《第二部分 房地产开发经营与管理.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第二部分 房地产开发经营与管理.doc（29页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、精品文档-精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档-第二部分房地产开发经营与管理第一章 房地产投资与投资风险 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范等的了解、熟悉和掌握程度。 考试内容 第一节投资与房地产投资一、投资概述(一)投资的概念(二)投资的分类1短期投资和长期投资2直接投资和间接投资3金融投资和实物投资4生产性投资和非生产性投资(三)投资的特性(四)投资的作用1投资是一个国家经济增长的基本推动力2投资与企业发展密切相关3投资可以促进人民生活水平提高4投资有利于国家的社会稳定和国际交往二、房地产投资概述(一)房地产投资的概念(二)房地产
2、投资的分类1按投资主体划分2按经济活动类型划分3按物业类型划分(三)房地产投资的特性1区位选择异常重要2适于进行长期投资3需要适时的更新改造投资4易产生资本价值风险5变现性差6易受政策影响7依赖专业管理8存在效益外溢和转移(四)房地产投资的作用第二节 房地产投资的形式与利弊一、房地产直接投资(一)房地产开发投资(二)房地产置业投资二、房地产间接投资(一)投资房地产企业股票或债券(二)投资房地产投资信托基金(三)购买住房抵押支持证券三、房地产投资的利弊(一)房地产投资之利1相对较高的收益水平2易于获得金融机构的支持3能抵消通货膨胀的影响4提高投资者的资信等级(二)房地产投资之弊1投资数额巨大2投
3、资回收期较长3需要专门的知识和经验 第三节 房地产投资的风险一、房地产投资风险的概念(一)风险的定义(二)风险分析的目的二、房地产投资的系统风险(一)通货膨胀风险(二)市场供求风险(三)周期风险(四)变现风险(五)利率风险(六)政策风险(七)政治风险(八)或然损失风险三、房地产投资的个别风险(一)收益现金流风险(二)未来运营费用风险(三)资本价值风险(四)机会成本风险(五)时间风险(六)持有期风险四、风险对房地产投资决策的影响第四节 风险与投资组合一、投资组合理论二、资本资产定价模型考试要求1了解投资的概念、分类、特性和作用；2掌握房地产投资的概念、分类、特性及作用；3掌握房地产直接投资；4掌
4、握房地产间接投资；5熟悉房地产投资的利弊；6掌握房地产投资的风险；7了解风险与投资组合。第二章 房地产市场与市场运行 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方法等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容 第一节 房地产市场概述一、房地产市场的含义二、房地产市场的运行环境 三、影响房地产市场转变的社会经济力量(一)金融业的发展 (二)信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善(三)生产和工作方式的转变 (四)人文环境的变化(五)自然环境的变化(六)政治制度的变迁四、房地产市场的参与者(一)土地所有者或当前的土地使用者 (二)
5、开发商 (三)政府及政府机构(四)金融机构 (五)建筑承包商(六)专业顾问1建筑师 2工程师3会计师4造价工程师或经济师 5房地产估价师及房地产经纪人6律师 (七)消费者或买家第二节 房地产市场结构与指标一、房地产市场结构(一)房地产市场的垄断竞争关系(二)房地产市场的数量比例关系二、房地产市场细分(一)按地域范围细分(二)按房地产用途细分(三)按增量存量细分(四)按交易方式细分(五)按目标市场细分三、房地产市场指标(一)供给指标(二)需求指标(三)市场交易指标(四)市场监测与预警指标第三节 房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性(一)市场供给的垄断性(二)市场需求的广泛性和多样性(三)市
6、场交易的复杂性(四)房地产价格与位置密切相关(五)存在广泛的经济外部性(六)市场信息的不对称性二、房地产市场的功能(一)配置存量房地产资源和利益(二)显示房地产市场需求变化(三)指导供给以适应需求的变化1建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式2某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化(四)指导政府制定科学的土地供给计划(五)引导需求适应供给条件的变化第四节 房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与资产市场(一)房地产空间市场(二)房地产资产市场(三)房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态二、房地产市场的周期循环(一)房地产周期循环的定义(二)房地产周期循环的原因(三)传统房地产周期
7、理论的主要内容(四)分析房地产周期运动的新观念(五)房地产市场的自然周期(六)房地产市场的投资周期(七)房地产市场自然周期和投资周期之间的关系三、房地产泡沫与过热 (一)房地产泡沫及成因1房地产泡沫的定义2房地产泡沫的成因(二)“过度开发”及诱因1房地产市场中的过度开发2过度开发的诱因 (三)房地产泡沫和过度开发的区别与联系1房地产泡沫和过度开发的区别 2房地产泡沫和过度开发的联系(四)房地产泡沫的衡量 第五节 房地产市场的政府干预 一、政府干预房地产市场的必要性(一)房地产市场失灵 (二)住房问题和住房保障(三)宏观经济周期循环(四)房地产价格剧烈波动 (五)房地产市场非均衡二、政府干预房地
8、产市场的手段 (一)土地供应政策(二)金融政策 (三)住房政策(四)城市规划(五)地价政策(六)税收政策(七)租金控制三、政府规范房地产市场行为的措施 (一)健全市场准入制度 (二)推动行业诚信体系建设(三)规范交易程序 (四)加强产权管理考试要求1掌握房地产市场的含义、运行环境，影响房地产市场转变的社会经济力量和房地产市场的参与者；2.掌握房地产市场结构与指标；3.掌握房地产市场特性与功能；4.熟悉房地产空间市场与资产市场；5.掌握房地产市场的周期循环；6.了解房地产泡沫与过热；7.了解房地产市场的政府干预。第三章 房地产开发程序与管理 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发程
9、序各阶段工作内容以及对获取土地、建设过程中相关管理工作的了解、熟悉和掌握程度。 考试内容第一节 房地主开发程序概述一、房地产开发的基本概念二、房地产开发的一般程序第二节 投资机会选择与决策分析一、投资机会选择二、投资决策分析第三节 前期工作一、获取土地(一)土地储备与土地一级开发1土地储备2土地开发3土地储备资金 (二)开发商获取土地的途径1土地使用权出让 2土地使用权划拨 3原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让4与当前土地使用权拥有者合作 二、项目核准和开工计划(一)项目核准申请材料(二)项目申请报告的主要内容 (三)项目核准评估的重点 三、确定规划设计方案并获得规划许可(一)开发项目选
10、址、定点审批阶段(二)建设用地规划许可证申领阶段(三)设计方案审查阶段 (四)建设工程规划许可证申请阶段四、工程建设招标 (一)招标方式1公开招标2邀请招标(二)招标机构 1招标过程中的决策活动2招标中的日常事务工作3招标工作小组组成人员(三)招标程序 1申请招标 2编制招标文件 3确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函4投标人资格审查 5投标 6开标、评标和定标 7签订合同 五、开工申请与审批(一)申请领取建设工程施工许可证应具备的条件(二)申请办理建没工程施工许可证的程序六、前期工作的其他环节第四节 建设阶段一、质量控制(一)对原材料的检验(二)对工程采用的配套没备进行检验(三)确立施工中
11、控制质量的具体措施(四)确立有关质量文件的档案制度二、进度控制(一)工程进度计划的编制(二)进度管理及计划调整1横道图法2网络图法(三)其他配套进度计划(四)进度控制中应关注的因素三、成本控制(一)成本控制的主要工作内容1编制成本计划，确定成本控制的日标2审查施工组织设计和施工方案3控制工程款的动态结算4控制工程变更(二)控制工程成本的做法和手段1强化“成本”意识，加强全面管理2确定成本控制的对象3完善成本控制制度4制定有效的奖励措施四、合同管理(一)合同管理的作用(二)房地产开发项目的主要合同关系(三)合同管理的主要工作内容五、安全管理六、竣工验收 (一)竣工验收的要求(二)竣工验收的依据(
12、三)竣工验收的工作程序 1单项工程竣工验收2综合验收 3竣工验收备案(四)竣工结算(五)编制竣工档案 1技术资料的内容2绘制竣工图 第五节 租售阶段 一、选择物业销售形式(一)开发商自行租售(二)委托房地产经纪机构租售 1房地产经纪机构的作用 2房地产经纪机构的代理形式 (三)选择房地产经纪机构应注意的问题 1充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质2了解房地产经纪机构可投入市场营销工作的资源3考察房地产经纪机构过往的业绩 4针对物业的类型选择房地产经纪机构5认真签订房地产经纪合同 二、制定租售方案(一)出租还是出售(二)租售进度 (三)租售价格 1成本导向定价 2购买者导向定价3竞争导向
13、定价三、制定宣传与广告策略 (一)市场宣传策略1确定宣传目标2选择宣传的信息与工具3实施宣传方案4评价宣传效果(二)广告策略考试要求1掌握房地产开发的基本概念及其一般程序；2熟悉投资机会选择与决策分析；3了解获取土地；4了解项目核准和开工计划；5熟悉确定规划设计方案并获得规划许可；6熟悉建设工程招标；7熟悉开工申请与审批；8了解前期工作的其他环节；9熟悉建设阶段；10掌握选择物业租售形式；11掌握制定租售方案；12了解制定宣传与产告策略。第四章 房地产市场调查与分析 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查、分析、预测、细分以及选择目标市场的实际操作能力和知识的了解、熟悉和掌握程度。 考试内容第一节
