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1、 InvestmentProperty 第八章投资性房地产 第一节投资性房地产的特征与范围 1 1投资性房地产的定义及特征 1 1 1投资性房地产的定义是指为赚取租金或资本增值 或者两者兼有而持有的房地产 1 1 2投资性房地产的特征 1 投资性房地产是一种经营性活动 2 投资性房地产的用途 状态 目的 与作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产不同 3 投资性房地产有两种后续计量模式 1 2投资性房地产的范围 1 2 1属于投资性房地产的项目 1 已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得 并以经营租赁方式出租的土的使用权 1 2 1属于投资性房地产的项目 甲通过拍卖方式取得一土地使
2、用权 甲乙丙 1 2 1属于投资性房地产的项目 2 已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物 必须是产权人出租 必须是经营租赁方式出租 必须是已经出租 1 2 1属于投资性房地产的项目 投资性房地产的认定标准 1 已出租部分的房地产 产权是否能够单独计量和出售 2 如果产权能够单独计量和出售 其所提供的其他服务是否重大 其他服务重大 经营场所 其他服务不重大 投资性房地产 1 2 1属于投资性房地产的项目 3 持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业通过受让方式取得的 准备增值后转让的土地使用权 闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权 1 2 2不属于投资性房地产的项
3、目 1 自用房地产为生产商品或者经营管理而持有的房地产 如企业的厂房和办公楼 生产经营用的土地使用权等 2 作为存货的房地产是指房地产开发企业销售的或正在开发的商品房和土地 这部分房地产属于房地产开发企业的存货 1 2 2不属于投资性房地产的项目 第二节投资性房地产的确认和初始计量 2 1投资性房地产的确认和初始计量 投资性房地产同时满足下列条件 才能予以确认 1 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业 2 该投资性房地产的成本能够可靠地计量 2 1投资性房地产的确认和初始计量 投资性房地产按成本进行初始计量 1 外购投资性房地产的确认和初始计量外购投资性房地产成本 买价 相关税费 其他
4、直接相关支出 会计科目设置 1 后续计量采用成本模式的投资性房地产 2号楼 按项目设明细账 投资性房地产累计折旧 摊销 投资性房地产减值准备 2 1投资性房地产的确认和初始计量 2 后续计量采用公允价值模式的投资性房地产 成本 公允价值变动初始计量成本计入 投资性房地产 成本 科目 此外还会涉及 在建工程 银行存款 资产减值损失 公允价值变动损益 其他业务收入和其他业务成本等 2 1投资性房地产的确认和初始计量 例1 20 7年4月5日 甲企业购入一写字楼 支付价款共计1200万元 并当即与乙企业签订了经营租赁合同 约定自购买日起 将其出租给乙 租期5年 假设不考虑其他因素 甲企业采用成本模式
5、进行后续计量 2 1投资性房地产的确认和初始计量 甲企业的账务处理 借 投资性房地产 写字楼1200贷 银行存款1200 2 1投资性房地产的确认和初始计量 例2 沿用例1 假设甲企业拥有的投资性房地产 符合采用公允价值计量的条件 采用公允价值模式进行后续计量 2 1投资性房地产的确认和初始计量 甲企业的账务处理 借 投资性房地产 成本 写字楼 1200贷 银行存款1200 2 1投资性房地产的确认和初始计量 2 自行建造投资性房地产的确认和初始计量由建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成 2 1投资性房地产的确认和初始计量 例3 20 7年1月 甲购入一土地使用权 并在这块地上开
6、始自行建造三栋厂房 20 7年10月 厂房即将完工 并与乙公司签订了经营租赁合同 将其中的一栋厂房租赁给乙使用 2 1投资性房地产的确认和初始计量 合同约定 该厂房于完工时开始起租 20 7年11月1日 三栋厂房同时完工 达到预定可使用状态 该土地使用权的成本为600万元 三栋厂房的实际造价均为每栋1000万元 能够单独出售 假设甲企业采用成本计量模式 2 1投资性房地产的确认和初始计量 土地使用权中应当转换为投资性房地产的部分 600 1000 3000 200 万元 2 1投资性房地产的确认和初始计量 借 投资性房地产 土地使用权200贷 无形资产 土地使用权200借 投资性房地产 厂房1
7、000贷 在建工程1000 2 1投资性房地产的确认和初始计量 3 非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量见第四节 2 1投资性房地产的确认和初始计量 2 2与投资性房地产有关的后续支出 2 2 1资本化的后续支出相关后续支出 满足投资性房地产确认条件的 应当计入投资性房地产成本 再开发期间 应当继续作为投资性房地产核算 且不计提折旧或摊销 2 2 1资本化的后续支出 例4 本题09版有改动 20 7年3月 甲与乙的厂房经营租赁合同即将到期 该厂房原价为2000万元 已计提折旧600万元 为了提高租金收入 甲决定对厂房进行改扩建 并与丙企业签订了经营租赁合同 约定改扩建完工时将厂房出
8、租给丙企业 3月15日合同到期 厂房即进入改扩建 12月10日厂房改扩建工程完工 共发生支出150万元 即日按照租赁合同出租给丙企业 假设甲企业采用成本计量模式 2 2 1资本化的后续支出 1 20 7年3月15日转入改扩建时借 投资性房地产 厂房 在建 1400投资性房地产累计折旧600贷 投资性房地产 厂房2000 2 2 1资本化的后续支出 2 20 7年3月15日至12月10日期间发生改扩建支出时借 投资性房地产 厂房 在建 150贷 银行存款等150 2 2 1资本化的后续支出 2 2 1资本化的后续支出 3 20 7年12月10日完工时借 投资性房地产 厂房1550贷 投资性房地产
9、 厂房 在建 1550 例5 本题09有改动 20 7年3月 甲与乙的一项厂房经营租赁合同即将到期 为了提高租金收入 甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建 并与丙企业签订了经营租赁合同 约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业 2 2 1资本化的后续支出 3月15日合同到期 厂房随即进入改扩建工程 此时厂房账面余额1200万元 其中 成本1000万元 累计公允价值变动200万元 11月10日 厂房改扩建工程完工 共发生支出150万元 以银行存款付清 即日按照租赁合同出租给丙企业 假设甲企业采用公允价值计量模式 2 2 1资本化的后续支出 1 20 7年3月15日转入改扩建时借 投资性房地产 厂房
10、 在建 1200贷 投资性房地产 成本1000 公允价值变动200 2 2 1资本化的后续支出 2 20 7年3月15日至11月10日期间发生改扩建支出时借 投资性房地产 厂房 在建 150贷 银行存款150 2 2 1资本化的后续支出 2 2 1资本化的后续支出 3 20 7年11月10日改扩建完工时借 投资性房地产 成本1350贷 投资性房地产 厂房 在建 1350 2 2 2费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出 不满足投资性房地产确认条件的 应当在发生时计入当期损益 例6 甲企业对其某项投资性房地产进行日常维修 发生维修支出1 5万元 本例中 日常维修支出属于费用化的后续支出
11、应当记入当期损益 借 其他业务成本15000贷 银行存款15000 2 2 2费用化的后续支出 第三节投资性房地产的后续计量 投资性房地产 一般应当采用成本模式进行后续计量 满足条件的可以采用公允价值模式进行计量 3 1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 采用成本模式进行后续计量的 其会计处理方法与固定资产 无形资产 资产减值的会计处理原理相同 1 外购或自建投资性房地产达到预定可使用状态时借 投资性房地产贷 银行存款 在建工程等 3 1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 2 取得租金收入时借 银行存款贷 其他业务收入 3 按月计提折旧或摊销时借 其他业务成本贷 投资性房地产累计折旧
12、摊销 3 1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 4 计提减值准备时借 资产减值损失贷 投资性房地产减值准备只有采用成本模式进行后续计量的 才适用资产减值准则 3 1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 例7 159141甲企业将一栋办公楼出租给乙企业 已确认为投资性房地产 采用成本模式进行后续计量 假设这栋办公楼的成本为1800万元 按照直线法计提折旧 使用寿命为20年 预计净残值为零 3 1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 按照经营租赁合同 乙企业每月支付租金8万元 当年12月 这栋办公楼发生减值迹象 经减值测试 其可收回金额为1200万元 此时办公楼的账面价值为1500万元 以
13、前未计提减值准备 3 1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 1 确认每月租金收入借 银行存款 或其他应收款 8贷 其他业务收入8 3 1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 2 每月计提折旧每月计提的折旧额 1800 20 12 7 5 万元 借 其他业务成本7 5贷 投资性房地产累计折旧 摊销 7 5 3 1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 3 年底计提减值准备时借 资产减值损失300贷 投资性房地产减值准备300 3 1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 3 2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得 可以对其采用公允价值模式进行后
14、续计量 3 2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 采用公允价值模式计量的 应当同时满足下列条件 1 有活跃的房地产交易市场 2 企业能够取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息 从而对公允价值作出合理的估计 3 2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 企业一旦选择了公允价值计量模式 就应当对其所有的投资性房地产采用公允价值计量 3 2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 例8 160142甲企业为从事房地产经营开发的企业 20 7年8月 甲公司与乙公司签订租赁协议 约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时 开始租赁给乙公司使用 租赁期为10年 当年10月1日
15、 该写字楼开发完成并开始起租 写字楼的造价为9000万元 20 7年12月31日 该写字楼的公允价值为9200万元 甲企业采用公允价值计量模式 3 2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 3 2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 与采用成本模式计量的投资性房地产相比较 需要解决的问题是 1 是否还计提折旧 2 公允价值的变化该如何处理 1 20 7年10月1日 转换日 借 投资性房地产 成本9000贷 开发成本9000不再计提折旧或摊销 3 2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 2 20 7年12月31日公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益 借 投资性房地产 公允价
16、值变动200贷 公允价值变动损益200 3 2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 3 3投资性房地产后续计量模式的变更 1 投资性房地产的计量模式一经确定 不得随意变更 2 采用公允价值模式计量的投资性房地产 不得从公允价值模式转为成本模式 3 成本模式转为公允价值模式的 应当作为会计政策变更 按照 第28号 处理 3 3投资性房地产后续计量模式的变更 例9 16114320 7年 甲企业将一座写字楼对外出租 采用成本模式进行后续计量 20 9年2月1日 假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件 甲企业决定采用公允价值模式对该写字楼进行后续计量 20 9年2月1日 该写字楼的原价为9000万元 已计提折旧270万元 账面价值为8730万元 公允价值为9500万元 甲企业按净利润的10 计提盈余公积 3 3投资性房地产后续计量模式的变更 借 投资性房地产 成本9500借 投资性房地产累计折旧270贷 投资性房地产 写字楼9000贷 利润分配 未分配利润693贷 盈余公积77 9500 9000 270 10 77 3 3投资性房地产后续计量模式的变更 第四节投资性房地
