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1、房地产住宅批量精装标准化体系及施工管理浅析 1 猩猩进化引发的思考 科学家们说 我们与黑猩猩百分之九十五相识的基因图谱 关于精装修标准化体系 要用工业化的思维方式来思考批量精装修 要用做产品的思路来看待批量精装修 2 像卖汽车一样卖房 子 像造汽车一样造房 子 需要树立的几个重要观念 你不是错过了精装修而是错过一个时代 精装修设计是可控设计 决不是创意设计 精装修对开发商来说 是对原来建造方式的完全否定 企业能不能做好精装修 最重要的不是技术问题 而是领导者的观念问题 从营销的角度来看 精装修一定要加分 3 批量精装1 2 3策略 一个好的体系 一种好的思路 一个好的执行团队二大重点阶段工作
2、精装样板设计研发 批量执行管理三位一体运作模式 营销设计 供应成本 工程密切合作 4 实操精装项目标准化执行流程实操精装项目标准化执行流程可分为上下半场共七个阶段 即营销定位阶段 一体化设计阶段 示范样板间阶段 销售阶段 批量施工阶段 批量交付阶段 售后服务阶段 过程中不同时期关注的重点工作不同 一体化设计阶段批量交付阶段 示范样板阶段销售阶段批量施工阶段 营销定位阶段售后服务阶段 5 今天要沟通的话题 第一部分 房地产企业批量精装现状分析第二部分 批量精装标准化体系部分 6 今天要沟通的话题 一 房地产企业批量精装现状分析 1 批量精装修的发展现状 政策解读及发展趋势 2 批量精装修的运作模
3、式分析 3 批量精装修的营销模式分析 4 批量精装修的弊病及其操作要点分析 7 一 精装修住宅的发展趋势与现状 1 精装修住宅的发展现状 发展趋势 存在的问题 1 1 韩国 住宅建筑 装修一体化 中韩住宅在美观 功能上差异不大 关键还是在开发模式和设计理念上的细部差异 在韩国买房也都是全装修的房子 天地墙 厨房 卫生间都已经装修配置好 购房者自己只要买家具 带行李就可以入住 在韩国 没有所谓建筑设计师和室内设计师之分 每个项目都是整体全盘考虑 从规划 建筑 景观 户型到装修 各个设计环节由一家设计单位系统进行 最终成稿的设计图册非常详尽细致 从设计方案到施工图纸 每个细部都极其考究 另外 建筑
4、装修也全部由一家施工单位进行 从而保证效率与施工工艺 水 电 煤等各种管道线路都是浇混凝土前预备好的 免去了毛坯房装修中敲墙埋管的烦锁过程 而且还预留好了各种龙头和接口 只要是生活可能用到的 房屋设计建造时都已考虑到 绝对不需要再敲打破坏 许多住宅在土建与装修的间隔工期中 每天都有保洁人员来处理电源槽口中的粉尘 一切都为装修阶段提供了最为便利的条件 韩国住宅装修普遍采用工厂化生活方式 住宅通用部品使用频率高 建筑材料或部品设备尽量实现可回收重复利用 既强调住宅美观 也倡导节能 1 2 日本 60年发展 标准化指标 人性化动作 日本从上世纪50年代中期开始支持企业进行装配式住宅的开发和推广 60
5、年代 政府制定了 住宅建设 工业化基本设想 推广进行建筑材料和构配件的工业化生产 施工现场的作业转移工厂 到70年代 住宅装修改造 优良节能建筑技术进一步提到推广 现在日本住宅市场上已经没有了毛坯房 所有在售都是全装修房 日本住宅早已不在全装修房初级发展层面上 而是更上一层 对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平要求 对单体住宅的要求包括耐久性 防水 隔热 隔声 换气 安全性要求等项指标 对住宅小区要求包括日照 公园面积 绿化面积 噪声 这些指标根据经济发展和居民要求大约每隔5年修改一次 针对楼盘的质量问题 监管部门有一套标准化的处罚方法 对开发商作出巨额罚款并可能注销公司 相关责任人还
6、将面临牢狱之灾 问题严重的楼盘会推倒重建 因而在日本 开发商轻易不敢造次 日本住宅所用材料和规格都十分透明 售楼处设有展示厅 让购房者亲自体验所用建材的优点 不过在日本购房者甚至可以提出选购与样板房一样的家具电器 开发商负责安装调试到位 在装修上 开发商在地板颜色 墙面涂装都提供多种选择 类似于 菜单式装修 不同的是上海很多楼盘虽然提供了多种装修风格 细节上可变动余地不大 而日本楼盘一般只有一种装修风格 细节上的选择却多种多样 8 1 3 美国 法制建全 没有为个体服务的装修企业 美国住宅建设基本实现了产业化 一般是不准卖毛坯房的 出售的全部是全装修房 美国市场上也基本没有了为了个体服务的装修
7、企业 全部为开发商做整体服务 避免手工操作 手工操作不可控因素多 误差大 容易发生质量通病 对劳动力施工水平的要求高 也不能有效的提高劳动效率 美国住宅大多采用木结构或轻钢结构 采用工业化的建造方式 一般3 4层木结构独栋2周交工 一个小区的建设通常是几栋房子同时施工 签订的交工合同是3个月 在整个建设中 除混凝土基础外 都是干作业 工厂流水线生产 现场拼装 房子建好后即可入住 为数不多的高级公寓单位面积购买价格较高 其装修技术和质量很高 是许多高薪阶层的购买对象 这类全装修高级公寓通常先是由购房者向建筑师传达装修意向 双方共同制定装修菜单 确定设计方案 再由建筑师较交设计图给开发商进行施工
8、业主可阶段性地提出修改意见 在美国 销售计划书是开发商得到预售许可的前提 具有法律效力 一旦被确认后不可擅自改变 一般计划书有几百页厚 其中建筑结构部分 除了地基 外墙 门窗等大项目要写清楚外 内部装备例如冰箱 炉灶 马桶 浴缸品牌 尺寸 保修期等都要写明白 由于计划书非常详细 开发商根本没有忽悠买房者的空间 1 4 法国 轻装修 重装饰 欧洲的多层和高层集合式住宅基本是没有毛坯的 开发商交给购房者的是一个完全满足使用要求的成品房 内装修基本按 套餐 装修出售 而不是菜单式的装修 最为见长的是节能方面 在功能标准上许多欧洲国家的能源管理部门制定了产品的耗能标准 达到这个标准是产品销售的前提条件
9、 同时还有一个要求更高的能耗标示 拥有这个标识的产品在税收上享受一定的优惠 法国全装修房装修极为简单 按照中国人概念装修过的恐怕只有卫生间和厨房 轻装修 重装饰 理念在居室中有了充分体现 法国人不喜欢顶灯照明 卧室 书房 餐厅 客厅全部依靠台灯 落地灯提供局部照明 只有门厅 走廊 楼梯等地方才有顶灯大面积照明 相应的 对天花板几乎完全放弃了装饰 从不吊顶 四周用石膏线装饰后 连房顶带四周墙壁用乳胶漆刷白 除此之外没有看得见的装修了 法国人喜欢用大量软装饰将室内打扮得美伦美奂 布艺 地毯 油画 无不体现了这个国家固有的浪漫 这样的潮流也在中国渐渐盛行 大概是受宜家家居简洁爽净的风格影响 许多硬装
10、修如吊顶 电视墙之类在家装中逐渐被视为华而不实 9 1 5 德国 领先于住宅节能 德国装修住宅产业化发展不如日本和美国 市场上仍有少量毛坯房出售 但住宅的节能却是处于世界领先水平 之前 德国房地产市场建房过程偷工减料也并不少见 在设备安装上也曾产生许多质量纠纷 往往因为装修企业安装不当伤害了材料供应商的形象 后来材料供应商与装修企业协会及相关专家协会 就安装质量及事故责任签订合约 根据相关欧洲法律 此合约对于协会成员同样生效 如果有公司违反此合约 这些协会将采取行动取消其会员资格 这样 开发商通过与合约成员公司合作 获得了另一种对安装质量的保障 在德国开发商有几种交锁匙方法 有按业主喜好设计并
11、装修 费用计入总房价 由同一建筑商完成地板 墙面纸或砖 浴缸等工序的 有留下地板和墙面交钥匙的 也有全部内装修都留给业主自己处理的 德国人选择第一种交房方式的比较多 因为自己动手买材料比较麻烦 另找装修公司也不省钱 虽然住宅发展整体表现一般 但德国在住宅节能方面却保持领先水平 即使没有全部装修但包括墙体 所有设备等方面的节能措施一定会做到家 购房者对住宅的节能性也十分重视 因德国能源匮乏 消费者在购买或租赁房屋时 都会要求建筑开发商出具一份 能耗证明 告诉消费者这个住宅每年的能耗 主要包括供暖 通风和热水供应 目前上海有一些全装修住宅已全面采用了从德国引进的环保节能设备 1 6 中国 善于模仿
12、敢于尝试 中国的全装修房指的是新建住宅在交房前 套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装或粉刷完成 厨房和卫生间的基本设施全部安装到位 开发单位为住宅装修质量的第一责任人 承担住宅装修工程质量责任 负责相应的售后服务 建筑装饰施工单位 装修材料和部品生产厂家负责相应施工和产品的质量责任 全装修房的交付标准是厨房 卫生间 储藏室 顶板 墙面 地面 门和门套 窗和窗套 水电煤气表具和管线等一次装修到位 并向购房者提供全装修住宅的 新建住宅质量保证书 和 新建住宅使用说明书 业主无法从表面上看见的内部隐蔽工程 比如电线和水管的铺设等等 一般来说 在交房时 开发商会交给业主一本业主手册 里面有关于隐蔽工
13、程的保修和质量承诺等内容 此外还有各种电器的保修卡 如果业主在验收房屋时没有收到这些物品 可以向有关部门进行投诉 目前已经有不少开发商在交房时会主动将隐蔽工程的设计图纸 相关配件品牌列表清单和质量保证书等 统一交给业主 附表中以上海精装修房为例介绍中国精装修房的发展进程 10 2 精装修政策解读 政策一 1999年 关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见 目标 到2005年初步建立住宅及材料 部品的工业化和标准化生产体系 到2010年初步形成系列的住宅建筑体系 基本实现住宅部品通用化和生产 供应的社会化 几个体系 1 加强基础技术和关键技术的研究 建立住宅技术保障体系2 积极开发和推广新
14、材料 新技术 完善住宅的建筑和部品体系3 健全管理制度 建立完善的质量控制体系 11 2 精装修政策解读 政策二 2002年 商品住宅装修一次到位实施细则 精装房前提是一体化设计 细则 强调 建造全装修住宅 首先要 实施土建设计和装修设计一体化 逐步取消毛坯房 直接向消费者提供全装修成品房 规范装修市场 促使住宅装修生产从无序走向有序 积极推行住宅装修工业化生产 提高现场装配化程度 减少手工作业 开发和推广新技术 使之成为工业化住宅建筑体系的重要组成部分 住宅开发单位必须更新观念 建造全装修住宅 销售成品房的价格中包含装修费用 并应在商品房预售合同中单独标明装修标准 12 2 精装修政策解读
15、政策三 2008年 关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知 完善扶持政策 推广全装修房 各地要继续贯彻落实 关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见 国办发 1999 72号 和 商品住宅装修一次到位实施导则 建住房 2002 190号 制定出台相关扶持政策 引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式 要根据本地实际 科学规划 分步实施 逐步达到取消毛坯房 直接向消费者提供全装修成品房的目标 13 政策推动 企业尝试及市场刚需求三股力量作用 从无到有 从试探到过渡 再到目前的市场发展接受 精 装房走过了市场的空白期 从客户的完全不认可到逐渐认可 到逐渐成为市场的发展方向 未来无疑将成为
16、市场的一种重要选择 14 15 房地产企业批量精装现状分析 购房者对精装房的接受度 经过房地产自身的发展和国家政策性的引导 精装房的发展在全国已经展开 一线城市已经进入了相对成熟发展的阶段 其他城市也进入了起步阶段 同时 随着消费者的生活理念和消费理念的发展 对精装房的理解和认识逐步加深 对其接受速度也快速提高 中国指数研究院做的关于购房者置业偏好的调查结果显示 北京 上海 深圳 广州等地购房者都普遍接受精装修房 接受度都超过了50 16 17 房地产企业批量精装现状分析 全国主要城市精装房近几年发展状况 据数据统计显示 精装房在全国主要城市楼市产品中所占比重正以每年10 的幅度递增 在节能降耗 低碳经济 减少重复装修和二次装修的背景下 在有关政府部门的大力倡导和支持下 精装修房已经日渐成为房产开发主流 在短短数年时间内 精装房已占全国住房比例的20 北京 上海 广州 成都 深圳5大城市的精装修房在所有商品房的平均占比为41 而且增长趋势有增无减 调查显示 目前北京成品住宅占到总量的25 上海占35 广州占50 以上 随着市民对住房质量要求的不断提高 成品住宅在新建住宅总量中的比例也逐
