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1、长春吴太商务中心大厦物业管理方案目 录前 言3第一章 吴太商务中心物业管理要点3一种模式3二项承诺4三个重点4四项措施4第二章 拟采用的管理模式5综合管理部7物业管理部8安全管理部8工程管理部9财务管理部9第三章 员工招聘9高层物业管理人员9物业管理部10工程管理部10安全管理部11财务管理部11第四章 物业管理人员培训12新员工上岗培训12在岗员工循环培训12第五章 物业管理所需物质条件12办公及员工住宿用房计划12物业管理工具与装备价格参照表13第六章 物业管理费预算18吴太商务中心物业管理开支分类预算表18物业管理处开支预算明细表19第七章 物业管理规章制度和档案的建立与管理21管理规章
2、制度21物业档案建立与管理24第八章 各项专业管理工作方案24公共设施设备管理24安全管理25装修管理26消防管理26车辆管理28清洁管理29第九章 物业管理开源节流措施29前 言由吉林省吴太集团下属子公司吉林省兴源房地产开发有限责任公司投资兴建的吴太商务中心工程，是一座集商务、健身、餐饮及服务设施为一体的高档写字楼。地址位于长春市胜利大街、黄河路、东二条交汇处。总建筑面积为24230.22平方米，其中地上建筑面积为20859.98平方米，占地面积为3200平方米，建筑层数为19层，离地面高度为103.8米，为钢管混凝土剪力墙结构，是一座超智能化、多功能化的甲级专用写字楼，为长春市各大中外企业
3、提供了一处较为理想的办公环境。服务宗旨以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标以公司经营为主导，为客户推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。第一章 吴太商务中心物业管理要点l 运用持续发展的战略，确保吴太商务中心物业的保值与升值。l 人性化的管理方针铺架为客户沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高吴太商务中心管理服务的信誉。l 结合吴太商务中心的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念“全心全意为客户服务”。l 为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。l 吴太商务中心物业管理工作进度表（见附表1
4、）一种模式针对吴太商务中心的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由你评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让你满意”的模式效应，力求更好地满足客户的需求。我们建议采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务客户、打造管理精品。追求目标是：社会效益、环境效益、经济效益。二项承诺1. 在一年内协助本物业通过“长春市优秀物业管理大厦”的评比。2. 在两年内协助本物业通过“吉林省优秀物业管理大厦”的评比。三个重点1. 完善服务、诚信待人。
5、物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，客户至上”的原则和务实周到的工作理念，为客户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与客户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解客户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让客户享受到安心、舒心和称心的工作环境。2环境管理责任到人。大厦的环境管理极为重要，如何为客户创造一个良好、舒适的工作环境，是我们非常重视的问题。我们多年的管理经验告诉我们保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，认真的去做好每天的工作，积极宣传环保意识，
6、使大厦的环境卫生状况达到最佳状态，为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。3安全、消防真抓实干。为确保吴太商务中心客户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，以大厦先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使大厦在长年平安的条件下为客户服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班,负责大厦的安全管理工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入大厦，制定出大厦应急处理的安全操作程序，如发生特殊事件时力争将损失降至最小程度。四项措施1根据我们历来管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到吴太商务中心的
7、物业管理上。从大厦客户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。2制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如管理规章制度及操作规程、员工手册等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务客户的目的。3我们时刻有着多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出中肯意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。4在兴源房地产开发有限责任公司领导的高度重视下，建议公司选调优秀员工加盟吴太商务中心的物业管理队伍，不间断的充实管理队伍。采用“培训上岗再培训再上岗”的轮回培训制度，是我们不断提高员工工作技能与素质的手
8、段。第二章 拟采用的管理模式1吴太商务中心物业管理架构。吴太商务中心物业管理处的物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本，提供优质服务之目的。戴德梁行建议成立一个独立核算的物业管理中心来实施对吴太商务中心的物业管理。该管理中心受“兴源房地产开发有限责任公司”直接领导。本行建议“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足“吴太商务中心”初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间（具体岗位架构
9、图见附表2）。综合管理部l 负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其它部门储备人才l 负责员工工作考勤l 负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理l 负责处理客户的咨询、投诉、并提供协助l 负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通l 负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作l 负责员工餐厅的监督、检查和管理工作l 组织、开展企业文化活动物业管理部l 负责筹建管理员工餐厅工作l 负责大厦会所及会议中心的管理l 书写给客户的各类通知、通告，由总经理签署发出l 负责物业的日常清洁工作l 负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置l 负责物业的除虫灭
10、害工作l 协助客户处理租赁工作l 负责客户的搬入和迁出协调工作l 建立客户档案管理工作l 负责物业的一切庆典服务的布置，及为大厦内客户的庆典活动提供必要的帮助。l 开展客户文化交流，接待、介绍物业工作l 配合综合管理部开展员工培训工作l 总经理指派的其它工作安全管理部l 负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作l 与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系l 成立义务消防队，定期举行消防演习l 建立、健全、制定物业的各项安全规章制度l 与客户签订“消防安全责任书”l 负责物业大型活动的警卫布置l 负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排l 负责大厦地下停车场的安全秩序管理工作l 负责监控室管理工作l
11、 负责安全管理员的管理、培训、考核工作l 总经理指派的其它工作工程管理部l 负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转l 负责物业的机电设备的日常维护保养工作l 制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施l 负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作l 负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养l 负责物业管理部转发的客户投诉的处理，及满足客户其它有关的服务要求l 协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作l 负责工程人员的管理、培训、考核工作l 负责客户装修方案的审核、监
12、督、管理工作l 总经理指派的其它工作财务管理部l 协调与银行、税务以及其它主管财务政府部门的关系l 建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作l 征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其它管理费用l 征收和支付管理公司各类合同费用l 制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表及其它各种财务报表l 按员工工资表发放员工工资l 小量现金的支出和日常采购、入库工作l 负责物业管理部转发的客户投诉的处理，及满足客户其它有关的服务要求l 总经理指派的其它工作2物业管理岗位编制。通过与发展商多次沟通，暂定物业管理方针为：人服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针，特制定以下用人方案：1）根据公司
13、的物业管理方针，本着控制成本的原则，在标书原有方案基础上加以调整，形成一个物业管理整体运作的体制。2）精减了原标书方案中的总经理秘书职位。3）吴太商务中心物业管理岗位架构图（见附表2）综合管理部1 由1名综合管理部经理和5名员工组成。2 综合管理部经理1名，要求具有多年丰富的社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。3 文员兼仓库管理员1名，负责本部门文字处理工作和物品入库保存、发放、领用工作。4 资料管理员1名，负责工程资料及人员档案资料的收集、整理工作。5 业户接待员2名，负责咨询及商务、票务的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素质较好，是写字楼的形象服务窗口。物业
14、管理部1由1名物业经理和 名员工组成，负责大厦清洁、会所等项的物业管理工作。2清洁班由16名员工组成，分白班和夜班。白班8人负责维护大厦内外的公共场所及男女卫生间的常规清洁，要求个人素质较好；夜班8人，负责全面清洁大厦内外的公共场所及男女卫生间，要求按清洁程序进行操作，对人员个人素质要求可适量放低些。4员工餐厅服务由3名厨师及5名工作人员组成，上班时间为8：3014：00，为大厦客户提供午餐服务，要求员工个人素质较高，并具有真诚为客户服务的思相。5客户服务员2名，开展客户文化交流，接待介绍物业工作，要求形象素质较好。6会所服务人员 名，负责健身、洗浴、美容等场所的接待服务工作，要求形象、素质较
15、好。安全管理部1. 由1名安全管理经理和28名安全管理员组成，24小时负责大厦的安全管理工作。2. 安全管理经理1名，要求由一位有多年物业管理经验的转业军人担任，具有带领全体安全管理员完成大厦安全管理工作的能力。3. 文员兼资料员1名，负责部门文字处理和档案管理工作。4. 主管3名，分三班，全面负责写字楼内外的安全防范、监督检查工作。5. 监控值班由3名员工组成，分三班，负责大厦监控值班工作。6. 大堂值班由3名员工组成，分三班，负责写字楼大堂值班工作。7. 外围值班由3名员工组成，分三班，负责大厦外围值班工作。8. 商场值班由4名员工组成，分二班，负责大厦商场值班工作。9. 停车场值班由3名员
