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1、富城投资振兴路项目营销策划报告 项目分析 项目印象 项目位置 项目地块指标 总用地面积 4882 5 建筑面积 33000 商业面积 3500 住宅面积 29500 容积率 6 75覆盖率 40 车位数 150 项目四至 东 南 西 北 项目街区商业概况 物业类型 街铺 工业区厂房 旧住宅楼一层改造 商场 商业大厦裙楼 物业形态 街铺面宽4 5米 进深3 8米 层高4米 大多有展示橱窗 商业氛围好 经营规模 小型居多 万佳百货规模较大 经营状况 好 出租率高 无停业或转租 街区价值分析 街区商业气氛浓 内街商业得益 前景利好 业态丰富形成行业共荣 较具规模的商业业态集中 特色商圈逐渐形成 本项
2、目商业发展条件成熟 商业联动住宅销售 投资前景增大 项目SWOT分析 优势 S 地段优势 成熟便利大区域 配套及交通资源丰富 拥有优越的商务 生活环境 规模优势 体量小 易消化 一期开发无后续工程干扰 地块优势 地块方正 商业和住宅易于规划布局 景观优势 东南向中高层户型有荔枝公园景观 商业优势 四面临片区次干道 商业价值提升前景好 劣势 W 周边旧厂房陈旧 较为杂乱拥挤 影响低层采光及景观 次干道交通拥挤 车流不畅 有噪音影响 地块占地面积小 户型布局拥挤降低产品品质 机会 O 发展前景 华强北商圈和工业区改造 区域形象和价值提升 价格有提升空间 客户资源 紧邻华强北旺区和园岭 通心岭老生活
3、区 投资客和原住民购买潜力大 市场竞争 与片区新物业状况迥异 回避区域竞争 威胁 T 深圳整体市场供应量放大形成压力 区域其他项目将分流客户 项目发展策略 片区商务 生活环境成熟 本项目宜打造成 小而精 功能多元化物业 极大吸引区域小型商务和居住客户 规模小 体量少 清晰定位以求快进快出 树立品牌 争做片区物业新贵 住宅定位 定位原则图示 参考区域物业发展现状 针对本项目地块特征 本项目价值最大化 物业定位 华强北 新复合型服务式公寓 定位分解 华强北 新复合型服务式公寓 技术复合 服务复合 住家服务酒店服务商务服务 住宅功能商业功能商务功能投资功能 功能复合 产品创新 商用 居住 投资价值
4、导入 服务理念 导入 提高项目品牌创造项目的增值服务 快速实现住宅销售增加商业售卖的品牌筹码 住宅客户定位 客户类型划分 投资型 商务置业型 自住型 投资型客户 本区域小私营企业主 高级白领人士 其他片区的投资客 含港客 特征 30岁以上 多次置业经历 付款方式多样 看中物业投资价值 对朝向 楼层关注少 对价格较敏感 希望付款方式轻松灵活 希望物业有基本装修 商务置业型客户 片区商务人士 成长型小公司 驻深办事处 自由职业者SOHO一族 特征 对物业位置 交通 服务等较为关心 与投资者同样关心物业的保值 增值性 智能化要求较高 管理要求好 希望建筑布局灵活 易间隔和组合 他们喜爱的办公空间 自
5、用型客户 一 过渡型置业 购买中小户型的片区白领人士 特征 25 35岁 首次置业 居住人口多为1 2人 有子女者较少 文化层次较高 受过高等教育者居多 月收入5000元 月以上 对价格较敏感 付款方式希望轻松灵活 较偏爱单身公寓 一房一厅 自用型客户 二 购买偏大户型片区原住民 公务员 附近工作的企业管理阶层 高级白领 经商人士 为子女就读本区域名校的人士 外地驻深机构高层人士 特征 35岁以上 多次置业为主 理性置业 居住人口多为3 4人以上 有子女 文化层次较高 受过高等教育 经济基础雄厚 价格敏感度低 喜爱三房以上户型 室内功能布局要求高 对景观 朝向有要求 要求管理好 同样关注保值与
6、增值 居家室内环境 形象定位 华强北 多功能服务式公寓 优 豪斯 U house 释义 1 楼盘珍贵地段 高品质形象与质素的综合表述 具有一定国际感 2 气势逼人 张扬楼盘个性 项目命名建议 1 新族 国际公寓2 环亚新都市3 嘉景 国际公寓4 柏仕晶舍 项目备用命名建议 户型定位 在售项目户型比例一览表 待售项目户型比例一览表 本项目户型定位建议 户型分布建议 两种 1 商务办公间 3 8层避免由于低楼层景观 视野 采光等因素带来的销售压力 整体提高项目的销售价格 开发要点 框架结构 便于打通 不设厨房 隐蔽洗手间 智能化综合布线设施 2 普通住宅 9层以上采光 通风较好 东南朝向有荔枝公园
7、景观资源 售价可提高 开发要点 带景观方位安排偏大户型 保证房 厅 厨 卫比例关系 实现均好性 采光 通风良好 避免经过厨房进入洗手间 避免排水 排气向公共走道 开放式阳台 大凸窗设计 景观单位考虑落地窗 户型设计考虑可拆合 本项目户型及面积定位 定位阐述 以单身公寓 一房为主的中小户型定位模式 符合片区市场的需求状况 考虑总价原则定位户型面积 价格提升空间大 项目周边建筑物密度较大 景观资源缺乏 中小户型的项目定位降低销售风险 住宅价格策略 价格定位策略 产品分解定价策略即 针对本项目产品形式 比较市场同类产品的价格 得出项目各种不同产品的价格 最终合成项目整体价格 本项目产品形式 统计分析
8、 一房以上的户型占总面积的50 单身公寓与一房户数平分秋色 结论 销售主攻方向是公寓与一房单位 选择竞争楼盘做市场比较的原则 同地域片区竞争同品质竞争同定位竞争 户型与客户定位一致 同概念竞争 主卖点的推广 同客户源竞争 比较楼盘列表 通过以上计算 本项目初步合成的市场参考实收均价为 均价8600元 平方米 内部产品价格策略 不同产品种类的市场价值体现根据我们多年的操作经验 公寓与酒店式公寓 商务写字间的市场价值范围如下 1 酒店式公寓 公寓价 300 600元 2 酒店式商务公寓 公寓价 500 900元 本项目产品价格指导表 价格分析 价格策略 低开高走 逐步攀升 商业部分 商业定位 步行
9、街 精品廊 主题商场 方案一 商业布局规划 一层定位 开放式街铺与外部步行街结合二层定位 主题商场 商业经营模式 外向型 片区邻近商家互动共赢 共同打造整体商业形象 经营品种规划表 具有鲜明娱乐 休闲特色的大型 一站式消费 娱乐城 方案二 一 二层 考虑统一的经营模式 布局规划 一层 接待大堂 温泉药浴 男 女部 桑拿室 脚底按摩 冲凉兼寄存区 男 女部 美容美发 二层 健身运动 乒乓球 棒球 高尔夫球练习场 大电影院 小电影院 投影 棋牌麻将室 餐厅 网吧 酒吧 男女睡眠区 经营品种规划 商场价格 市场租金比较法 投资回报法 二级次商圈出租状况表 本项目可实现的商场租金 周边一级核心商业圈回
10、报率 本商场销售价格区间表 可以看出 通过上述计算得出的商场售价 与前述商场价格预估 与周边商场售价的比较分析 结果基本相符 故 商场平均售价约为 22500 52500元 M2 平均售价 销售价格 1F街铺37500元 平方米2F25500元 平方米租金拟订 150 350元 平方米平均租金 210元 平方米 销售原则 一层 独立铺位直接销售 并为业主提供代理招租服务 适当指导经营品种 不做强令限制 餐饮娱乐等因油烟 噪音等问题加以限制 二层 带租约返租销售 方案二经营风险较大 利润难以及时兑现 我司建议 优选第一方案 物业发展建议 公共空间及外立面建议 平面布局构想 剖面图构想 首层平面图
11、构想 立面透视图构想 户内功能设置 设计说明 户型方正 设计凸窗 小阳台 丰富使用功能 整齐外立面 设计说明 保证卧室及厅的方正 发挥边角价值设计厨卫 平衡楼层布局 设计说明 保证主卧及客厅阳台朝南 双阳台设计 卧室均设凸窗 室内功能分区明确 装修风格建议 室内设计效果 商住型小户型设计 居家型小户型设计 室内空间装饰 公共部分功能设置 大堂 电梯及电梯间 公共走廊 会所 开放式经营 物业管理建议 比普通公寓更完善 深圳已形成高级商务人士阶层 这一阶层商务消费能力可观 传统物业管理已不适应他们的快节奏生活需求 度身定造完全切合其消费需求的物业项目 可拥有此巨大市场 比酒店更自由 酒店是公共场所 且家私统一 服务标准统一 标准高却不适应个性化需求 我们的策略 通过各种硬件与软件向住客提供家庭住房格局 真正实现宾至如归 客厅 厨房 卫生间 壁橱 衣柜 餐桌与家一致 配国际国内直拨电话 宽带快捷上网 整套厨房器具 家居情结浓厚 具备更高的投资价值 完善的商务功能 尊重人性的个性化设计 能吸引大批高收入租客 上海 北京 30 50平方米左右的此类公寓 两房两厅 月租金达600 1500美金 远远高出普通住宅和普通写字楼 租客主要为外企高级白领 小型专业咨询公司 酒店式服务公寓的支撑 谢谢
