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1、养老地产1国外养老地产11.1国外养老地产模式分类汇总11.2养老地产案例21.2.1美国21.2.2北欧41.2.3德国51.2.4日本71.2.5新加坡81.3国外养老地产模式借鉴92国养老地产市场分析102.1市场潜力102.2市场开发112.3市场政策122.4开发商动向122.4.1万科132.4.2绿地132.4.3首创132.4.4保利132.4.5绿城142.4.6保险资金142.5省老年人口与养老机构情况142.5.1省老龄人口现状142.5.2省养老服务机构简介183国养老地产模式探讨183.1养老地产类型193.2养老社区类型213.3养老地产开发原则213.3.1市场定
2、位原则213.3.2销售方式原则223.3.3社区服务原则223.4养老地产盈利模式223.5养老地产运营模式233.6养老地产融资模式244国养老地产案例264.1康疗型264.1.1长庚养生文化村（变相出售+持有经营）264.1.2亲和源（变相出售+持有经营，专业养老服务提供商）304.1.3太申祥和山庄（持有经营）324.1.4燕达国际健康城（持有经营）334.1.5天津泰达国际养老院（持有运营）354.2居家型（出售）354.2.1绿地21城孝贤坊354.2.2万科幸福汇374.2.3保利西塘越384.3综合型394.3.1太阳城（出售+持有经营）394.3.2太阳城（出售+持有经营）
3、434.3.3将府庄园（出售+持有经营）454.3.4金色年华464.3.5南浔中国第一老年城474.4农家休闲型（变相出售+持有经营）484.4.1城仙居484.4.2太仓艳阳乡村度假公寓494.5异地购房型（出售+持有经营）494.5.1太阳谷（养老、度假）494.5.2海棠湾（规划建设中，休闲养生健康体验）514.5.3万宁兴隆爱晚中心（温泉度假、旅游养老）554.5.4琼海天来泉（温泉、养生）564.5.5恭和苑（专业养老服务提供商）595项目开发参考指标605.1基础条件605.2项目选址605.3居住产品615.4配套设施616项目建议617附件63附件1：省老年地产相关政策63附
4、件2：市老年地产相关政策63附件3：市老年地产相关政策64附件4：市老年地产相关政策651国外养老地产1.1国外养老地产模式分类汇总类型形式受众群体特点租售方式开发主体常见国家居家生活型持续照顾社区身体健康，可以独立生活，但需要应急照料的老年人必要时提供辅助和护理服务租赁或出售开发商美国、日本活跃老年社区年龄有限制，喜欢参加身体锻炼和社会活动的客户环境优美，成熟服务体系，多种娱乐交流场所，社区活动丰富出售为主开发商美国、日本独立生活型老年公寓喜欢安静，结交新朋友的老年客户不提供就餐、交通、不组织社会活动租赁或出售政府为主欧洲、新加坡老年聚集区和外界保持良好的联系，参加一些社会活动的客户除租赁房
5、屋外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等服务。租赁为主政府为主欧洲辅助生活型辅助生活区生活不能全部自理，需要专门的辅助和帮助根据客户自身条件，提供服务包括：就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助等出租开发商美国、日本家庭照料社区各种年龄段包括老人、孩子、刚出院的人、长期病号等提供短工服务，专业的护士照料出租开发商美国、日本辅助医疗型轻度护理院需要24小时照料，患有长期或慢性病，需要治疗和恢复提供24小时护理照料设施提供常规的医药监督和康复治疗，需要注册护士和有执照的护工出租政府所有国家重度护理院老年痴呆初期，需要护理恢复完全无障碍设计，需要完好的设施和专业人员照料出租政府所有国家
6、1.2养老地产案例1.2.1美国（1）社会背景30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因。A美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。B经济发达程度客观上要求老年住宅出现。C政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。D老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。（2）养老模式以居家养老为主，通过社区丰富多彩活动的组织满足老年人需求。养老模式总结项目 容概览美国养老模式以家庭为主，70%以上的老人采用“以房养老”的家庭养老方式老人拥有自己的住宅，并将其多余部分出租，租金用于养老。运作方式分为赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人公
7、司所办，后者主要由教会兴办，政府给予部分津贴。开发主体以开发商为主，教会及政府为辅。产品与配套规模大，建筑形态多样、配套齐全、有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动较多。住宅类型独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年社区。（3）典型案例美国太阳城是美国、也是世界上著名的专供退休老人居住和疗养的社区。由Del Webb公司于1961年开始建设，经过40多年的发展与完善，已成为美国开发老年社区的著名品牌，开发商已在美国开发了20多个以太阳城命名的老年社区。客群定位：以55岁以上的活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等需求。除亚利ookkkkkkk桑那州的太阳城
8、配有大量的配套设施外，多数太阳城是没有像CCRC社区那样涵盖不同阶段老人需求的配套的，主要配套是适合健康老人活动的会所和户外运动的项目，没有医疗、护理等的设施配套。太阳城开发模式的九大特征：A属于住宅开发性质；B盈利模式以住宅销售为主；C限定55岁以上的老人才能入住；D专为健康活跃老人提供会所和户外设施；E没有医疗护理等配套服务，主要依赖社区等所在城镇提供的大市政基础配套，社区不建设相应设施；F一般位郊区区位，占地大，容积率低，以独栋、联排、多层等住宅产品为主，精装修，拎包即住；G房价便宜；H附近配有专为社区服务的商业中心；I兼有旅游、度假等功能，目标客户分为长住和旅游度假两种。可借鉴之处：A
9、住宅立项，利用销售住宅迅速回现；B客户定位精准，以健康活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等需求。C不设医疗护理等配套设施，降低前期投入成本，提高资金使用效率，降低开发风险。D在市场和产业链日趋成熟时，与分时度假管理公司合作开发，招商提前，在项目开始时便实现订单生产。不可借鉴之处：A中国人口众多，不适合兴建低密度、单体的住宅产品，建筑形式可考虑以多层、小高层为主；B中国社会的公共医疗资源匮乏，大市政基础配套实施不够完善，如社区不提供一定的医疗、护理等配套设施，会极大的影响客户的消费选择。（4）案例：亚利桑那太阳城该项目从60年代初开始建设，占地14.5平方英里。坐
10、落在美国亚利桑那州，距离凤凰城23.4公里，距离图森市（Tuson）209公里。项目由建筑商Del Webb和这片土地的拥有者J.G Bosell共同开发，只允许55岁以上的老年人居住，提供多种物业服务设施供不同身体情况的老年人选择。项目现有总人口超过40000，350多家俱乐部，7个娱乐中心，是美国最大的老年社区之一。 1.2.2北欧（1）社会背景生活压力小，社会保障水平高，人均寿命延长。A60岁以上人口数量占到23%以上。B经济高度发达，资源丰富，人口总量少，人均占有资源数量大。C社会保障体系高度发达，社会处于均富状态，生活压力小。D气候寒冷，纬度较高，多数土地不适宜居住。（2）养老模式政
11、府负担大部分养老经费，老年公寓是老人养老首选。养老模式总结项目 容概览北欧各国是社会养老的典，老人多偏好居住在政府提供的老年公寓中，同时出于对自由的崇尚，DIY养老方式在北欧也已有所发展。运作方式政府出资，不以盈利为目的，慈善团体、非营利机构也是养老资金的重要来源。开发主体政府产品与配套在产品设计上充分考虑老年人的需求，各种建筑元素集合处理，为老年人提供必要的社会服务，并使其有机会参加各种有意义的社会活动。住宅类型老年公寓，异地老年社区。（3）案例：VINDEREN老年公寓运作方式：政府出资建设，从建筑设计到运营管理均由经验丰富的专业公司进行运作。产品及配套：VINDEREN老年公寓高6层，室
12、设计了两排通道，老人住房沿通道两旁布置，在通道两旁设有两个服务核心区。底层设有老人白天活动中心等公共设施。在访客接待室设计了一个巨大的壁炉，使老人和访客有一种“家”的温馨感觉。建造了花岗石小桥，人行小径掩映在树木和绿草当中，并设有许多路椅供老人休息。1.2.3德国（1）社会背景二战之后的婴儿潮及生活条件的改善使得现今德国人口中老年人比例增大，2010年德国60岁以上的老年人口比重已占总人口的24%。A50-60年代人口高速增长，二战结束后的15年，德国人口增长了25%。B死亡率下降。经济高速发展，医疗及营养水平得到极大提升，人均寿命增长迅速，据2010年统计数据显示，男性人均寿命为77岁、女性
13、82岁。（2）养老模式养老模式总结项目 容概览德国养老分为两大体系：老年住宅体系和养老院体系，两者皆由政府财政拨款支持，两者一般会毗邻建设，以形成各种资源的共享的优势。运作方式政府财政是养老经费的主要来源，为老人提供住房补贴，同时，住宅房主与民间福利集团签订提供服务的合同，获得医疗，娱乐等服务。开发主体以开发商和政府为主。产品与配套无障碍设计，医疗，娱乐设施齐全。住宅类型独立式住宅、老年公寓。（3）案例：慕尼黑奥古斯提诺姆老年公寓运作方式：慕尼黑奥古斯诺姆老年公寓是全球诞生的第一家老年公寓,目前通过基金会和服务公司运作,已经有40多年的历史。产品及配套：设施齐全,功能完善,服务优良,除医疗等必
14、备配套外，洗衣室、休息室、礼拜堂、桑拿、室游泳池（兼具锻炼和治疗作用）、健身中心、图书馆、钢琴室，发廊、咖啡吧、餐厅、迷你型高尔夫练习设施等一应俱全。 1.2.4日本（1）社会背景日本二战前后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄化。目前，日本60岁及以上的老年人口比重占日本总人口的24%，根据日本将来人口推测报告显示，到2055年，日本人口将减少至8993万人，其中老龄人口将达到40%，老龄化程度较高；日本在30年代后期和70年代前期的两次婴儿潮，加速了日本人口老龄化；社会养老的城市福利建设方面政府给与大力支持。（2）养老模式居家养老在日本占据主流，“二代居”受欢迎。养老模式总结项目 容概览日本目前有95.5%的老人在家中养老，4.2%的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中，“两代居”的家庭养老模式在日本非常普遍。运作方式福利型养老机构由民间建设，政府出资征用后，租给老年人居住并给予房租补贴；押金式老年人住宅由地方住宅供给公社出资建设，专供60岁以上老年家庭使用，并以押金方式提供使用权。开发主体民
