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1、目录摘要3Abstract31.绪论51.1研究背景51.2低碳生态建筑61.3“中国之家低碳发展联盟”的意义71.4目的72、房地产市场研究82.1项目基本概况：82.2投资环境分析92.2.1宏观经济背景92.2.2 2010年政策动向102.3项目所在地分析122.3.1温江房地产市场发展历程122.3.2温江发展规划132.3市市场分析152.3.1房地产市场历年市场分析152.3.2 2009年政策分析192.3.3 2010第一季度房地产现状262.4项目市场调查分析282.4.1客户需求分析282.4.2同类项目的竞争对手分析342.4.3周边项目竞争分析373、项目定位分析39
2、3.1整体定位393.2项目推广名建议393.3客户定位393.4价格定位424、SWOT分析444.1优势利用444.2劣势规避444.3机会利用444.4威胁规避445项目产品策划455.1项目总体规划布局455.2建筑规划486.投资分析586.1销售价格的确定586.2成本分析606.3融资分析667.项目实施计划697.1项目整体实施计划697.2项目前期工作计划697.3项目工程建设计划697.3项目资金计划708.财务分析738.1盈利能力分析738.2偿债能力分析758.3资金平衡能力分析769.项目营销策略789.1销售策略789.2推广策略789.3销售阶段控制8810项目
3、全过程管理90附录附图：小区规划平面图摘要本项目主要在低碳经济及低碳建筑的背景下进行的。此项目的主要从以下几个方面进行策划：房地产市场研究、项目定位、产品策划、投资分析、实施计划、财务分析、营销分析以及项目全过程管理。本项目主要从建筑方面进行低碳技术设计，采用了多项低碳技术，分别是：园林绿化与透水地面、智能家居控制系统、中水处理系统、水软化系统、雨水回收系统、建筑装修一体化、LOW-E中空玻璃等。在财务分析方面对于项目本身的资金计划以及资金平衡能力等方面进行了分析，项目本身是可操作性的。根据对项目策划的结果，本策划容仅供本次毕业论文行之有效。AbstractThe project mainly
4、 in low carbon economy and low carbon under the background of building. The main purpose from the following several aspects: the real estate market research, product and project planning, investment analysis, financial analysis, planning, implementation and management of the whole project marketing
5、analysis.The project mainly from building on LOW carbon technology design, the seven LOW carbon technology, it is respectively: landscaping and permeable ground, intelligent household control system, water treatment system, water softening systems, water recycling system, building decoration integra
6、tion of hollow glass, low-e facade system. In financial analysis for the project plan and capital fund balance ability were analyzed, the project itself is workable.According to the results of the project planning, only for the contents of this planning of graduation thesis works.关键词：低碳建筑、项目定位、产品策划、
7、财务分析、营销分析Keywords: low carbon buildings, project planning, product positioning, financial analysis, marketing analysis1.绪论1.1研究背景1、低碳经济与气候变化以全球变暖为主要特征的全球气候变化，已成为21世纪人类面临的最重大环境挑战。探索低碳发展道路，是人类社会应对气候变化的重要选择。要对抗全球变暖，就要各国共同行动，就要从根本上大幅削减二氧化碳等温室气体的排放。于是“低碳经济”的概念应运而生。北半球积雪海平面全球平均气温作为一个发展中的大国，中国的低碳发展之路，应该是一条
8、立足于基本国情，并且符合世界发展趋势的渐进式道路。 目标：建设“资源节约型、环境友好型、低碳导向型社会”。重点是围绕提高能源效率和构建清洁的能源结构，开展制度创新、技术创新与管理创新。2、低碳经济与低碳生态建筑建筑行业由于其自身的特点，被看作是走向低碳经济的最重要行业：、是量大，能耗高，发展快；、是建筑行业采取节能减排的成本最小，效果最好。3、建筑在气候变化中的重要地位 建筑能耗约占全球终端能耗的40%，排放相似比例的二氧化碳。 中国、印度等亚洲国家发展迅猛，中国每年增加20亿m2 只要简单地提高建筑能效，全球在2010年可以减排7.15亿吨二氧化碳，相当于预计的2010年全球排放总量的27%
9、。 如果在中国在“十一五”期间所有建筑能够达到国家节能标准，所节约能量可供英国整个国家一年的使用。 更重要的一点是：对建筑节能来说，采取行动的收益远大于成本。1.2低碳生态建筑低碳生态建筑”包括二层含义：一是“低碳”，是指在建筑材料与设备制造、施工建造和建筑物使用的整个生命周期，减少化石能源的使用，提高能效，降低二氧化碳的排放量；二是“生态”，是指在建筑的施工建造和使用过程中，采用对环境友好的技术和材料，减少对环境的污染，节约自然资源，为建筑使用者提供一个健康、安全和舒适的室空间。1.3“中国之家低碳发展联盟”的意义我们今天发起成立“中国之家低碳发展联盟”是对中国和发展中国家气候谈判的最有力支
10、持，最好地表达了中国企业、中国民众对全球环境的责任感和使命感。 作为建筑行业的一分子，我们在座的每一个都有义不容辞的责任，请大家记住： “留给我们拯救地球的时间只有6年！”1.4目的为了减少化石能源的使用，提高能效，降低二氧化碳的排放量，为了我们可爱的地球，针对此现象，在做此次项目的时候考虑在建筑方面加入低碳技术，真正的为了地球及我们的生活而负责。此次项目为适用宜居型的住宅小区，人类不仅需要乌托邦式的梦想，更需要具有可操作性、多样化、大众化的实践活动。城市的拯救不能只仅仅寄托于未来的技术，更要注重那些现在就可用来“战斗的武器”。2、房地产市场研究2.1项目基本概况：项目名称： 西怡苑地块位置：
11、温江光华大道花博会碧落湖公园西侧本 案总用地面积: 约60余亩（59.6亩，39733.532）总建筑面积: 190720.95容积率: 4.80绿地率:30%建筑密度：20%土地用途：住宅用地、商业用地周围配套设施：中小学:大学城、七中、温江中学幼儿园:金苹果幼儿园综合商场:引进大型购物中心（规划为家乐福），打造繁华商业街区邮局:战旗邮局，光华村街邮局、金沙邮局银行:中国银行/交通银行/建设银行/工商银行医院:金沙妇女保健院/西区医院、市光华医院、省人民医院其他:碧落湖公园、柳城公园、置信城市公园、温江政府新城市广场、湿地公园、奥园运动中心、鱼凫温泉交通情况：公交309、309A、37、84
12、、309、334、407、523，南临与温江快速通道光华大道，西面通过规划道路北环路与成温邛高速相接，东临20米的规划道路，外部交通较为便捷2.2投资环境分析2.2.1宏观经济背景2009 年中国经济经受了国际金融危机的严峻考验，国民经济稳定发展向好，投资快速增长、消费市场活跃、进出口在下半年快速回升，工业生产明显恢复。与此同时，房地产价格上涨较快，通胀预期增强。2010 年宏观调控面临的局势更为复杂，保持物价稳定，优化信贷结构，防和化解系统性金融风险，实现国际收支平衡，促进国民经济平稳较快发展的任务更为艰巨。一、经济增长持续回升，经济主体信心日益加强根据统计，2009 年 GDP 增长 8.
13、7%。从当季同比增速看，一、二、三、四季度 GDP 分别增6.2%、7.9%、9.1%和 10.7%，20%经济增速在逐季加快。从季节调整后环比数据看，2008年四季度 GDP 环比折年率为4.3%，是 2003 年三季度以来的最低点，2009 年一季度开始明显回升，折年率为9.5%，而同比 GDP 增速则在二季度开始反弹。2009 年二至四季度 GDP 环比折年率分别达 11.4%、11.0%和 11.3%，平稳较快增长。二、工业生产增长强劲，企业利润状况不断改善2009 年，全国规模以上工业增加值同比增11.0%，增幅较上年低1.9 个百分点。其中 12月份工业增加值同比增长 18.5%，
14、增幅比上年同月高 12.8 个百分点；季节调整后 12 月份工业月环比为 1.15%，增幅比上月低 0.54 个百分点。三、国需求稳定增长，国外需求有所改善投资快速增长带动GDP 企稳回升。在一揽子经济刺激政策的带动下，固定资产投资增速快速回升，2009 年 1-4 月城镇固定资产投资累计增长 30.5%，为 2006 年 8月以来投资累计增速均在 30%以上。全年累计，城镇固定资产投资完成 194139亿元，同比增长 30.5%，扣除价格因素后，实际增长 35.6%，增速比上年同期高 17 个百分点。2009 年城镇新开工项目 344769 个，比上年增加 87694 个。2.2.2 201
15、0年政策动向1、国务院：2010年4月17日，对房价过高、上涨过快的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款，并首推房价问责制。2、国务院常务会议研究部：2010年4月14日，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。3、国土部：2010年国土部将加快编制保障性住房用地供应计划，严格控制低密度大户型住房用地；继续完善土地出让招拍挂制度，加大闲置土地的处理力度，对囤地炒地行为进行专项整治。4、银监会：中国银监会主席明康在银监会2010年第一次经
