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1、建设项目基本建设程序交流 工程 1 项目建设程序主要内容概述 按现行规定 我国工程建设程序主要包括立项决策阶段 工程设计及报建阶段 采购与施工阶段 竣工交付使用阶段这几个阶段 今日粗浅的将个人对建设程序的理解结合本人及公司同时在代建 监理工作中的经验与在座同事交流 以期能达到共同提高的目的 2 建设程序基本流程 工程设计及报建 方案设计 初步设计及其批审 施工图设计及其审批 扩初设计 采购与施工 建设准备 施工许可 施工与安装 生产准备 验收交付使用 项目后评价 竣工验收 竣工结算与竣工决算 3 按照我国有关规定 建设工程必须执行以下四个管理制度 4 建设项目的表现形式多种多样 投资规模 工程
2、数量复杂程度 时间跨度等等各不相同 但各个项目建设管理均有共性的特点 5 根据项目的建设程序 报建工作贯穿立项 征地 报建 施工及竣工验收各阶段 报建手续是由一系列牵涉部门广 搭接关系多 办理时间长的工作组成 据不完全统计 完成一个项目报建工作各个环节需取得有关主管部门批复文件约八至十份 全部办理时间约占整个项目建设周期的一半 自两年前国家行政许可法颁布实施后 各政府部门对审批事项根据实际需要均作了一定的调整 在受理审批范围及审批时间上作了相应规定 使业主在办理过程中能做到有章可循 有法可依 办理时间也有据可追 6 总结各阶段报建工作的经验 主要有几点精神值得注意 第一是充分掌握各项报建报批工
3、作的先后搭接关系前期工作牵涉面广 要求业主首先要理清具体项目需要申报的各项环节 不同项目有不同的申报要求 事先要针对报建工作做好全盘的策划 最好能画出各阶段的时标的网络图 把所有报建报批工作以时间坐标的形式表示在图上 这样既可以搞清楚前期工作的全部内容 又可以明晰各项工作的紧前紧后关系 更重要的是 可以反映出该工程的前期工作的关键线路 及时发现哪些报批环节滞后并及时引起重视予以纠正 确保工程能按总控时间计划完成 7 针对一般项目常规性前期报建工作关键线路如下 项目立项 环评报审 申请选址意见书 用地预审 申请建设用地规划许可证和规划设计条件 修建性详细规划编制 修建性详细规划方案审查 征求消防
4、 卫生 人防 市政 消防 环保 绿委等有关部门意见 初步设计审查 施工图编制 申请建设工程规划许可证 施工招标 质监安监申报 申领施工许可证 上述关键线路环节每项工作均应重点关注 一旦影响将会对建设工期造成直接延误 案例 报建关键工作流程图 8 第二点准备好各项报批资料 根据行政许可法的规定 目前所有项目报批的部门对受理的资料都有详细的刚性要求 如果缺项 将不予受理 因此 在申请各局 委 办的报建前 应事先了解清楚所有资料文件 备齐规定的报批附件 只要符合条件 目前各部门都能在法定的期限内作出批复 关于前期及后期报建报批各环节需要的资料和条件 将在本讲稿的附件中反映 各位同事如有需要可以提供各
5、位共同分享 9 第三点 力争建设项目纳入发改委的市重点项目纳入省发改委重点项目库后 在规划 国土 建委等报建审批环节均可适当简化 审批时限也能有效压缩 使项目主要报建环节能运转协调 便捷高效 10 第四点要注意的是要发挥专业单位的专业力量 报建管理工作既体现业主的组织能力 又应充分调动参建单位的力量 比如规划 人防 卫生 消防等方面的报建工作可由实施代建制的代建单位组织 因为代建单位专业部门和专业人员配套比较完善 在各报建环节有丰富的经验和教训 而且与各专业对口政府部门接触较多 除了熟悉报建流程和运作 还能协调好各参建单位 如设计院 可研编制单位 环评单位 施工总包及分包单位等在报批过程中的配
6、合作用 从而避免在前期阶段走弯路而浪费宝贵的建设工期 11 以下按立项 用地 规划及设计报建 招标 施工报建及竣工验收报批六个阶段 简单介绍各环节的报建报审主体 报建部门及报建成果 12 立项篇 项目策划主体 业主 项目建议书报建主体 业主审核单位 发改委 可行性研究报建主体 业主审核单位 发改委 项目立项报建主体 业主审核单位 发改委或建委 立项阶段报建流程 阶段一 立项阶段的主要工作有项目建议书 可行性研究报告编制和报批 立项批复 13 立项阶段主要报批事项一览表 14 项目建议书阶段项目建议书是项目法人向政府部门提出的要求建设某一建设项目的建议文件 是对建设项目的轮廓设想 是从拟建项目的
7、必要性及大方面的可能性加以考虑的 15 可行性研究阶段项目建议书通过主管部门批准后 业主即可组织进行该项目的可行性研究工作 可行性研究是项目前期工作的最重要内容 其结论为政府部门最终决策提供直接的依据 可行性研究报告注意事项 1 制定好项目建设规模和建设标准 2 做好投资估算的编制 尽量把相关费用预测好 各费用开项及成本列支要预留足 因为以后如果初步设计概算超过可研估算10 需调整可研报告重新报批后 项目方可继续实施 16 用地篇用地阶段主要工作包括办理 建设项目选址意见书 用地预审 拟订征地方案和报批 办理 建设用地批准书 办理 建设用地规划许可证 及设计要点等 17 用地阶段报建流程 征地
8、拆迁摸查实施主体 业主 申请选址意见书报建主体 业主审核单位 规划局 环境影响评价审核报建主体 业主审核单位 环保局 权属调查报建主体 业主审核单位 国土局 用地预审报建主体 业主审核单位 国土局 地质灾害评价审核报建主体 业主审核单位 地矿局 申请建设用地规划许可证和规划设计条件报建主体 业主审核单位 规划局 权属确认和土地勘查定界报建主体 业主审核单位 国土局 划分国土用地红线报建主体 业主审核单位 国土局 征地预公告报建主体 业主审核单位 国土局 拟定征地补偿方案报建主体 业主审核单位 国土局 征地听证和报批报建主体 业主审核单位 国土局 批后实施和征地补偿报建主体 业主审核单位 国土局
9、 土地有偿使用手续和建设用地批准书报建主体 业主审核单位 国土局 政府批准使用国有土地和供地方案报建主体 业主审核单位 国土局 国有土地使用权属批准文件报建主体 业主审核单位 国土局 拆迁公告报建主体 业主审核单位 国土局 拆迁及结案报建主体 业主审核单位 国土局 征用城市国有建设用地 征用农村及集体等其它土地 阶段二 18 用地阶段主要报建事项一览表 19 用地报建工作注意事项由于征地手续政策性强 资金投入大 受当地的社会经济人文环境影响大 不可遇见因素多 特别是对于征用农村及集体用地 需要经市国土局 省国土资源厅 省市政府 国务院逐级向上申报 审批环节多 建议用地手续委托区属土地开发中心或
10、道路扩建办等政府专业部门完成 这样可有效控制征地成本和时间 20 办理 建设用地规划许可证 注意事项1 在报批过程中 最好能跟规划局用地处沟通 提前征询本项目规划设计要点容积率 限高 总建面积 建筑红线退缩范围等指标是否满足要求 有无强制性额外配置共建设施 如邮电所 学校 卫生处理站等 2 另外 因为目前天峻县规划部门和国土部门在项目用地现场测绘时 使用的是两套不同的坐标测绘系统 建议业主应事先将国土部门出具的权属红线图交规划部门 以避免规划用地红线超出国土红线范围 杜绝引起不必要的权属纠纷 21 国家事业单位 政府部门 与普通建设工程立项及用地不同之处 国家事业单位 政府部门 由于其项目特殊
11、性 多数以政府批文代替立项 可研 项目建议书等手续用地属于国家划拨 与普通项目有明显区别 以国有土地划拨的形式获得建设用地 附例 22 23 规划及专业报建篇规划及各专业报建工作包括总平面规划方案报审 修建性详细规划报审 管线综合规划报审 建筑设计方案报审 专业部门报审 初步设计审查报审和 建设工程规划许可证 报审等工作 24 设计招标实施主体 业主 修建性详细规划方案审查报建主体 业主审查单位 规划局 红线内道路 绿化报建报建主体 业主审核单位 规划局 管线综合规划报建报建主体 业主审核单位 规划局 人防报建报建主体 业主审核单位 人防办 消防报建报建主体 业主审核单位 消防局 环保报建报建
12、主体 业主审核单位 环保局 放线 验线 面积核算报建主体 业主审核单位 规划局 申请建设工程规划许可证报建主体 业主审核单位 规划局 缴纳市政配套设施费报建主体 业主审核单位 建委 施工图审查备案报建主体 业主审核单位 建委 节能设计审查报建主体 业主审核单位 墙革办 施工图预算财政评审报建主体 业主审核单位 市建委或市财局评审中心 初步设计审查报建主体 业主审核单位 市建委 施工招标实施主体 业主 阶段三 规划及专业报建阶段流程 25 广州市城市规划局各类规划业务的申报环节及流程 26 规划及专业报建阶段主要报批事项一览表 27 修建性详细规划报审注意事项如图纸深度符合条件 上述总平面规划方
13、案和修建性详细规划可合并为一次报审 由规划局直接出具修建性详细规划批复 管线综合规划报审注意事项如果项目用地面积小于20000平方米 该报批环节可省去 28 专业部门报审注意事项环保报建注意事项要注意污染防治的设施的设计和建设应与工程设计施工同时投入使用 注意项目施工期间对工地污水 食堂 废水 物 噪声 生态保护等环保方面的要求 防护措施要同时落实 消防注意事项报建图纸要注意设计平面布置是否符合满足防火分区 不同防火分区之间连接的要求 包括材料耐火等级要求 孔道封堵要求 消防栓间距 防火帘的有关要求 卫生报建注意事项卫生报建比环保报建要求更严 报建图纸要特别注意用水要求 包括执行二次供水卫生规
14、范 厨房的设计应至少有三个出口 厨房的功能分区要清晰 要满足生到熟的卫生流程等 人防报建注意事项如因功能或投资的考虑 不希望配置人防设施 可采用缴交人防异地建设费的方式解决 人防易地建设费标准按民用建筑面积每平方米30元 29 初步设计审查报审注意事项初步设计通常由建委安排建科委组织专家召开技术评审会 提出技术审核文件 之后业主应尽快提请项目立项批复单位建委或发改委出具对项目初步设计的行政批复文件 为以后项目施工图审查备案做好准备 30 申办 建设工程规划许可证 注意事项要注意规划许可证工程规划范围的坐标要与建筑放线册一致 以利今后规划验收的顺利开展 在领取建设工程规划许可证前需缴纳市政配套设
15、施建设费 但根据相关规定 教育 体育 文化等设施可减免缴纳市政配套设施建设费 因此 业主应提前向市建委办理相关减免申请手续 31 规划报建的天书 广州市城市规划管理技术标准与准则 综合篇 我们在进行规划报建 规划验收的时候 建议参考 青海省城市规划管理技术标准与准则 综合篇 它比较详细的列明了各项手续的前提条件 受理部门 受理资料 所需时间等等 对于我们编排计划 工作推进都是非常有利的 32 招标篇当项目施工图编制完毕以后 业主组织各项招标工作 具体包括编制招标工作计划 组织调研 参与编制招标文件 负责对招标代理机构的管理 划分合同包标段 编制招标计划 监督招标的各个程序 33 制定招标内容计
16、划 评估招标内容的工作程度及技术难点 制定项目的具体单项工程的招标方式 合理划分标段 做好各标段投资测算 实施主体 业主 实施主体 业主 实施主体 业主 工作程序 招标的准备阶段 34 招标阶段 实施主体 业主 招标代理 办理单项工程的招标备案 和申请招标手续 联同招标代理机构编制招标有关文件 发布招标公告 实施主体 招标代理 实施主体 业主 招标代理 实施主体 招标代理 投标报名 实施主体 招标代理 资格预审 实施主体 业主 摇珠或择优确定正式投标人 实施主体 招标代理 现场考察 让投标人了解工程项目的现场情况 自然条件等 实施主体 招标代理 投标人的问题 以书面作答 35 决标成交阶段 组织举行开标会议 可邀请单位监察人员出席 评标 编写评标报告 推荐合格的中标人 向有关主管部门上报 中标公示 办理中标通知书 实施主体 招标代理 实施主体 招标代理 实施主体 招标代理 实施主体 招标代理 实施主体 招标代理 36 招标工作的重点系 做好投标限价的测算 合同条款编制应该严密 有预见性 投标单位资质选择应合理 投标文件中有关计价办法应对项目投资控制有比较好的保障 具体管理办法在日后有机
