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1、物业经营管理科目考试概述一、班型介绍精讲班。教学目标：系统化教材，熟悉整体知识点的分布与构成；课时安排：20小时，18小时课程讲解+2套模拟题讲解；教学说明：1.教材各章的详细讲解，重要考点辅之以典型的例题分析，使大家对教材的内容有一个全面系统的把握；2.按章节配有课堂练习，帮助大家强化各章所学知识；3.模拟试题2套，帮助大家检测精讲班的学习效果。二、教材变化情况说明今年的教材和前两次考试的教材一致，没有变化。三、 科目特点、题型、题量1科目特点（1）范围广，知识点会比较多。由于题量会比较大，所以考试试题既要突出重点又会考虑专业知识覆盖面。因此，我们在备考中应紧扣考试大纲，结合参考教材逐章逐节
2、进行系统学习，深入领会和掌握要点，切忌盲目压题和猜题。（2）考试内容紧紧依托辅导教材。物业管理师资格考试每年都有专门的参考教材和考试大纲，参考教材一般是由中国物业管理协会编写的，考试大纲由建设部组织专家编写，考试大纲中的考试内容在参考教材中基本都有。另外，我们要特别注意，每年的考题非常重要，考题的考点就是今后出题的重点，一定要掌握。2题型及题量（1）单项选择题（60道，60分）。这种题的特点是：有4个选项，只有1个选项是最符合题意的。评分标准是每题1分，一般情况下是选对得分，选错不得分，不实行倒扣分的制度。所以单向选择题一定要作答，不要有空缺。单项选择题大部分来自考试用书上的原话，我们在学习时
3、要关注一些重要的原话，尤其是要注意其中的关键词。如果我们对试题内容比较熟悉，可以直接从备选项中选出正确项，以节约时间。如果不熟，就可以采用逻辑推理的办法，推出正确选项，也可以采用逐个排除干扰项的方法，选出正确答案。（2）多项选择题（20道，40分）。这种题的特点是：有5个选项，且有两个或两个以上选项是正确的，并且不能超过4个，即多选题每题有24个选项是正确的。评分标准是全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。多项选择题的作答有一定的难度，考试成绩的高低及能否通过该门考试，在很大程度上取决于多项选择题的得分。我们在答题时首先要选择有把握的正确选项，对没有把
4、握的备选项最好不选，应本着宁缺勿滥的原则做多选题。当对所有备选项都没有把握时，可以采用猜测的方法选择1个备选项，这样还有得0.5分的可能。多项选择题多会出在有原因、性质、分类、原则、特性、作用、优缺点、内容、因素等等这样字样儿的内容上，因为教材里有关这方面的内容一般不是一条内容，而是有好多条，所以在复习这样的地方时要引起我们的重视。四、历年考点分析章 节单选题多选题合计201020112010201120102011第1章76661312第2章342256第3章342458第4章342256第5章342458第6章99661515第7章98661514第8章7642118第9章222244第1
5、0章86441210第11章442266第12章232043总计60604040100100五、考前复习策略（一）第1阶段在第1阶段，要全面、系统地学习教材里所涉及的内容，不只包括要求掌握、熟悉、了解的部分，我们通常有一个误区，认为考试只考要求掌握、熟悉和了解的部分，实际上，这个要求是说复习的深度，而不是考试的范围。比如，要求掌握的内容，我们不仅需要知道教材上的原话，还要理解其真正的含义，所谓知其然还要知其所以然，会运用所学知识点来解决实际的问题，要求理解的内容，要达到知其内涵的程度，而了解的内容，我们只要知道书上的原话即可，不必过于深究。从实行多年的其他执业资格考试可以看出，出题最明显的规律
6、就是：直接根据教材的内容（原话）命题。另外就是要注意，每章学习完之后必须做练习，巩固所学的知识。我们这门课，每章后面都会附有较多的练习题供大家练习。（二）第2阶段在第2阶段，应针对考试大纲的要求，将所学的知识连贯起来，形成一个整体，并有针对性地加强记忆，尤其是重点章节及往年的考点，如第1、6、7、8、10章。这一阶段可以不用再做练习题。（三）第3阶段在第3阶段，主要应该模拟考试的环境，适应考试的气氛，加强知识的整体把握。所以此阶段应该做几套模拟题，系统地巩固所学的知识。在做模拟题时，尽量按照考试的时间来进行，以适应考试的强度。我们这门课在最后会给大家出两套模拟题，供大家备考之用。最后，根据练习
7、情况，把那些还不够熟悉、熟练的地方再加强复习、巩固提高。六、答题技巧考试不只是教材的内容我都会了就可以了，考试还需要有一定的答题技巧，比如上面所说的单选题一定要作答，多选题要宁缺勿滥。除此之外，还要注意两点。第1点：先易后难。答题时先捡容易的答，自己特别熟悉的先答完，把不熟悉的作上标记。等熟悉的都答完了，然后再答那些自己不太熟悉但稍加考虑也会做的题，最后再答那些对自己来说难度确实比较大的题。第2点：要注意答题卡的填涂。这需要在考试之前就要做好准备，把考试用的铅笔、橡皮准备好，如果好长时间都没有填涂过类似的答题卡了，为了保证填涂规范，可试前自己找一张类似的答题卡练习一下，一是熟悉这种填涂方式，二
8、是测算一下填涂的时间。在进入考场接到答题卡后，一定要按照监考老师的要求将答题卡的表头内容填涂准确、不要漏项。在填涂选择题时，方法有多种，可以先答后涂，也可以边答边涂，这主要依自己的习惯来定，但一定要注意的是掌握时间。尤其是先答后涂的这种方法，一定要留够填涂答题卡的时间。正式讲这门课的内容之前，我们先来看一下这门课的名称“物业经营管理”。“物业”一词，主要来源于中国香港地区，实质上就是房地产，有的国家也称其为不动产，在英国，物业也是指房地产，香港所称的物业就是从英国的物业（property）一词翻译过来的。我们这门课所称的物业就是指的房地产，而且主要指的是收益性的房地产，比如商场、酒店、写字楼等
9、，这些地产可以通过出租获取收益，对于住宅，如果用于自住，则不是我们这门课所研究的对象，如果用于出租，那么，就会带来收益，就可以作为研究的对象，总之，我们头脑里要有这样一个意识，就是这门课的研究对象应该是“收益性地产”。为什么是收益性地产呢？我们看这门课名称的后半部分，叫做经营管理，也就是说要对管理的物业进行经营，在经营的过程中所需要的管理。普通的住宅一般不出租，不需要经营，而收益性地产的目的是获取收益，要想获得良好的收益，就必须有科学的经营思路、经营模式，需要科学的管理，所以我们这门课的研究对象应该是能够为业主带来收益的地产，研究的重点或者说管理这种物业的重点不再是我们通常认为的物业管理，我们
10、所讲的管理已经上升到经营管理，即重点在于经营了，也就是物业管理企业要帮助业主经营其所购买或者说投资的物业。那么如何经营一个物业呢?通常的方式就是出租，那么在出租的过程中需要解决哪些问题呢？顺着这个思路走下去，我们就知道这门课应该研究一些什么内容了，如租赁管理、成本管理、合同与风险管理、财务管理与绩效评价等。另外，物业管理企业除了帮助业主经营物业之外，还可以进一步拓展其业务，就是帮助那些想投资物业的投资者选择合理的投资模式，比如应该选择哪些物业进行投资、在哪里投资、投资时机的选择等等，要想做到这一点，就必须掌握一些有关房地产投资及估价的知识，比如房地产投资及其区位选择、房地产投资分析技术、收益性
11、物业价值评估、房地产市场与市场分析等内容。还有就是，不同的收益性物业有不同的特点，其经营管理的模式也所不同，所以，我们还要重点研究两种物业的经营管理：写字楼和零售商业物业的经营管理。到这里，我想大家对我们这门课应该有一个总体的把握了。第一章 物业经营管理概述本章结构：考纲要求：掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。熟悉：物业经营管理中的战略性工作内容和常规工作内容。了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。知识讲解：第一节 物业经营管理的概念物业的业主或投资者希望通过物业经营管理，不仅使其物业在运行使用过程中能够保值，而且实现增值。
12、这就要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。一、物业经营管理的内涵(掌握)物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报。物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使
13、用的运行操作管理，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。【例题1：11年单选】关于物业经营管理内涵的说法，错误的是（）。 A物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务 B物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理 C物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一
14、系列的经营活动 D收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报答案：B二、物业经营管理活动的管理对象(掌握)物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。【例题2：11年单选】下列各类物业中，不属于物业经营管理活动管理对象的是（）。 A丙级写字楼 B居住区商场 C公立小学 D出租型别墅答案：C（一）写字楼写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成。按照写字楼的使用方式不同，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型
15、写字楼三种类型。政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。【例题3：10年多选】在所有权不变情况下，写字楼的类型包括( )。A企业自用写字楼 B出租写字楼C自用出租复合型写字楼 D出售写字楼E出租出售复合型写字楼答案：ABC【例题4：10年单选】政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但与一般写字楼在（ ）方面有所区别。A建筑规模 B建筑结构C公共性 D社会性答案：C我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。表1-1 国外写字楼分类级别级别地理位置交通环境实物状况建筑质量(有关建筑条例或规范的要求。)建筑功能物业管理收益能力甲级优越优越优良达到或超
