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1、拆迁非诉业务流程一、律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作1. 律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作：1.1 核实拟拆迁地段的土地性质，以确定是适用城市还是农村房屋拆迁的程序。1.2 核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证并核实拆迁人与拆迁单位签订的拆迁委托合同。1.3 核实拆迁人是否已合法取得国有土地使用权或土地征收征用批准文件且是否依法公示。1.4 核实拆迁人是否已合法取得建设项目批准文件且是否依法公示。1.5 核实拆迁人是否已合法取得建设用地规划许可证且是否依法公示。1.6 调查被拆迁人的基本情况（拆迁的四至围、房屋类型、面积、户数、
2、人口、老弱病残特殊对象等）。1.7 核实在规划管理部门核发建设用地规划许可证、确定拆迁围后，拆迁围的单位和个人有无进行下列活动：1.7.1 新建、改建和扩建房屋及其附属物；1.7.2 改变房屋和土地用途；1.7.3 建立新的房屋租赁关系；1.7.4 分列房屋租赁户名。1.8 参与制定拆迁方案的听证会，发表律师意见。1.9 核实拆迁计划与拆迁方案的合法性、完整性、可行性，拆迁方案应载明如下事项：1.9.1 拆迁四至围；1.9.2 拆迁房屋总建筑面积（分别列出居住房屋与非居住房屋的具体数量及公房、私房、产和代管产的具体数量）；1.9.3 拆迁户数；1.9.4 拆迁期限；1.9.5 拆迁围分期实施拆
3、迁的情况；1.9.6 拆迁补偿安置资金总额的预算；1.9.7 申请拆迁许可证时首期补偿安置资金到位数额、产权调换房屋的面积量与价值量，及后续资金分期到位计划；1.9.8 实施拆迁的方式；1.9.9 拆迁计划是否已经列入本地经济发展计划和本省（市）的拆迁计划。1.9.10核实拆迁人是否有足额的拆迁补偿安置资金专用存款账户，前述存款金额不得低于省市政府规定的补偿安置资金总额的比例。该存款金额与安置用房价值之和不足补偿安置资金总额的，建设单位应当在拆迁方案中明确资金分期到位的时间。1.9.11 核实用于产权调换房源的产权是否清晰、无权利负担。1.9.12核实用于产权调换房源的数量是否达到拆迁围被拆迁
4、人总户数的70%，用于产权调换房源是否符合国家质量安全标准及是否达到当地公共建筑设施配套要求。2律师代理拆迁人、拆迁单位在城市房屋拆迁前期准备阶段应当谨慎注意的问题：2.1 律师应提示委托人，拆迁主管行政机关不得作为拆迁人，也不得接受委托实施拆迁。2.2 律师应提示委托人，不得采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等非法手段实施拆迁。2.3 律师应提示委托人，须按照房屋拆迁许可证确定的拆迁围实施拆迁，不得擅自扩大或者缩小。确需扩大或者缩小拆迁围的，应当按规定办理规划、土地批准手续，并向颁发该拆迁许可证的拆迁主管行政机关申请变更拆迁围。2.4 律师须提示委托人，要在拆迁期限完成拆迁。确需延
5、长拆迁期限的，应当在拆迁期限届满日的15日前，向拆迁主管行政机关提出延期拆迁申请，区、县房地局应当在收到延期拆迁申请之日起10日给予答复。2.5 律师应提示委托人建设项目若在拆迁期限发生转让，应当经拆迁主管行政机关同意后，办理房屋拆迁许可证变更手续；拆迁主管行政机关应当将变更后的房屋拆迁许可证的相关容予以公告。建设项目转让人尚未将拆迁补偿安置协议或者裁决载明的有关权利、义务履行完毕的，由受让人继续履行；项目转让人与受让人应当书面通知被拆迁人、房屋承租人，并自转让合同签订之日起30日予以公告。2.6 律师应提示委托人，拆迁补偿安置方案要符合党的方针政策和国家法律规定的及本地的实际情况。如存在可能
6、严重侵害被拆迁人合法权益的情况，经提示，委托人拒绝调整的，律师应解除委托。二、律师代理被拆迁人、房屋承租人在城市房屋拆迁前期准备阶段的工作1 核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证。2核实拆迁人是否已合法取得国有土地使用权批准文件。3核实拆迁人是否已合法取得建设项目批准文件。4核实拆迁人是否已合法取得建设用地规划许可证。5核实拆迁许可证是否载明拆迁人、拆迁围和拆迁期限等事项并准确无误，且委托人在该拆迁围。6参加制定拆迁方案或是否作出拆迁许可的听证会，发表律师意见。7核实拆迁计划与拆迁方案的合法性、合理性、完整性、可行性，拆迁计划与方案除了说明拆迁依据之外，还应说明如下事
7、项：7.1 拆迁四至围；7.2 拆迁房屋总建筑面积（分别列出居住房屋与非居住房屋的具体数量，公房、私房、产和代管产的具体数量）；7.3 拆迁户数；7.4 拆迁期限；7.5 拆迁围有无分期实施拆迁的情况；7.6 拆迁补偿安置资金总额的预算；7.7申请拆迁许可证时首期补偿安置资金到位数额、用于产权调整房屋的面积量与价值量，及后续资金分期到位计划；7.8 实施拆迁的方式。8核实拆迁人是否有足额的拆迁补偿安置资金专用存款账户，前述存款金额不得低于省市政府关于应占补偿安置资金总额的比例，该存款金额与安置用房价值之和不足补偿安置资金总额的，建设单位应当在拆迁方案中明确资金分期到位的时间。9核实用于产权调整
8、房源的产权是否清晰、无权利负担。10核实用于产权调整房源的数量是否达到拆迁围被拆迁人要求调换的数量，安置房源是否符合国家质量安全标准及是否达到当地公共建筑设施配套要求。11奖励措施。12对特殊问题的应急方法。三、房屋拆迁评估中的律师实务1房屋拆迁估价机构的从业资格律师应提示委托人：从事房屋拆迁估价的房地产估价机构，应当具有经拆迁主管机关依法核准的房屋拆迁估价资格。未取得房屋拆迁估价资格的房地产估价机构，不得接受房屋拆迁估价委托、出具估价报告或价格咨询报告。跨省市从事房屋拆迁估价的房地产估价机构，应当向当地拆迁主管机关依法备案。2房屋拆迁估价机构的产生根据有关规定，估价机构的产生有三种方式，一般
9、采取被拆迁人投票的方式，也可以由拆迁当事人通过协商一致或者抽签方式确定估价机构。采取投票方式的，根据投标结果，按照简单多数的原则，一般情况下得票数第一位的为拆迁围的估价机构，第二位的为重新估价机构。拆迁人应将投票结果进行公告。采用协商或抽签方式确定估价机构的，可同时确定重新估价机构。3拆迁估价委托同一拆迁围，一般情况下只能委托一家估价机构进行估价，并与其签订书面的房屋拆迁估价委托合同。在签订房屋拆迁估价委托合同时律师应核实如下容：3.1 核实双方当事人的主体资格。3.2 委托围是否是在房屋拆迁许可证确定的拆迁围。3.3 委托估价的被拆迁房屋的性质、用途、面积。3.4 估价的价值标准及估价方式。
10、3.5 需要双方当事人提供的资料及提供方式。3.6 估价报告的交付日期。3.7 酬金及支付方式。3.8 违约责任。3.9 争议的解决方式。3.10 其他需要约定的事项。4. 拆迁估价过程中律师法律业务的工作容4.1. 拆迁估价过程中律师工作的一般容：4.1.1 核实估价机构及估价人员的资质、综合实力、社会信誉。4.1.2 对估价机构确定程序的合法性进行核实。律师应提示委托人投票确定估价机构的，拆迁人有将投票结果进行公告的义务。而拆迁主管机关可对投票、抽签过程进行监督，并可以要求纪检监察机关和基层组织等共同监督。4.1.3 对拆迁估价委托合同的真实性、合法性进行核实。4.1.4核实估价机构和估价
11、人员与拆迁当事人是否有利害关系，或者是否是拆迁当事人。4.1.5 对估价报告的形式与容进行核实。包括履行拆迁估价委托合同的情况、估价容的真实性与合法性、房屋拆迁估价时点及估价报告的有效期限以及是否由专职注册房地产估价师签字。4.1.6 对估价机构公示初步估价结果和送达分户估价报告的程序合法性进行核实。4.1.7 如委托人对估价报告有疑问或异议的，协助委托人向原估价机构询问、申请复核，或者另行委托估价机构重新评估。4.1.8 对委托人就原估价机构的估价结果、复核结果有异议，或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异，且协商达不成一致意见时，律师可以协助委托人在收到估价报告、复估结论或重估报告后的1
12、5日向房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。4.1.9 对房地产价格评估专家委员会成员是否与原估价机构、拆迁当事人有利害关系，或者是否是拆迁当事人进行核实。4.1.10律师应提示委托人，若房地产价格评估专家委员会认为估价报告不合法、不规、不合理的，由专家委员会指定其中一家估价单位进行再估价；而拆迁当事人对再估价仍有争议的，可以重新向专家委员会申请鉴定。4.2. 拆迁估价过程中律师为拆迁人提供法律服务的注意事项：4.2.1 律师应提示委托人，须如实向估价机构提供估价所需资料，协助估价机构开展现场查勘等工作。4.2.2 律师应提示委托人，将分户估价报告送交被拆迁人。4.2.3 律师应提示委托人，拆
13、迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。委托拆迁估价，应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照房产测绘管理办法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。4.2.4 律师应提示委托人处理
14、好与被拆迁人的关系切忌态度生硬，不得授意评估机构作出偏离客观公正的评估结果。4.3. 拆迁估价过程中律师为被拆迁人提供法律服务的注意事项：4.3.1 律师应提示委托人，须充分调查候选估价机构的资质与信誉，调查估价机构及估价人员与拆迁人是否有利害关系或者是否是拆迁人，建议被拆迁人慎重选择评估机构。4.3.2 律师应提示委托人，如实向估价机构提供估价所需资料，配合估价机构开展现场查勘等工作。拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。委托拆迁估价，应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆
15、迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照房产测绘管理办法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。4.3.3 律师应提示委托人拒绝评估或拒绝申请重新评估、鉴定的法律后果。4.4. 拆迁估价过程中律师为估价机构提供法律服务的注意事项：4.4.1 对估价工作程序的合法性进行核实。核实包括房地产估价人员是否持证上岗；对被拆迁房屋进行实地查勘是否有实地查勘记录、和被拆迁房屋状况的照片及录像；实地查勘记录是否由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。4.4.2 律师应提示委托人接受房屋拆迁估价委托后，处理好与拆迁人、被拆迁人的关系，客观公正评估。未经许可不得转让、变相转让受托的估价业务。4.4.3 核实委托人是否按照拆迁估价委托合同约定的时间和要求完成估价，向拆迁人出具估价报告（包括分户估价报告）。律师应提示委托人，如未按照约定的时间和要求完成估价，或者估价失实的，应当承担相应的责任。4.4.4 律师应提示委托人，拆迁估价的价值标准为公开市场价值
