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1、29 05 2020 1 某商业地产项目商圈调查分析案例学习 29 05 2020 2 商圈范围及人口情况在进行该项目的商圈划定时 从该项目的经营面积 业态定位 周边的交通环境 竞争状况以及结合我司的百货经营实力等各方面综合考虑 划定该商圈的辐射范围大致是北到南大道 南至东角头 西到前海湾 东靠后海湾 辐射范围内人口约33万人 详细描述为 主商圈为0 1 0千米 常住9510户 常住33280人 暂住48920户 暂住146770人 次商圈为1 0 2 5千米 常住14880户 常住51000人 暂住38180户 暂住112300人 边缘商圈为2 5千米以外 主要影响的范围是蛇口街道办的辖区
2、总人口79000人 22170户 其中常住17780人 5080户 暂住61200人 20400户 具体情况见下表 数据来源于各社区居委会和街道办 商业地产项目案例学习 29 05 2020 3 29 05 2020 4 29 05 2020 5 29 05 2020 6 居民八大消费支出情况 单位 元 商业地产项目案例学习 29 05 2020 7 八大类消费结构比例 商业地产项目案例学习 29 05 2020 8 大道 29 05 2020 9 商业地产项目案例学习 29 05 2020 10 商业地产项目案例学习 29 05 2020 11 路 29 05 2020 12 29 05 2
3、020 13 商业地产项目案例学习 29 05 2020 14 对调查项目介绍 1 商场位于的大道北东交汇处 交通十分便利 外面停车位达到140个 共有23路公共汽车经过 并且开通了3条路线地免费大巴 商场总经营面积17000平米 共有六层投入实际经营 2 商场开业时间为2008年6月18日 开业促销活动为 买100送50赠卡活动 活动时间 6月18日至6月22日 3 商场周边的设施和配套情况 真功夫 原盅蒸饭已经开业 肯德基正在装修 即将开业 二 各个楼层的经营分布为 一楼 化妆品 首饰 钟表 皮鞋 钟表维修 眼镜 机器修鞋 首饰加工 二楼 超市 烟酒 茶 药品 保健品 鲜花 三楼 青春女装
4、 休闲女包 孕妇装 饰品 四楼 男装 成熟女装 家居服 内衣 休闲装 皮具箱包 饰品 服装制作 改裤脚 五楼 休闲装 运动装 体育用品 健身器材 工艺品 文化用品 汽车用品 书刊 六楼 大小家电 摄像器材 通讯设备 儿童用品 办公用品 影像制品 床用品 五金灯饰 布艺 儿童乐园 商业地产项目案例学习 29 05 2020 15 三 各个楼层的品类以及品牌组合 一楼 化妆品导柜 靠近进口处 化妆品品牌有 13个 分别为 玉兰油 美宝莲 羽西 蝶妆 欧莱雅 清妃 兰亭 高夫 柔迪 雅芳 军医生 999 贝丽丝香水 巧迪尚惠 皮鞋专柜 化妆品后面 皮鞋品牌有 18个 分别为 百丽 星期六 他她 千百
5、度 豪行 皮尔卡丹 宾度 澳得利 红蜻蜓 达芙妮 天美意 皮匠世家 华伦天奴 鳄鱼恤 花花公子 富贵鸟 梦特娇 卡威奴首饰品牌有 边厅以及化妆品后面 宝业水晶 玉 宝业隆手表 星皇表 意攒 穗兰二楼 主要为超市 商业地产项目案例学习 29 05 2020 16 三楼 1 青春女装 共有37个品牌 其中中岛 自由鸟 艾格 稀 尤可 天意 适时雅集 艾伽 依果 雷鸟 彩丽 城市俪人 欧尼尔 古川琦 威丝曼 依妙 堡狮龙 茵佳妮 衣本色 出格 凡恩 边厅 贝拉维拉 因为 佳丽丝 忆玫 菲尼依依 蒂莎 歌莉娅 ES 淑女屋 比丽恩 季候风 艾希尔 贞珍 珂罗娜 露滴 扣扣 喵喵 2 休闲女包品牌为 莎
6、莎和多芘 位置在电梯口处 3 饰品有 流行美 富翔国际 银百合 欧意格 位置分别在边角和电梯口旁 四楼 男装 共有21个品牌 分别是 胜龙 绅浪 雅涛 佛伦派克 百圣鸟 雅韵 狄萨 欧尼杰 箭牌 卡奥莱仕 霞湖世家 九牧王 浪登 斯廷丹诺 金利来 名盾 豪之灵 柒牌 佰度 虎豹 法国爵奇林 成熟女装 共有13个品牌 分别是 娜尔思 白领风采 李红 韩菲妮 佳纷 顶呱呱 柏诗姬 思姿 茗 妍琳 欧迪尼亚 阔太 俏阿姨 3 家居服 惠葆 4 饰品 瑞士军刀 电梯口旁 5 内衣 共有10个品牌 分别是 芬狄诗 黛安芬 曼妮芬 芬怡 梦依诗 桑肤兰 宜尔爽 雪仙丽 三枪 欧迪芬 6 皮具 共有5个品牌
7、 分别为 老人头 保罗 梦特娇 花花公子 阳光屋 29 05 2020 17 五楼 7 休闲装 共有18个品牌 分别为 班尼路 IP S K 真维斯 卡丹达仕 流恒色 力旗 永艺 质顶 温纯 盈彩美地 波顿 威鹏 名人 诗博高 堡狮龙 森域 意飞逊 8 体育用品 运动有9个品牌 耐克 阿迪达斯 彪马 李宁 安踏 匹克 康威 鳄鱼恤 够那 9 体育器材有两个专柜 分别为 雷沃 包括品牌有雷沃和红双喜 思伯叮 奥玛健身器材专柜 10 另外的配套项目有 图书专柜 万宝龙笔 文化用品专柜 钢琴专柜 工艺品专柜 爱车屋汽车用品 电梯口旁 商业地产项目案例学习 29 05 2020 18 六楼 1 床用品
8、 共有9个品牌 分别为富安娜 馨而乐 埃迪蒙托 雅芳婷 淑女屋 芬天妮 帝豪 戴比尔斯 orange 2 童装 童鞋 共有13个品牌 分别为 安奈尔 可可鸭 小丰龙 拉比 阳光鼠 两个专柜 海威尔 兔仔 铅笔俱乐部 好孩子 健婴坊 蓝猫 巴布豆 儿童乐园一个 商业地产项目案例学习 29 05 2020 19 市调简单分析 项目的楼层层高不高 但是天花的布置十分到位 从灯光到具体的装饰吊旗纸以及相关的指示牌都充分结合了楼层层高的特点 醒目而不杂乱 整个天花给人感觉十分干净和清爽 这点我们要好好参照 目前我们的吊旗纸和天花的布置比较凌乱 项目的便民设施十分到位 每个楼层都设有专门的IC电话和洗手间
9、 并且在楼层的边角处设立了休息椅 所有楼层的指示十分清晰 在电梯口处十分醒目的标有整个商场的楼层结构图同时对应楼层的品类标示图 这些都可以让顾客在最短的时间找到自己需要去的地方 我们这点也需要立刻进行完善 特别是楼层的经营指示牌需要尽快制作悬挂出来 29 05 2020 20 项目的配套项目比较齐全 基本可以满足顾客一站式的购物需求 我们从开业到现在很多配套项目还没有到位 多次引起顾客的投诉和反馈 如 取款机 IC卡电话 鲜花等 各个楼层的品类划分和动线设计十分合理 虽然它每个楼层的经营面积只有3000平米 但是它的楼层品类分布以及专柜布局十分紧凑 专柜的面积都不超过40平米 中间过道都在2米
10、的宽度 过道设计可以将顾客引导到楼层的各个角落 整个楼层不会出现死角的地方 这个相对更加合理 而我们整个项目给顾客的感觉还是空 大有过 紧凑不足 商业地产项目案例学习 29 05 2020 21 从各品类的品牌结构来看 应该说的商圈顾客消费习惯和购买能力做了比较精准的品类布局和品牌组合 其中他们的化妆品有13个品牌 青春女装37个 休闲品牌18个 皮鞋品牌18个 成熟女装品牌13个 童装品牌13个 这些品类都是针对年轻消费顾客和家庭消费群体购买者的 可见在商品结构定位上 是做了充足准备的 而我方所在的社区 比较有稳定消费的品类如 化妆品 皮鞋 成熟女装 青春女装 内衣这几个品类现在已经成为我们
11、和竞争对手竞争中的软肋 商业地产项目案例学习 29 05 2020 22 品牌都是以二线品牌为主 所挑选的品牌几乎没有一个是国际一线品牌 大部分都是在国内特别是市场上已经拥有比较稳定的消费群体的品牌 能够让顾客达到耳熟能详的地步 但是又绝对是相关品类的引导性品牌如 皮鞋的百丽 富贵鸟等 成熟女装的李红 娜尔思 韩非妮 俏阿姨等 这样商场在品牌经营上承担的风险会少很多 同时在开业时 这些品牌都积极配合进行了比较大力度的促销活动 结合海报和报纸宣传 使商场和品牌在一开始就产生很好的社会影响力 商业地产项目案例学习 29 05 2020 23 另外值得提出的一点是 商场的品牌资源共享做的很好 有的品牌基本都在可以看到 但是我们现在这边的品牌资源共享有很大的问题 现在连锁百货在共享的资源 一些好的品牌已经经过到达了一些连锁店内 但是开业至今 连锁的资源我们没有得到任何帮助 鉴于这种情况建议能否将连锁特别是连锁的进行合并 通过共同管理的形式将连锁好的品牌资源引渡到崇尚 8 在整个卖场的布局 区域的规划 对客服务措施 配套设施 员工的管理等等方面 显得专业而成熟 商业地产项目案例学习 29 05 2020 24 谢谢
