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1、如东中农房嘉园房地产开发有限公司如东中农房瑞园房地产开发有限公司如东中农房丽园房地产开发有限公司如东中农房福园房地产开发有限公司“中 央 广 场”营销团队目标管理计划草案编制部门：营销部2008-03-20目 录第一章 营销部组织构架及岗位职责第二章 行政管理办法 行政制度行为规范竞争机制营销部奖惩条例离职人员管理 第三章 业务管理办法 业务流程业务制度业绩归属折扣管理佣金管理根据如东中农房公司“中央广场”楼盘开发规模之需要，吸纳众多大型房地产开发公司组织管理体系的先进经验，营销部特就中农房公司营销团队的组织架构、定员定岗、薪酬模式及组织管理办法等提交如下草案，呈请公司领导审定：第一章 营销部
2、组织构架及岗位职责一、营销部组织构架设置公司设置营销部，部门经理在公司分管副总的领导下全面负责公司开发项目的整合推广、销售执行、招商及部门内部日常管理工作，具体带领策划主管、销售主管、招商主管及若干名置业顾问共同工作。陈晓明营销部经理1市场主管1招商主管1销售主管1签约主管1客服专员1签约会计1置业顾问8销售秘书1招商专员2策划专员1平面设计1凌媛张钰晨于青辰（计划编制20人，目前在岗4人，请公司领导审定）二、营销部部门工作职责（包括但不限于）1、 组织管理及队伍建设 在分管领导的直接领导下，建立健全部门组织架构，完善组织管理办法，建立团结有序的操盘团队，促进队伍建设的高效、务实，并通过对员工
3、的培训和学习有效贯彻“执行力”，充分发挥主观能动性； 以项目开发为契机，以市场为导向，把握项目开发机会点，通过详实的市场调研，先进的开发理念，主题鲜明的楼盘市场定位，科学、完美的楼盘规划，高品质的楼盘建筑形象和完备的智能化配套设施，差异性的楼盘营销推广策略和销售执行诉求，走“品质”和“品牌”持续性发展的路线，努力塑造地产公司良好的社会公众形象， 最终实现地产公司经济效益和社会效益的双丰收！ 跟进公司开发项目工程进度、质量、形象、成本等的有效控制，协助创建文明施工现场，配合对各项招投标、设备、主要材料采购等建立和完善各项监督、管理机制，确保工程建设成为销售亮点和卖点的有力补充； 服从企业财务管理
4、制度，完善年度推广财务预算，严格营销费用控制，有效促进建设资金的快速筹集以及对融资渠道的有效开发； 重点从以下几个方面加强企业内部组织管理：一是根据分工协作的原则分别建立健全部门和个人岗位目标责任制，强化员工执行力的贯彻落实，做到“日事日清，日清日高”；二是结合公司发展要求和高于县域经济特色标准制定员工薪酬体系、激励机制、完善业绩考评制度；三是建立员工学习和培训制度，将学习和培训作为一种福利惠泽到每一个渴望提高和进步的员工，其中更有必要将忠诚度和团队协作精神作为重点演练内容；四是针对销售队伍推行“置业顾问”机制，通过对从业人员各项专业知识及销售接待技巧等的专业培训变革本地销售人员机械推销的方式
5、和整体素质低下的状况，以崭新的销售、接待方式和精神面貌领秀如东地产销售市场；五是严格执行公司财务管理制度，加强科学预算和成本控制；六是完善内部管理机制，建立健全规章制度，确保“政令畅通”、完美工作计划和有效执行。2、 部门工作职责 参与公司开发项目的前期市场调研，提交项目市场定位、产品规划、投资收益分析等策划报告，确保公司开发项目与市场需求有效接轨； 规划设计阶段，通过对楼市业态定位、物业类型及户型配比等的市场调研和对预计顾客的定向调查，充分综合相关规划设计规范需求，整合建筑肌理功能、消费者吸纳能力以及后期运行成本等多方面因素，及时参与设计任务书的修订和提炼，合理提报项目规划设计户型配比、交楼
6、标准、细部设施配套、景观设计、灯饰工程等方面的建议报告； 跟踪并配合项目规划设计总平及单体建筑方案的反复论证，并从营销推广的角度有效掌控设计机构对规划鸟瞰图、局部透视图、渲染图等的处理，在确保最大化提升楼盘品质的同时为后期宣传准备素材； 市场组根据公司经营发展战略要求，详实掌握营销宣传媒体资料及保持有益的沟通和协调，根据项目推广诉求总体目标，科学制定项目全案营销推广策划方案，综合提炼楼盘销售亮点卖点，营造楼盘推案概念，负责产品创意与推广策略的制定，坚定项目推广工作的有的放矢和张驰有度，确保宣传受众对广告推广接纳度的有效性和最大化，同时结合项目开发建设分期，严谨务实地制定年度、季度、月度等阶段性
7、推广执行个案，经公司研究批准后严格执行； 销售组全面了解项目开发分期计划，充分综合在售、拟售等同质化竞争型楼盘市场销售的相关情况，结合公司开发项目区位、产品、品质等定位因素，严格制定项目销售策略体系、价格策略体系以及分步实施计划，保证楼盘放量的合理性以及销控管理的科学性。遵守销售管理办法，规范销售实施流程，健全销售数据及档案的核对整理工作，及时上报公司销售进展情况，快速实现楼盘销售去化； 签约组做为客户服务主体，在全面落实签约录入和销售统计的同时建立健全售后服务体系，收集客户资料，办理大小产权证书，催收房屋销售款项，友善接待投诉客户，及时反馈客户意见和建议，分级处理相应咨询和投诉事项； 招商组
8、强化招商团队对商业运作模式的探讨，直接参与商业物业的产品定位和规划设计，综合各类商业业态的经营特色和场地需求进行科学的功能分区，制定市场培育措施和详细的招商策略，主持招商类宣传资料的设计、制作工作，组织招商发布会及实施招商协调等工作；三、营销部岗位工作职责1、营销部经理岗位职责（兼案场经理） 职位概要：服从公司管理，有效执行公司项目开发的统一计划和安排，立足于房地产项目策划和市场研究，全面主持营销部业务及日常事务的管理工作，领导营销部完成公司的经营战略规划，建立完整的经营业务及管理体系，制定楼盘销售计划和销售计划实施措施以及楼盘费用预算，处理与市场、销售、招商等有关的事务，带领策划、销售及招商
9、人员开展项目推广策划、销售执行、招商等工作，严格销售成本控制，规范销售执行管理，按时完成楼盘销售指标；协调营销部与公司其它各部门及相关协作单位的关系，确保销售工作平稳有序的进行。 收集所有相关信息，留意市场发展动态，掌握所辖地区的市场动态和发展趋势，并根据市场变化规律，提出具体的阶段性营销计划方案，以及个案营销工作流程和细则，及时向公司领导反馈市场信息、销售动态；负责和组织公司营销相关的外出调研及市场调查工作，并根据调查结果做出市场调查报告、项目建议书、项目可行性分析和项目营销策划方案。 领导并带动本项目实现销售目标，通过培训、指导建立一支强有力的 销售队伍，确保有效执行销售方案；负责对部门员
10、工进行培训、管理、绩效考核和督导，培养骨干力量和团队精神，挖掘公司所需的各种人才，并根据市场变化对置业顾问和营销资源进行动态优化分配。 争取最大的销售增长；根据公司政策及工作程序及时解决楼盘发生的问题；树立法律意识，保证公司利益；对商品房（预售）销售合同严格把关；开拓市场、监督和协助置业顾问完成销售任务、房款回笼。 负责市场策划执行与分析预测工作，掌控广告策划及发布具体情况，评估广告推广效果，提出改进建议或研究报告供领导参考；不断提高自身素质，学习国内外优秀的策划方案，使公司策划水平不断提高。 建立客户档案，保持与客户的沟通；做好销售过程中的价格控制和销控管理。负责各项促销活动（展销会等）的组
11、织与实施。 定期进行（周、月）工作总结，编写客户情况分析，销售动态分析报告并提出可行性建议，协助相关部门对销售前景作预测并提出下一步工作方案，每月25日向公司报送楼盘销售报表，30日向公司提交本月销售工作总结。 楼盘结算通知单和奖金计算单由楼盘经理在每月25日前报公司，经部门审核、分管领导审批后，报总经理批准。 协调各部门工作及完成公司交办的其他任务。2、销售主管岗位职责 组织置业顾问进行前期市场调查及扫盘工作，协助售楼资料及传递表单的准备。 协助营销部经理制定销售价格体系。 罗列销讲说辞和答客问范本，协助营销部经理做好人员培训。 做好销售过程中的价格控制和销控管理。 协助营销部经理贯彻落实案
12、场规章制度的执行，根据人员及销售情况 安排销售部轮流休息表。 监督与帮助置业顾问的工作，贯彻执行销售计划，管理销售流程，作好每日成交客户登记（大订客户登记、签约客户登记）、每天来访客户的电脑录入、销售业务活动记录（每周来人、来访汇总登记），及时更正销控表、每月完成佣金结算表。 协调销售小组之间的关系，培养团队合作精神。 解决客户接待及销售过程中发生的问题，管理客户签约流程，及时解决签约过程中的问题。负责管理售后服务的其它相关工作，及时向销售经理汇报工作，负责人员调配，处理现场发生的一切问题。 直接将销售中遇到的客户问题，广告推广问题，产品问题等及时合理改进建议反馈给营销部经理。 完成营销部经理
13、下达的任务、协助置业顾问完成销售指标。3、销售秘书岗位职责 在销售主管的领导下，负责销售中心日常行政事务工作。 熟悉掌握房地产有关政策、法规、基本知识及所售楼盘相关情况。 掌握现代化办公技能，努力提高自身素质，以促进楼盘销售工作。 负责电话接听，电话回访和记录，接受客户咨询，宣传售楼信息。及时安排置业顾问接待客户，作好配合协调、服务工作，并对来访客户及接待情况做详细记录。 及时掌握处理售楼数据信息，作好日、周、月报表和月销售情况统计工作。 负责有关文件、文档的打印、复印、整理及归档管理，负责报纸、宣传资料、有关房地产政策法规、广告宣传、评论报道等信息的收集、整理和反馈工作。 负责楼盘业务台帐的
14、登记，做到日清月结。负责营销部办公用品的保管、发放和登记工作。 负责营销部工作人员的考勤工作，安排好工作餐、饮用水、环境卫生、防火防盗等。 做好会议记录和整理并及时分发至各部门。保证会议场地使用整洁。 完成公司及部门经理交办的其他任务。4、置业顾问岗位职责 在营销部经理的领导下，对上门客户轮换进行一对一的销讲接待，负责介绍楼盘情况，对客户进行信息追踪，谈判签订购房合同，催收所负责的购房款，切实完成公司规定的销售指标。 协助营销部经理进行市场调查，拟定销售计划，制定宣传方案，在销售过程中积极反馈客户意见，及时修正售房方案。 积极参加公司举行的各项培训、活动并负责销售业务员的培训、指导及管理，工作
15、上严格要求，生活上认真关心；既要安排他们的工作，又要鼓舞他们的士气。 加强学习，不断完善充实自己的专业知识及销售技能，认真做好客户的来电、来访记录；同时要及时、认真填写工作日记。 服从公司统一领导及管理，协助办理银行按揭、登记等手续及尾款收取等工作，完成公司领导和部门经理安排的其他工作。 5、市场主管岗位职责 负责项目的定位与推广等策划报告的撰写；协助营销部经理完成项目营销策划及销售计划的研拟，拟定公司推广战略，并提交公司高层审议；根据年度预算大纲，协助营销部经理拟定年度推广计划/预算，并主持年度市场工作计划的拟定工作；主持拟定营销部市场组的组织管理体系与运营流程和相关的制度，经分管副总审核批准后执行。 根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度推广方案及阶段性执行个案； 根据公司
