武汉红星美凯龙商业项目工作可行性研究报告

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1、武汉红星美凯龙世博家居广场建设 项目可行性研究报告武汉红星美凯龙世博家居广场建设项目可行性研究报告华太咨字（2011）06025号北京东方华太工程咨询有限公司二一一年六月85北京东方华太工程咨询有限公司 武汉红星美凯龙世博家居广场建设项目可行性研究报告华太咨字（2011）06025号编制单位：北京东方华太工程咨询有限公司资质等级：工程咨询甲级证书编号：工咨甲10120070052总 经 理： 宋世其项目负责人： 杜艳江编制人员： 汪 静 杜艳江审核人员： 周文年目 录第一章 申报单位及项目概况11.1 项目申报单位概况11.2 项目概况21.2.1建设背景21.2.2 建设地点81.2.3 主

2、要建设内容及规模81.2.4 建设条件81.2.5 项目用地81.2.6 项目建设期91.2.7 投资规模及资金筹措方案91.2.8 主要技术经济指标101.3 报告编制依据11第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析122.1 发展规划分析122.1.1 武汉市发展规划分析122.1.2 区域发展规划分析132.2 产业政策分析162.3 行业准入分析16第三章 项目建设方案173.1 建设条件173.1.1 地形地貌173.1.2 气候条件173.1.3 工程地质条件183.1.4 水文地质条件183.1.5 交通运输条件183.1.6 公用设施社会依托条件193.2 建筑方案203.2.

3、1 设计依据203.2.2 总图设计203.2.3 建筑工程253.3 公用工程273.3.1 给排水273.3.2 供配电293.3.3 弱电系统323.3.4 暖通空调工程353.3.5 消防系统363.3.6 防雷接地系统373.4 项目实施进度383.5 工程招标403.5.1 招标的依据403.5.2 招标范围403.5.3 招标组织形式403.5.4 招标方式403.6 项目实施组织机构配置41第四章 资源开发与综合利用分析434.1 资源利用分析434.1.1 项目建设期主要资源消耗434.1.2 项目运营期主要资源消耗434.2 资源节约措施434.2.1 节约用地434.2.

4、2 节约用材444.2.3 节约用水444.2.4 其他资源节约措施45第五章 节能方案分析475.1 用能标准与节能规范475.2 项目能耗状况和耗用指标分析485.2.1 能源供应情况485.2.2 能源耗用指标485.3 节能措施485.3.1 建筑节能485.3.2 电气节能措施505.3.3 能源管理措施505.3.4 日常生活节能措施51第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析526.1 项目选址及用地方案526.1.1 项目建设地点526.1.2 场址土地权属类别及占地面积526.1.3 土地利用现状526.1.4 占用耕地情况及其他526.2 土地利用合理性分析526.3 征地

5、拆迁和移民安置规划方案53第七章 环境和生态影响分析547.1 区域环境现状547.2 生态环境影响分析547.2.1 项目建设期环境影响547.2.2 项目营运期环境影响577.3 环境保护措施方案597.3.1 施工期环保措施597.3.2 营运期环保措施637.4 地质灾害影响分析647.5 特殊环境影响64第八章 投资估算及资金筹措658.1 投资估算658.1.1投资估算依据658.1.2 投资估算方法658.1.3 项目总投资678.2 资金筹措67第九章 经济影响评价689.1 项目财务评价689.1.1 财务分析基础数据689.1.2 营业收入和税金估算689.1.3 总成本费

6、用估算699.1.4 项目静态盈利能力分析709.1.5 项目动态盈利能力分析709.2 经济影响分析719.3 行业影响分析71第十章 社会影响评价7310.1 社会影响效果分析7310.2 社会适应性分析7310.3 社会风险及对策分析74附 表 附表1 项目建设投资估算表 附表2 资金来源与使用计划表 附表3 营业收入及相关税金估算表 附表4 总成本费用估算表 附表5 固定资产折旧估算表 附表6 利润及利润分配表 附表7 项目投资现金流量表附 件附件1 武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司企业法人营业执照附件2 武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司组织机构代码证附件3 武汉红星美凯龙

7、世博家居广场发展有限公司税务登记证附件4 项目国有建设用地使用权成交确认书（武土交确字2010第274号）附件5 项目规划条件（武规条字（2010）第169号）附件6 项目环境影响报告表的审批意见附件7 项目节能审批意见附件8 银行资信证明附 图附图1 项目总平面图附图2 项目建筑效果图附图3 美凯龙商场各层平面图附图4 办公写字楼各层平面图第一章 申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况建设单位：武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司单位地址：湖北省武汉市硚口区解放大道329号注册资金：2000万元法定代表人：车建芳公司概况：武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司是红星家具集团的全资子公司

8、和连锁商场之一，注册资金2000万元。经营范围：家具、建筑材料、化工原料、装饰材料、金属材料、五金、百货、针纺织品、卫生洁具批发；房地产开发。红星家具集团有限公司创始于1986年，是以“红星美凯龙”品牌连锁经营的国家级大型家居企业集团，注册资金人民币1亿元。“红星美凯龙家居广场”主要销售家具、装潢建材、家用纺织品、家装饰品、厨房用具、卫生洁具、家电、园艺、灯具、布艺等。自创业以来，始终以建设温馨、和谐的家园，提升消费者的居家生活品味为己任，至今已在全国28个城市开办了44家商场，市场总规模超过380万平方米。2007年销售总额突破153亿元，成为中国家居业的第一品牌，成为世界家居业500强之一

9、。创业24年来，红星美凯龙始终秉承“一丝不苟，视信誉为生命；勤奋务实，视今天为落后”的企业精神，积极实施“品牌市场全国连锁化经营、全球化名牌捆绑品牌经营”的策略，在全国领先推出了“市场化经营，商场化管理”的模式，被誉为“红星美凯龙经营模式”。并在中国家居业首创了“所有售出商品由红星美凯龙负全责”的诚信创举，为中国家具建材市场的发展与繁荣作出了创造性的贡献。 红星美凯龙连续5年跻身中国民营企业500强前50位，2006年获得“中国家居行业核心竞争力第一品牌”、“中国家居行业十佳竞争力之星”、“中国家具连锁最具影响力品牌”，2007年荣获“国内影响力品牌领袖大奖”、“家居家装行业影响力品牌领袖大奖

10、”，2008年被评为“中国十大自主创新品牌”、“中国家居行业唯一标志性品牌”。红星美凯龙创建的品牌连锁大卖场，不只是简单的商业流通物业；红星卖场销售的家居商品，也不单是普通意义上的商品，我们更多传播的是一种“家的文化”、“家的艺术”，引领社会大众高品质的生活理念和生活方式。武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司按红星集团连锁家居商场的经营模式进行管理，立足武汉，开拓武汉乃至华中地区市场。1.2 项目概况1.2.1建设背景1.2.1.1 行业发展前景家具是人们的必须消费品，家具行业也是历史非常悠久的行业。目前我国家具企业及从业人数是世界上最多的，有5万多家企业和500多万员工。我国家具业已经从一

11、门传统的手工业，发展成为一个以机械化生产为主、门类齐全、技术和艺术含量不断提高的重要产业。我国是家具生产大国，同样也是家具消费大国，我国有13.7亿人口，巨大的潜在的家具消费市场已为世人瞩目。中国家具行业的国内市场销售额从2007年的1059亿元增加到2010年的2624亿元，三年平均增速为35.5%，高于社会消费品零售总额20.8%的增速。我国家具市场总量不小，但与国外家具消费水平相比较，我国家具人均消费水平还很低，中国人均家具消费水平是美国的1/43，韩国的1/10，行业发展空间广阔。近年来，我国一直保持快速发展的势头，根据国家统计局2010年国民经济和社会发展统计公报，2010年我国国内

12、生产总值397983亿元，比上年增长10.3%，已超过日本成为世界第二大经济体；我国的GDP从1978年的2683亿美元，猛增到2010年的5.879万亿美元，30余年间增长了20余倍，平均增速接近10%，开创了中国经济发展史上前所未有的“高速”时代；2010年我国城镇居民人均可支配收入13390元，增长7.8%。经济的稳步快速发展和人民生活水平的显著提高为企业产品的销售提供了强有力的购买基础。进入21世纪，我国政府提出加快城市化和小城镇化建设步伐。党的十六大提出，全面繁荣农村经济，加快城镇化进程，以便进一步拉动消费市场，扩大消费领域。国家的这一举措，进一步促进了我国的住宅建设，由于住宅产业化

13、的发展，住宅作为一种商品进入市场，进而也为各类家具和配套产品提供了发展空间。 据建设部住宅产业化促进中心的统计，我国每年基本建设竣工量有12亿平方米，是全欧洲一年建设竣工量的6倍。其中，城镇住宅建设大约有5亿平方米。按每户100平方米计算，可以为500万户提供住宅。也就是说，每年有500万户住宅要进行家具的配置，这将会带动民用家具需求量增加。此外，由于第三产业的发展和房地产业的崛起，国内每年有数千万平方米的办公楼宇和公共建筑竣工，要求提供大量不同门类的家具，尤其是办公家。同时，随着现代化办公方式的兴起，过去旧的办公桌椅已进入更新换代期。办公家具需求在今后几年里也将急剧增加。因此，中国家具行业有

14、着巨大的市场潜力。1.2.1.2 区域环境优势（1）武汉市宏观经济环境作为华中重镇的武汉，中部龙头的地位已经日益彰显，中心城区“向心力”作用加强，看好武汉，投资武汉已经成为市场共识。目前，武汉的城市力尚在提升当中。近年来，国家“中部崛起”战略、湖北“8+1”城市经济圈战略、武汉“两业并举”战略的制定和实施，将提供更加有利的区域发展环境。武汉市近十年来保持了两位数的经济增长速度，人民生活进一步改善。根据武汉市国民经济和社会发展统计公报：2010年全年地区生产总值5515.76亿元，比上年增长14.7%。全年城市居民人均可支配收入20806.32元，比上年增长13.2%；人均消费支出14490.07元，增长14%。随着人民生活水平的提高，人们将进一步提高家居生活的档次，其将带动武汉家居建材消费市场的繁荣发展。根据2010年武汉市房地产销售统计数据，全市房地产业也保持了稳步发展趋势。全年房地产开发投资1017.4亿元，比上年增长30.7%；房屋新开工面积2626.27万平方米，增长59.1%；房屋竣工面积919.4万平方米。全年商品房销售面积1207.97万平方米，比