《精编》某年置业公司发展战略咨询报告

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1、XXXXXXXX有限公司发展战略咨询报告 秘密 导读 相关利益者期望 面临的战略问题 宏观环境分析 竞争者分析 房地产行业分析 概述 内部分析 外部分析 业务分析 实施建议 三层面策略 竞争策略 公司概况 资源分析 能力分析 实施要点 战略规划 使命与愿景 发展目标 战略选择 XXXXXXXX置业经过近九年的创业 谋求更大的发展 华兴房地产 香港银建 成立华建房地产 增资扩股 更名XXXXXXXX置业 1993年8月 1994年 1998年 2000 2001年 2001年至今 开发建设XXXXXXXX广场 位于东直门南大街以东 属大型综合类项目 占地4 83公顷 总建筑面积23万平方米 东区

2、为写字楼 住宅及配套设施 西区为大型综合性建筑设计 美国章翔建筑师公司和北京永茂设计事务所施工 北京五建投资 24亿元 资金由香港银建提供荣誉 1994年首都十佳设计方案奖1998年度 长城杯 1999年度 鲁班奖 海运仓项目 东城区海运仓危改工程D区建设 占地12 81公顷 总建筑面积24万平方米 共20栋建筑群望京项目 54万平方米中偏高档住宅区总计78万平方米 开发新项目 初创阶段 机遇创造公司 激情成就项目 发展阶段 二次创业 谋求上市 XXXXXXXX置业进行股权改造 为公司上市作准备 注册资本 10041 35万美元 注册资本 4167万美元 战略调整的根源 香港银建集团收缩工业

3、商业等业务 重点发展房地产业务 集中于北京 增资扩股以后 公司股东增至5个 不仅优化了资本结构 而且符合 公司法 关于设立股份有限公司的条件 为公司将来的改制 上市打下基础 相关利益者对XXXXXXXX置业的发展均抱有很高期望 大股东温诺公司拟将房地产作为在北京的主业 希望XXXXXXXX发展为上市公司 并跻身北京房地产前列 政府 尤其是东城和朝阳 希望XXXXXXXX改造和提升城市建设和人居环境水平 XXXXXXXX高层管理者期望成功领导公司实现二次创业 XXXXXXXX员工希望公司继续扩大发展 实现个人与公司共同进步 客户也希望XXXXXXXX创造出更加舒适的生活和工作环境 目前 XXXX

4、XXXX置业正面临三大战略发展问题 1 企业发展要上新台阶 如何制定未来五至八年的发展战略 2 如何实现内部管理的全面提升 以达到预期的发展目标 3 如何上市筹资 实现企业高速成长 导读 相关利益者期望 面临的战略问题 宏观环境分析 竞争者分析 房地产行业分析 概述 内部分析 外部分析 业务分析 实施建议 三层面策略 竞争策略 公司概况 资源分析 能力分析 实施要点 战略规划 使命与愿景 发展目标 战略选择 从房地产业的价值链入手 分析XXXXXXXX置业的业务现状 项目决策 规划设计 建设施工 市场销售 物业管理 市场调研项目策划投资分析办理用地规划许可证 国有土地使用证 拆迁三通一平招投标

5、 落实承发包办理开工证开工建设工程监管竣工验收 房屋出售房屋出租 委托服务型自主经营型 建筑设计市政设计报批方案图纸审核办理规划证筹资计划 1 项目决策 市场调研项目策划投资分析办理土地证 拆迁证 获取土地阶段的工作相对薄弱 缺乏专业人员和组织保证 申请 报批 办理等事务性工作由XXXXXXXX内部的总经办 开发部 工程部共同完成 工作职能划分不太明确和规范 考虑到请策划公司成本太高 所以策划不外包 但开发经营部没有学建筑学的专业人员 缺乏科学决策 市场调研主要由开发经营部完成 信息的来源有网络 展销会 咨询顾问公司 项目调查 同时针对要开发的项目进行周边调查 并出具市场调研报告 但工作仍不很

6、深入细致 因为XXXXXXXX原来的项目投资并非完全市场化 没严格地从投资收益角度进行经济性分析 作为分析主体之一的计划财务部也没有担负起应有的职责 仅仅发挥着财务会计的职能 建筑设计市政设计报批方案图纸审核办理规划证筹资计划 规划设计分外包和自己完成两部分 水平参差不齐 在XXXXXXXX的项目实施过程中 筹资的方式除自有资本金以外 还有银行贷款和预售房款 XXXXXXXX具有较成熟的运作能力 但随着项目数量的大幅增加 以及公司逐步走向市场化 资金压力加大 必须切实提高筹资能力 同前一个价值活动相同 申请 报批 办理等事务性工作由XXXXXXXX内部几个部门共同完成 由于同政府等的多年良好关

7、系 这部分工作完成较好 规划设计主要采用外包的方式 XXXXXXXX先根据项目总体规划确立设计概念 然后与外包设计单位不断沟通 因为XXXXXXXX缺乏专业人士 所以如何贯彻策划思想 与乙方更好地互动 XXXXXXXX需要提高 2 规划设计 建设施工 工程监理实行外包 拆迁等工作由XXXXXXXX完成 拆迁招投标 落实承发包办理开工证三通一平开工建设工程监管峻工验收 监理公司根据监理文本 替XXXXXXXX行使资金 进度 质量三位一体的管理 同时 XXXXXXXX的驻场代表也通过巡视 现场开会 检查资料进行监督观察 XXXXXXXX自己完成的工作 拆迁由临时机构拆迁办公室负责 这项工作的特点是

8、历时长 耗资大 但XXXXXXXX完成效果较好 能使总体工期缩短 招投标方面 仍是缺乏专业人士参谋把关 工程建设实行项目外包 工程管理部委派驻场代表对项目进行全方位的监控 控制工程成本有两个关键点 一是前期规划设计力求考虑周全 以避免施工过程中进行重大设计更改 二是采购管理要规范 3 建设施工 5 物业管理 委托服务型自己管理招标委托自主经营型 市场销售 物业管理两方面 XXXXXXXX涉及较少 前期的物业管理 请著名的香港第一太平物业管理公司的一名顾问来参谋 由自己的物业部负责 目前由银建下属公司 银达物业管理公司全权负责 XXXXXXXX广场的房屋采取出售和出租两种方式 在市场销售方面 原

9、来由自己的销售公关部负责 目前销售工作东湾顾问公司全权负责 4 市场销售 房屋出售房屋出租 导读 相关利益者期望 面临的战略问题 宏观环境分析 竞争者分析 房地产行业分析 概述 内部分析 外部分析 业务分析 实施建议 三层面策略 竞争策略 公司概况 资源分析 能力分析 实施要点 战略规划 使命与愿景 发展目标 战略选择 通过资源与能力分析 进一步挖掘XXXXXXXX置业存在的优势和亟待改进之处 公关能力 前期策划能力 资本运作能力 市场营销能力 管理控制能力 XXXXXXXX置业以现有的6大企业资源为平台 进行资源整合与能力提升 发挥优势 弥补劣势 即可实现业务扩张 企业成长 XXXXXXXX

10、置业的物资资源尚未充分发挥效能 XXXXXXXX置业的人力资源结构不尽合理 员工学历表 XXXXXXXX正式员工共34人 有一批创业元老 有近10年的房地产从业经验和彼此合作的积累 但公司员工年龄偏大学历低 专业人员少 管理人员偏多 XXXXXXXX置业的隐形资源有待进一步开发利用 XXXXXXXX有独特的企业文化 尽管有利有弊 褒贬不一 但有值得充分肯定和发扬的部分 比如敬业精神 很多员工在工作上不计个人得失 以公司为家 凝聚力很强 没有小团体 都拧成一股绳 员工的团队精神很强 虽然XXXXXXXX的部门职能 岗位职责不明晰 但从不遇事推诿 始终协作良好 XXXXXXXX在多年的房地产运作过

11、程中 坚持 信誉是企业的立足之本 的思想和做法 对政府 达到和满足其改造和提升城市建设和人居水平的期望 对业主 从楼书承诺到产权交割 始终坚持诚信原则 对项目外包单位 从不拖款欠款 这些都赢得了良好的商誉 应该充分加以利用 XXXXXXXX从1994起开发的 XXXXXXXX广场 项目 在当时是北京市东城区继 东方广场 之后的一大重点工程 属大型综合类项目 占地4 83公顷 总建筑面积23万平方米 占据几乎整个东中街 曾荣获1994年首都十佳设计方案奖 1998年度 长城杯 1999年度 鲁班奖 有可大力开发的品牌资源 XXXXXXXX的5个股东是银行 房地产公司 建筑公司 装修工程公司 设备

12、安装公司 都与房地产行业有直接的关系 蕴藏非常丰富的公共关系资源 有待充分挖掘 同时 XXXXXXXX在房地产业界多年 与政府 设计院所 建材供应商 工建公司等业务交往频繁 也积累下了丰富的公共关系资源 公共关系 商誉 品牌 企业文化 XXXXXXXX置业资产规模压缩 资产质量有所提高 单位 百万 2000 2001 总资产规模下降7 55亿元 主要是由于预付款和其他应收款的减少和结转存货成本 总资产利润率从2000年的 11 上升为2001年的1 总资产投资报酬率从1 上升至5 虽然资产总量减少 但是赢利能力有所好转 XXXXXXXX置业调整了资本结构 有利于未来的发展 2001年公司完成了

13、增资扩股 注册资本达到7 21亿元 增加了4 79亿元 净资产增至4 98亿元 公司偿还了部分负债 结转了销售收入 负债总额减少了16 29亿元 几项主要的偿债能力指标都有所改善 资产负债率下降至64 为企业进行新的负债融资预留了空间 XXXXXXXX置业的管理费用一直维持在较高水平 随着负债的减少 利息支出下降 在期间费用总额中财务费用所占比重下降 管理费用 经营费用所占比重上升了15 加强管理 提高成本效益比是企业重要的工作 应该加强对管理费用中可控部分的分析 注 管理费用中含房产税 印花税 车船使用税 土地使用税等税费 与其他企业相比 XXXXXXXX置业存在明显的差距 单位 万元 和其

14、他三家上市房地产公司相比 2001年XXXXXXXX置业的总资产和营业收入都排在第二位 而净利润仅高于珠江实业 说明XXXXXXXX的赢利能力比较低 资产营运效率不高 而成本费用水平较高 XXXXXXXX的股东权益总额少于其他三家企业 说明XXXXXXXX的负债融资能力较强 注 由于房地产企业的经营存在周期性 XXXXXXXX目前尚未形成滚动开发 与其他企业相比存在一定差距 XXXXXXXX置业的财务状况与其他公司相比处于不利地位 与其他三家公司相比 2001年XXXXXXXX的资产负债率最高 销售利润率为4 总资产利润率为1 远低于天鸿宝业和深万科 XXXXXXXX的净资产收益率高达41 主

15、要是由于2001年初公司的净资产为负37705万 使年均净资产仅为6040万元所至 并非公司赢利水平高于其他公司 法人治理结构为XXXXXXXX置业的快速发展提供了体制保障 董事会董事长 石春贵副董事长 高建民 刘金义董事 郭钟麟 宋阳 张淑华 赵建东 刘杰 高振铭 来自大股东温诺公司共6人 华兴2人 五建1人 经理层总经理 郭钟麟副总经理 宋阳 张淑华 赵建东 股东会温诺 华兴 五建 美院 青云 股东会是公司的最高权力机构 董事会的组成和公司的任何重大决策都必须经股东会通过和认可批准才能生效 股东的生产管理参与权也主要通过参加股东会的表决来实现 经理层是公司决策的执行机构 对董事会负责 在公

16、司章程和董事会授权范畴内行使职权 开展公司的日常经营活动 董事会是公司的最高决策机构 在股东会闭会期间行使股东会职权 执行股东会决议 对内管理公司 对外代表公司 XXXXXXXX置业按照 公司法 中关于有限公司设立和组织机构的有关规定 建立了法人治理结构 初步形成了 各负其责 协调运转 有效制衡 运行机制 为公司的快速发展提供了体制保障 XXXXXXXX置业的技术平台尚未搭建完整 项目开发技术 XXXXXXXX的项目开发工作主要由开发经营部和东湾公司完成 内容主要包括市场调研和分析策划 但专业力量尚需逐步加强 专门的项目开发技术也在形成过程中投资分析技术 XXXXXXXX早期的项目开发没有完全进入市场 前期投资分析相对较少 招投标投资方案 工程概预算等工作部分外包给专业公司 自身尚未形成成熟完整的投资分析技术信息化技术 XXXXXXXX的信息系统管理尚处于发展阶段 其对内部分主要包括局域网 初级办公系统 小型办公软件 对外部分是公司网站的建立 目前已将域名注册完毕 导读 相关利益者期望 面临的战略问题 宏观环境分析 竞争者分析 房地产行业分析 概述 内部分析 外部分析 业务分析 实施建