，喜盈门灯饰广场西面规划建设约140亩慈善医院用地，含部分商业与住宅 北面隔街（灌婴路）是规划33万高层住
3、宅众鑫城上城二、 项目地理交通及资源特色1、 项目所在地交通道路系统地块北临灌婴路，西临抚生路；灌婴路向西延伸至赣江沿江大道，东延伸至地铁三号线，抚河象湖风景区；抚生路北至朝阳洲中路，南至外环要塞昌南大道；抚生路与灌婴路是朝阳洲主要交通干线，贯穿南北与东西向；同时，接驳地铁与临江大道，将朝阳新城与红角洲、老城核心区紧密相连，是区域交通命脉。2、 项目所在地特色资源 朝阳洲象湖风景区位于本案东部两公里处，“象湖”一名由其号（象山先生）而来；也有一说因湖貌似大象外形，故名“象湖”，建设定位于旅游休闲、水上运动、生态园三大功能区，主要景点有：灌婴广场、观礼台、渡口长亭、藉香榭、环漪阁、万寿宫，还有沙
4、滩泳场、千亩垂钓中心等。 新开工建设的南昌动物园新园，位于朝阳洲中部，距离本案约两公里，总占地面积2400亩，一期工程位于桃花河南、桃花路以西，占地面积784.5亩。建成后可年接待游客量达到100万人次。新动物园定位于科普教育、动物研究基地，成为南昌城市名片之一第二部分 南昌写字楼及商业市场现状一、 南昌城市背景1、经济现状南昌国民经济持续增长，速度较快。2009年全市实现生产总值1837亿元。2009年全市固定资产投资规模持续扩张，全年全市累计完成50万元以上固定资产投资1546.88亿元，同比增长42.4%。 2010年市财政收入以每三个月200亿元的速度增长，截止上半年，市财政收入达到近
5、450.28亿元，增速位居中国省会之首，该市财政收入列居全国省会城市前列。南昌工业、制造业和第三产业的发展给南昌写字楼未来发展打入一针强心剂。2009年，全市工业增加值为753.2亿元，占GDP的40.99%，目前，南昌已形成汽车、医药、食品、航空、冶金、机电、家电、纺织服装、电子信息、化工、新材料等30多个大类、130多个中类、500多个小类门类比较齐全的工业体系。在工业制造业中，汽车产业是南昌目前第一大支柱产业，到2015年，南昌汽车产业主营业务收入将超1000亿元。虽然南昌经济总量在全国省会城市中排名靠后，但其中部铁路航运要塞的地理位置与新城宏伟规划建设的良好背景，造就了其迅猛递增的经济
6、发展速度。良好的宏观经济发展给南昌写字楼市场提供一张温床。同时，第三产业发展迅猛加大对写字楼的需求。比如说有律师行，有会计师行，有物流公司，有中介公司，仅仅是地产行业就有巨大的分工行业，有开发公司，有做广告的，做经纪的，做模型的，做其它的，这一切分工使所有的人要拥有自己的一个场所，写字楼的需求也日渐增加。2、 人口规模:南昌市是富有优秀革命传统的内陆城市，城市文化底蕴深厚，素以“英雄城”著称。全市共辖五区（东湖、西湖、青云谱、湾里、郊区）、四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县），总面积7402.86平方公里，总人口448.85万人，总户数119.26万户，户均2.99人，人口密度606人/平方
7、公里，其中城区总面积为617.07平方公里，城区总人口2007年已越200万。截止2009年底，户籍人口497.33万，常住人口464.89万，城区人口：222.5万人。3、 交通状况南昌历来是华东地区的重要交通枢纽，铁路、公路、航空、水运相结合的立体交通网络四通八达，方便快捷，也是大京九铁路唯一途径的省会城市。 航空昌北机场距市区23公里（昌九高速公路经过），每周有近百个航班抵达各地，航班主要通达线路有南昌至北京、福州、广州、海口、深圳、厦门、温州、西安、上海、香港等25条航线。 铁路京九铁路与浙赣铁路在境内贯穿交汇，浙赣、湘赣、南浔、赣宁等铁路主干线纵横穿越。公路昌九、昌樟高速公路是连接赣
8、江两岸的纽带，南昌各长途汽车线路有省际客车，通达广州、深圳、南京、合肥、义乌等近百个外省大中城市；省内客班车，通达江西省内各个大、中、小城市或城镇。水路沿赣江、抚河、锦江和鄱阳湖可到达长江各口岸，至九江外运港口220公里。 高铁 (昌九城际)起点位于九江站，出庐山站后沿京九铁路东侧而行，终点为南昌北站，与现有的京九铁路相连，引入南昌站。全线共设九江、庐山、德安、共青城、南昌站，设计速度目标值为每小时250公里。昌九城际是连结南昌中心城市与九江等辐射城市之间的高速铁路系统，已经成为南昌九江等周边城市民众往来的主要交通工具。轨道交通系统 （简称南昌轨道或NCRT）是江西省首条轨道交通运输系统，将连
9、接南昌的主城区和各个卫星城，目前南昌轨道交通已规划建设5条线路，其中1、2号线一期总长50.996公里（一号线均为地下线），2015年正式通车载客运营。其余3条线路随后将陆续开工建设。 4、 南昌市消费能力消费水平，体现的是城市的消费实力。消费结构，体现的是城市的消费质量。南昌居民消费持续快速增长的同时，消费结构正在不断优化。2009年全市GDP增幅达13.1%位居全国省会城市第一. 2009江西全省人均财政总收入突破2000元，人均财政支出超3000元，南昌市全年人均GDP约36000元。2001至2010年城市化率44.47%.数据显示，今年上半年，我市实现社会消费品零售总额355.1亿元
10、，同比增长21%。而在过去的10年间，这一重要经济指标维持了年均16.4%的增速。上半年南昌市城市居民人均可支配收入5571元，人均消费性支出3580元。二、 南昌写字楼现状1、 南昌写字楼特征“商居一体”暂不会出局，老城区向SOHO式公寓过渡，新城逐渐升级为城市综合体。南昌在运营中的写字楼，有一种明显特征是商务楼，兼具住宅和写字楼两种功能。“商居一体”的写字楼占据了市场相当大的份额，而且这个份额存在继续增加的趋势。比如国贸广场、财富广场和东方广场等便属于这一类型；东方广场，由一幢智能化写字楼和一幢商务公寓及部分商铺组成，“居商混杂”并不会影响商住楼销售，这也是目前南昌商业写字楼的一种现状，随
11、着南昌一批创业型企业，进入成长期或成熟期，必然需要改善企业的办公环境，告别开董事会时常被婴儿的啼哭打断的尴尬。位于老城中心八一路上的南滨国际中心是老城少量纯写字楼的代表，红谷滩商务CBD中心大量的综合体项目（南昌金融大街，绿地中央广场等）代表了南昌向全国和全球商务贸易的形象。老城区当经济发展到一定程度，“居商混杂”的现象逐步退出市场是必然的。然而南昌老城区城市扩张和换代升级需要一个漫长的时间，从传统的筒子型商住楼到SOHO式酒店式公寓过渡是近期发展主题。2、 南昌写字楼分布及辐射状况目前南昌市老城写字楼大多集中在市中心广场中山路一代，在这个区域集中了财富广场、地王广场、华龙国际大厦、太平洋商务
12、广场等一批及具代表性的写字楼，这些区域相对来说，商业氛围浓郁，同时该区域人员相对复杂，交通较为拥挤，停车较为困难，特别是高峰期，出行较为不便，这对于现代企业的办事效率将带来影响，从发展的角度来看，老城中心繁华地段并不适合中小型企业作为办公场所，由于投资额度较大也不适合中小型投资者； 红谷滩商务CBD集中区，南昌商务办公与购物天堂。红谷滩新区集商务、办公、信息、商业、文化、旅游、居住等多功能为一体的现代化新城市中心区CBD中心，其城市价值同比上海外滩、浦东新区，重庆的南滨路和两江新区。南昌经济、商务和政治将迁移至该区重心，未来规划为大型商圈和南昌商务核心，所以顺势而发展看了多个大型综合体项目，如
13、绿地中央广场、南昌金融大街等超大型集商务、酒店、商业与居住功能为一体的综合体项目。小结：目前南昌写字楼集中放量于红谷滩CBD地区，今后相当一段时间该区写字楼市场将继续放大规模，而其他区域例如赣江东岸传统老城区，由于道路狭窄，交通拥堵，地块紧缺且拆迁成本过大等等原因发展空间有限，近期少有写字楼放量，存量市场都是一些时隔多年的商住楼，其产品滞后陈旧，还处于比较原始的状态。本项目所处老城南部城市边缘，是未来老城商业、居住和商务发展的方向；部分靠南发展的企业亟待改善办公环境，因此本案规划为写字楼具有较高的可行性及商业价值。3、 南昌市现有部分写字楼介绍区域案名体量及容积主力户型在售价格特色地址及电话高
14、新开发区群辉大厦18556，2.4850-2684800元/玻璃幕墙15层独幢京东大道177号（青春家园东门斜对面）0791-8198298高新开发区中凯国际39875，6.560-500/售罄，当前二手价格6967元/板式高层高新开发区京东大道698号0791-8110999西湖区南滨国际中心92583，5.6178-30016000元/130米椭圆形双子楼，五星级酒店+超甲级写字间。地上25层，1-4层商业西湖八一大道2号（与站前西路交汇处原南昌宾馆）0791-6399999红谷滩中心区洪客隆国际金融中心172840，7.17260-160014000元/最低1-3层为商业裙楼，4栋30F住宅公馆，48F超高层写字楼 春晖路和红谷大道交汇处（洪客隆百货第一街区店对面）6666216红谷滩中心区唐宁街115000，5.7340-60待售，未开盘由一栋双子座公寓（酒店式公寓+LOFT）高层及一栋154米写字楼组成红谷滩中心区红谷中大道与会展路交汇处红谷滩中心区佰瑞琪约54800，6.2北楼单层1200待售，未开盘A、B两座主楼定性为“总部ONE”及“LOFT3”；商业裙楼立意打造江西首个专业珍宝城。红谷滩中央商务区总部基地（世贸西路）0791-3883888红谷滩中心区南昌金融
