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1、2007年深圳住宅市场年报(星彦地产) 【城市住宅】 深圳 住宅市场年报 2007年 1 CONTENTS 目标市场：深圳房地产新增供应住宅市场 P2、宏观经济分析 资料来源：实地调查结合文案查询 数据来源：星彦市场监测平台、深圳房产管理局网 P3、住宅市场总结 P10、新盘项目监控 分析 一、 宏观经济分析 P15、房地产发展格工业生产同比增长迅速 局展望 P22、全国、深圳房2007年111月份，全市规模以上工业企业实现增加值2.3.1%。 固定资产投资稳步增长 2007年111月份，全市全社会固定资产投资11.33亿元，增长3.5%，其中，基本建设投资652.24亿元，增长10.2%；房
2、地产开发投资383.25亿元，下降4.4%；更新改造投资122.54亿元，增长4.30亿元，下降28.3%。 市场销售趋旺 2007年111月份，全市实现社会消费品零售总额1.44亿元，增长14.4%。其中，批发与零售业零售额1536.45亿元，增长15.4%；住宿餐饮业零售额205.99亿元，增长8.0%。在商品销售总额中，十大类商品除金银珠宝类略降外，其余均实现两位数增长。 进出口保持较快增长 200.54亿美元，增长21.4%。其中出口总额1518.40亿美元，增长24.9%；进口总额1063.15亿美元，增长16.7%。 财政形势良好 200.91亿元，增长31.9%，其中各项税收收入
3、583.18亿元，增长3.5%。 消费物价呈上升趋势 200.9%。11月份受部分食品、成品油和燃气等价格上涨影响，11月份居民消费价格比上月升0.3%，比上年11月升6.1%，使2007年1-11月居民消费价格进一步上升。 2 二、住宅房地产市场总结 高潮中出现拐点，住宅市场悲喜交加 2007年深圳住宅市场创出了历史新高，但是在政策的打压下后半年明显出现拐点，令人悲喜交加。2007年春节后，深圳住宅市场进入加速上扬阶段，在4、5月尽管很多楼盘价格陡增，但是往往能够当天抢购一空。从6月开始， 市场就传言将要出台新版二手房交易合同来打击炒房，关外一些楼盘销售已经开始遇冷。到9月下旬，深圳住宅市场
4、开始出现不支，特别是央行出台第二套房贷政策后，市场明显急转而下，甚至在金九银十的国庆期间也未出现转机。市场仿佛一下子进入冰点，交易量不断下降，不少捂盘惜售的开发商后悔莫及。 价格陡增后有所回落，销售冰火两重天 由于4、5月市场的火暴，楼盘开盘定价往往高于市场预期，一些关外盘普遍突破万元整数大关。尽管进入下半年，市场销售越来越困难，但是很多楼盘价格却在高位坚挺，回落幅度十分有限，并为出现所谓的普遍暴跌。尽管价格在国庆后回落不大，但是市场销售却异常艰难，很多新盘开盘销售率不足两成，一些存量盘月销售套数只有几套，这与上半年4、5月间新盘一经推出往往当日告罄的火暴场面来比，真可谓是冰火两重天。 中介盛
5、及而衰，投资客大规模离场 近几年来深圳住宅三级市场逐渐强大，到2007年上半年各大中介更是加速开张，到2007年年中几乎出现了中介地铺多于米铺的局面。在出台新版二手房交易合同后，以往的阴阳合同的得到有效遏止，但同时也打击了投资客。众所周至，深圳近年来的楼市飞涨与中介、投资客密不可分。但是，随着下半年三级市场交易量的同步萎缩，一些疯狂扩张甚至挪用客户资金炒房的中介资金链开始断裂，中天置业轰然倒下，随后长河、金地置业也出现资金紧张问题。特别是中天置业老板携款蒸发 ，使民众对中介的信任产生危机。三级市场祸起萧墙，住宅二级市场也唇亡齿寒，一些先知先觉的投资客纷纷套现，加重了市场的抛压。从10月后新盘成
6、交客户分析来看，以往能占到总成交一半以上的投资客几乎都已遁形。 3 双拼户型始现，别墅豪宅热销 由于“90-70”政策的影响，2007年新盘供应中已经开始出现了双拼户型，这种双拼户型在2007年下半年更是大批涌现，甚至在龙岗还出现三拼户型，如龙城国际二期。这种户型的创新，是开发商应对“90-70”政策的体现，但对于消费者，在按揭贷款上有所不便。 随着别墅用地的禁止审批，深圳别墅项目日益稀缺，而深圳的千万级以上的富人群体对豪宅的需求越与日俱增，所以使2007年深圳别墅市场出现热销局面，特别是品牌开发商操刀楼盘更是受到追捧，万科城东区御水湾别墅、万科东海岸四期豪宅，均价达到了4万元/平方米。 （一
7、）、总体供需总量分析 图1 2001-2007（1-10月）年深圳市住宅各类面积变化图（单位：万平方米） 注：1998-2006年数据来源统计年鉴，2007年为1-10月数据由国土局提供 由于深圳土地供应特别是白领购买意向强烈的关内以及泛关口区域土地供给几乎断供，导致2004年以后深圳总体住宅新开工面积和施工面积连年下降。由于相当多的开发商在2006年后有意识捂盘惜售，竣工面积从2003年开始出 4 现连年下降的趋势后，在2007年萎缩更为明显，显然不少开发商在2007年上半年见不少新盘开盘一抢而空后高估了市场承受能力。 与最近几年来新开工面积、施工面积、竣工面积连年下降形成明显背离的是，20
8、02年以来的空置面积在经历4年连续下降后，在2007年明显上升，达到2006年空置面积的2倍以上，也佐证了开发商在2006年后有意识捂盘惜售。 同时，就在2005年深圳房价开始加速上涨后，2006年、2007年的住宅销售面积却环比下降，表明市场短期供大于求，2008年深圳住宅市场将出现调整，关外等一些购买力不足区域将出现销售不畅的局面。 （二）、住宅供给和需求结构分析 1、历年供求关系变化 图2 1998-2007年深圳市住宅供求变化图（单位：万平方米） 注：1998-2006年数据来源统计年鉴，200.88:1。进入2005年，全市商品住宅土地供应量明显进入收缩调整期，较2004年住宅土地供
9、应量减少约30%，新增供求比已下降为0.79:1。2006年市场供应量仍呈紧缺状态，虽然价格急剧攀升，但在城市化和人口“双红利”的支撑下，需求仍相当旺盛，供不应求状态未有明显改观。2007年深圳住宅市场创出了历史新高，但是在政策的打压下后半年明显出现拐点，令人悲喜交加， 5 开发商不再捂盘，而购买者纷纷观望，供需比开始逐渐上升。 2、月度供求变化分析 图3 2007年深圳市住宅供求变化图（单位：万平方米） 注： 2007年供需数据来源于星彦监测平台 2007年春节后，深圳住宅市场进入加速上扬阶段，在4、5月尽管很多楼盘价格陡增，但是往往能够当天抢购一空。从6月开始， 市场就传言将要出台新版二手
10、房交易合同来打击炒房，关外一些楼盘销售已经开始遇冷。终于，深圳住宅市场开始出现不支，特别是9月底央行出台第二套房贷政策后，市场明显急转而下，甚至在金九银十的国庆期间也未出现转机，市场出现供大于求的局面。 3、产品供应结构分析 图4 2007年深圳市住宅产品品类（单位：套） 注：数据来源于星彦监测平台 由于“90-70”政策的影响，2007年销售的楼盘多受此政策影响，从而出 6 现户型面积趋小的趋势，特别是关内公寓、一房一厅的比例将明显增加。整体上来看，两房、三房将成为普通住宅的亮点，四房、五房比例将明显减少，小面积复式也明显增加。尽管一房、两房将近市场供应住宅总量的一半，但是不少开发商将一房、
11、两房捆绑销售，组成双拼户型，这种双拼户型在2007年下半年更是大批涌现，甚至在龙岗还出现三拼户型。这种户型的创新，是开发商应对“90-70”政策的体现，但对于消费者，在按揭贷款上有所不便。随着别墅用地的禁止审批，深圳别墅项目日益稀缺，所占比例也逐年下降。 （三）、住宅价格分析 1、近期新建商品住宅季度价格涨幅 图5 深圳新建商品住宅价格涨幅变化（单位：%） 注：数据来源于“全国七十个大中城市房价”监测 由于4、5月市场的火暴，楼盘开盘定价往往高于市场预期，一些关外盘普遍突破万元整数大关。尽管进入下半年，市场销售越来越困难，但是很多楼盘价格却在高位坚挺，回落幅度十分有限，并未出现所谓的普遍暴跌。
12、尽管价格在国庆后回落不大，但是市场销售却异常艰难，很多新盘开盘销售率不足两成。由于关内项目逐年减少，开发商开发成本高，而市场未来需求依然强劲，2008年通货膨胀压力较大，具有抗通胀功能的房地产项目、特别是日益稀缺的关内项目价格回落空间几近没有，不排除再度上行的可能。 .1 历年商品住宅均价走势 图6 深圳历年商品住宅价格走势（单位：元/平方米） 图7 2007年月度住宅成交变化（单位：元/平方米） 注：数据来源于星彦监测平台 纵观近2007年的深圳住宅市场价格走势，深圳住宅市场在经历98年金融危机后经历了漫长的调整期，在2005年以前长期蓄势整理，涨幅远不及当时的上海、北京。随着非典后香港经济
13、的快速复苏、深圳经济的不断增长，2005年下半年开始深圳住宅价格开始出现大幅上涨。在投资者群体日益壮大的背景下，深圳住宅市场价格更是如脱缰野马，到2007年上半年已经突破万元关口，较3年前已经轻松翻番。 200.2 深圳各行政区住宅价格分析 图8 深圳各行政区价格变化（单位：元/平方米） 注：数据来源于星彦监测平台 罗湖区2007上半年罗湖区月度价格走势平稳，市场相对稳定。由于下半年开盘的仙湖山庄（二期）属于高端别墅盘，均价超过40000元/平方米，而双御雅轩由于赠送面积多，均价也达到20000元/平方米，使得区域全年住宅均价17043元/平方米，同比增长70%。 福田区由于在2006年就有香
14、蜜湖1号等高端盘使得福田区2006年区域住宅均价就已经达到13845元/平方米，而2007年除了一月发售的金地名津开门红后，随后的高发城驰、葵花公寓未能高开高走，使得2007年福田住宅均价涨幅仅33%，为18482元/平方米。 南山区1月至12月的住宅均价一直处于高价位运行，主要受新项目入市影响较大。澳城、后海公馆等均价突破3万元，使得区域全年住宅均价18178元/平方米，同比大幅增长50%。 2007年盐田区商品住宅价格走势极不稳定，升降幅表现较大，主要原因在于片区楼盘推售数量少，且均价相差较大。例如盐田港片区的海滨假日，均价为15000元/平方米；沙头角片区的宝桐居，均价为11000元/平方米；大梅沙片区的东海岸四期，均价为40000元/平方米。区域全年住宅均价14939平方米，同比大幅增长58%。 9 宝安区2007年住宅成交均价上涨迅猛，这与星河丹堤、金地梅陇镇的强劲销售有密切关系。区域全年住宅均价12078元/平方米，同比大幅增长45%。 龙岗区从2007年4月开始，公园大地、天健现代城、招商依山郡二期等高价登场，使龙岗区住宅价格开始陡升，从5月开始轻松跃过万元整数大关。8月18日开始热卖的万科城东区御水湾别墅均价达到40000元/平方米的高价
