《《精编》某地产可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《精编》某地产可行性研究报告（47页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、证大光明城四期商业研究可行性报告2009年12月18前 言 目前长春房地产市场异常火爆，在住宅市场一房难求的局面下，商业地产也悄然走俏，随着客户对长春商业认可度的不断提升，长春房产市场正在进入一个全新的时代。在宽城区，以证大光明城为代表的一些项目，经过近两年的发展，逐步形成了区域市场氛围。宽城区各项配套逐步走向完善，生活氛围也越来越浓厚，区域商业也初具规模与市场影响力。值此时机，证大光明城项目推出四期商业。考虑到目前宽城区域的商业现状以及商业发展所依托的商业地段价值和经营特色等要素；为更好的做好四期商业，目前我们更需要知晓的是证大光明城项目在面临着何种状况的商业环境；在目前的商业现状下，本项目
2、适合做多大体量的商业既能保证项目的安全性，又可以有达到企业利润最大化；做何种业态商业更能适合本地市场的认可与去化。于是，便有了本次长春市场的商业调研与探析。我司人员带着以上众多问题与思考，在经过长达20天的市场调研与各类访谈，从宏观的角度，针对长春市的政治、经济、人文、历史等方面进行了细致的了解，并从微观的角度，针对长春市特别是宽城区的地产项目特别是相关商业物业进行了详细调研。希望可以通过前期大量的调研分析与过往成功商业项目操案经验，从而很好的解决本次的问题所在。目 录1 长春市宏观经济简述51.1 长春市GDP发展趋势（2005-2009）51.2 人均收入及人均消费支出51.3 2000年
3、-2009前三季度社会零售总额62 长春市商业发展概况62.1 长春市消费市场预期62.2 商业发展概述72.2.1商业业态虽较齐备，但布局上有待发展72.2.2 商业街环境有待提升72.2.3 商业氛围成熟度不够72.2.4 商圈分布集中，商业发展不均衡72.3 商业圈简述72.4商圈分析82.4.1 商圈分布82.4.2 各商圈发展现状及定位82.4.3 成熟商圈发展趋势分析92.4.4 新兴商圈的发展趋势102.4.5 商圈发展进程总结借鉴102.5 长春零售市场分析112.5.1零售业设施类型以现代商业发展为主导112.5.2商业零售设施业态设置需进一步完善122.6 商业研究主要结论
4、132.7 长春市商业市场未来发展预期133 宽城区经济发展概况143.1 宽城区区域GDP发展143.2 宽城区人均收入143.3 宽城区人口153.4 宽城区商业零售业概况153.4.1 全区社会消费品零售额153.4.2 消费品零售总额的结构变化163.5 宽城区发展趋势163.6宽城区区域发展不足183.6.1 旧城改造，生活环境欠佳183.6.2 公路发达，公交出行还有待改善183.6.3 生活配套设施不是很完善184 宽城铁北地区商业区现状194.1 区域内主要商圈分布194.2柳影路商圈204.2.1商圈范围204.2.2商圈特点204.2.3商圈建筑形式204.2.4商圈内相应
5、配套214.3长新街商圈234.3.1商圈范围234.3.2商圈特点234.3.3商圈建筑形式234.4一匡街商圈244.4.1商圈范围244.4.2商圈特点244.4.3 商圈建筑形式254.5商圈发展总结264.5.1商业设施混乱，层次不一264.5.2街铺居多，多以餐饮业为主264.5.3辐射范围小，影响力不大264.5.4经营状况参差不齐，局部区域商业氛围浓厚，多以长期持有为主264.5.5新兴商业发展潜力大，商业氛围的培养需要2-3年的时间274.6 区域内商业分布274.6.1 已建成商业分布 274.7.1 在售商业分布284.7.2 未来规划商业供应量284.8 现有大型超市、
6、综合市场分布294.9区域商业体量总体预估295 项目立地条件分析315.1 项目位置及交通315.1.1地理位置315.1.2周边道路315.1.3公共交通315.2项目可见性315.3商业氛围325.4 项目周边项目325.5项目SWOT分析335.5.1优势335.5.2劣势335.5.3机遇335.5.4威胁336 项目周边商业状况346.1周边竞争对手分析346.1.1周边竞争对手分布346.1.2竞争对手现状346.2 项目商业发展小结367 项目体量测定377.1 人均商业拥有量377.2 区域商业面积人均拥有量对比377.3 项目周边新项目入住时间及人口统计387.4 本项目商
7、业体量建议387.4.1人均商业拥有量387.4.2项目基地指标和地段优势，做到充分利用387.4.3项目周边或区域内的商业设施类型，做到差异化或空白填补397.4.4项目所在区域的发展需要，考虑项目未来的成长398 项目业态建议398.1 商业物业的分类以及标准398.1.1 商业物业自身价值体现392.1.2 商业投资价值的体现398.1.3 以铺养 “铺”价值体现398.1.4 关于两种商业类型的价值对比研究408.1.5 商业操作的可行性研究408.2 本项目适合商业类型408.3 项目业态的确定408.3.1 社区商业的定义408.3.2 社区商业类型划分418.4本案商业类型判断4
8、18.5 长春市社区商业业态配比418.6 从社会零售总额消费结构分布分析428.7 住户对商业需求的渐进性分析428.8项目适合业态439 项目定位分析449.1 宽城区首个一站式购物街区449.2 终端消费客户定位：整个铁北地区，追求优质生活群体449.3 目标客户群体定位449.3.1 商业物业自身价值体现449.3.2层面划分459.3.3客户特征459.4 档次定位45第一篇 长春市整体商业房产市场研究1 长春市宏观经济简述1.1 长春市GDP发展趋势（2005-2009）2005年-2008年长春市GDP的平均增幅达到18.5%；2009年前三季度实现GDP总值1994亿元，同比增
9、幅12.8%，预计全年能达到2900亿元左右。雄厚的工业基础、边境贸易的发展、以长春为中心的城市群体的形成都将助推长春市经济快速发展。1.2 人均收入及人均消费支出从城市人民生活及消费情况来看，城市居民的人均收入不断提升，消费支出也保持了较为快速的增长，为地区经济的持续稳定发展提供了基础。2009年前三季度，人均收入及人均消费性支出同比均有近8%的增长水平。1.3 2000年-2009前三季度社会零售总额注：09年为前三季度数据从长春市商业零售市场的潜在需求来看：长春市的社会消费品零售总额自2000年以来保持了约年均13%的递增速度，特别是近几年受到宏观经济发展态势良好，人民生活水平不断提升等
10、因素的推动，社会消费品零售总额增幅有所加大。总体来看，长春市的消费市场需求潜力较大，商业零售市场发展将保持较为繁荣的发展态势。目前长春市经济发展势头良好，人均收入与人均消费大幅提高，商业市场消费潜力巨大，为商业地产发展提供了良好的契机与支撑。2 长春市商业发展概况2.1 长春市消费市场预期长春市收入水平在东三省的省会城市中处于中游的位置，人均可支配收入与哈尔滨、沈阳两市相差无几，但人均消费性支出明显高于哈尔滨、沈阳两座城市，列东北省会类城市之首，说明长春的消费市场有较大的潜力。另外，作为吉林省的省会，长春也吸引着越来越多的知名企业及大型连锁机构前来投资。2.2 商业发展概述2.2.1商业业态虽
11、较齐备，但布局上有待发展商场和超市等服务性的业态联系不够紧密，出现纯商场，或纯超市这样不契合，缺乏一站式的服务理念；未来一站式消费正是趋势所在。2.2.2 商业街环境有待提升目前长春商业街环境比较杂乱，多分布在直向街道两旁的商铺，业态具有较大的随意性，无景观小品等配备，没有一个优越舒适的商街环境。商街的形成也并非有意识、有规划的引导，只是由于长时间自发形成，因此在业态、规模、档次上参差不齐，没有形成一个有规模有档次的商街。2.2.3 商业氛围成熟度不够虽然目前长春存有众多各类商业，但整体缺少成熟的商业氛围。如环境优雅的休闲、娱乐街，一般都是比较零散分布的。即便在桂林路附近有一条酒吧街，但也是和
12、当地的零散商业聚集一起，环境较差。缺少具有档次及品味的一站式商街。2.2.4 商圈分布集中，商业发展不均衡长春现有商圈主要分布在城市的中部，而在长春宽城区却缺少服务于本区域居民的商业中心。2.3 商业圈简述自上世纪90年代，长春市商业逐渐形成以重庆路、站前、红旗街、桂林路、大马路等五大商业集聚区，并逐步开始向中心商贸区转变，尤其是重庆路、站前、红旗街、桂林路四大商圈表现尤为突出。 站前商圈形成以国商、华正为核心店，成为中低档小商品的集散地； 桂林路商圈以各类专业店、专卖店、餐饮业为主体，独具特色； 红旗街商圈以欧亚商都、巴黎春天百货等为支撑，众多餐饮店相配合，人气呈上升趋势； 重庆路商圈目前聚
13、集了长百、卓展、万达购物广场、沃尔玛、百盛等多家大型零售店及国际大厦等商务设施以及证券公司、保险公司、银行等金融服务设施。另外,长春市通过现有商业网点设施的改造、扩充和调整，力争构建成一套以大型商业网点为龙头、综合批发市场为依托、特色商业街和中小商业网点互补的城市商业体系。预计未来会形成以各大商圈为依托，外向辐射，形成各具特色的不同商业网点。2.4商圈分析2.4.1 商圈分布长春拥有四个主要的商业区, 即重庆路商圈、红旗街商圈、桂林路商圈和站前商圈。重庆路商圈及红旗街商圈具备较大规模的商业体量。红旗街商圈桂林路商圈重庆路商圈站前商圈从长春市的商圈分局及发展情况来看： 长春市四大商圈均集中于城市
14、的核心区域内，商业空间分布较为密集、商业集中度较高。 随着巴黎春天、西武百货等项目的入住，预计未来几年内长春市将会形成以重庆路商圈和红旗街商圈为核心向外辐射。 随着各大商圈地位的确定与加强，核心商圈的市场竞争亦会日趋激烈。2.4.2 各商圈发展现状及定位从商圈的发展现状和市场定位来看，四大商圈均为综合性商圈并呈现了不同程度的业态混杂发展特征；从商业档次和主要消费人群进行分析，已经基本覆盖了所有可能的商业档次和主流消费人群。重庆路商业区红旗街商业区桂林路商业区站前商业区定位中档至高档中档偏高中档中低档目标客群以长春市及周边城市的中高档消费者为主以长春市特别是西部、南部的中偏高收入人群为主主要以学生为主的年轻消费群体以长春市北部及吉林省内周边县市的中的消费者为主商业类型以百货商店形式及沿重庆路的专业店为主，配以电子卖场和大型超市以百货商店形式为主及沿红旗街少量的专业店为主，配以电子和IT卖场以沿街的服饰专业店、餐饮为主，休闲娱乐功能所占比例较高属于批发零售商圈，以批发市场、大型超市为主代表商业卓展，亚泰富苑，长百欧亚商都，巴黎春天各专卖店国商，华正批发
