《精编》不动产商品及投资管理分析

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1、不動產商品及投資 不動產之定義 不動產 依民法第六十六條規定為 土地及其定著物 定著物 則泛指建築物 道路 停車場及水電 瓦斯設施等 不動產之出產物 尚未分離者 為該不動產之部份 即其包括了土地和其上在建或已完成之建築物 至於 不動產之出產物 應是指農作改良物而言 而國人習慣上將不動產稱之為房地產 有時不動產與房地產亦互為通用 不動產的特質 不可移動性耐久性昂貴性異質性所有權可分割性流動性低且變現性差抗通貨膨脹性多樣性 生活機能依賴性商品之互補品替代性 不同類型的不動產具替代性開發及使用具外部性投資與消費雙重性供給具有限性需求具穩定性交易具高費用 不動產具不可移動性 土地之位置為固定且無法移動

2、 附著於土地上之建物亦為固定且無法移動 但伴隨著科技的進步 建築物已非不可移動了 由於不可移動性使的不動產市場成為一區域性市場 無法像其他商品一樣藉由交通工具將商品由供給剩餘地區輸往不足地區 由於不可移動性使的不動產市場容易產生供需失調 價格大起大落 不動產具耐久性 一 理論上土地之存在為恆久不滅的 故土地具恆久性 建築改良物雖可耐久使用 但其並不具恆久性 實務上其應只具耐久性 土地上之建築物在適當的設計 施工及建材選用下 其壽命少則達一 二十年 多可達百年至數百年之久 不動產具耐久性 二 耐久性之優點 優良擔保品 易取得長期融資 耐久性之缺點 不動產老舊後易造成區域衰退 價值下降並阻礙新的商

3、品供給 耐久 恆久 性亦使不動產成為置產保值的手段 耐久或恆久之不同 使得會計上對其折舊需做不同之處理 不動產具昂貴性 不動產常常是許多人一生中所購買或投資最貴的商品 少則百萬 多則千萬 因此大家購買或投資時都應該非常慎重的考慮 仔細比較 才決定是否投資 亦因不動產之昂貴特質 使得 不動產證券化 逐漸受小額投資人之歡迎 亦稱 唯一性 因為區位條件 建築型式 鄰里環境等各個因素都可能不相同 因此房地產商品沒有辦法像其他商品般生產完全相同的房地產 這便產生房地產市場價格不容易統一的結果 因此就房地產投資者 應了解所投資房地產的異質性何在 這些異質性的價格差距是否合理 不動產具異質性 不動產所有權具

4、可分割性 傳統上多認為不動產具不可分割性 其看法為投資不動產不可能像黃金 股票般分割購買 而在投資不動產時 投資者不僅僅投資該不動產本身 也同時投資購買了其周圍環境 公共設施 鄰居關係等 因此投資不動產應認清房地產整體內涵 但是如將不動產視為一商品 就法律層面及實務層面而言 不動產之所有權則具可分割性 例如公寓大樓之土地持份即為常見之情況 不動產之流動性低且變現性差 因為價格昂貴 加上異質性造成價格差異 房地產交易需花很長時間 當有急用時 不易將房產變成現款 不動產具抗通貨膨脹性 就專家學者以往之觀察研究 認為不動產為一種具抗通貨膨脹之標的 通貨膨脹率與不動產價格具有同方向變動的關係 不動產商

5、品具多樣性 不動產商品可提供多樣化之使用 例如住宅 商業 工業 農業 休閒等使用 不動產商品間具依賴性 各種不動產商品間具有高度之依賴性 例如住宅不動產需要有產業活動來支持 像是商業活動之存在 因為其可提供居民各類財貨及服務 另外 工業不動產亦需住宅不動產之存在 以供勞工之居住需要 不動產商品間具互補性 就需求面而言 兩種不同的不動產商品間具負的交叉彈性時 此時 此二種不動產商品間具有所謂的 互補 關係 例如住宅不動產與商業不動產的需求之間便具 互補 關係 因為住宅不動產需求的增加將引起對商業不動產的需求的增加 不動產商品間具替代性 就需求面而言 兩種不同的不動產商品間具正的交叉彈性時 此時

6、此二種不動產商品間具有所謂的 替代 關係 例如住宅不動產中之套房與一房一廳兩種商品的需求之間在某些情況下便具 替代 關係 就供給面而言 兩種不同的不動產商品間具負的交叉彈性時 此時 此二種不動產商品間具有所謂的 替代 關係 例如從資金面來看 資金會從低利潤不動產產品轉往投入高利潤不動產產品 使得此二種不動產商品之供給產生 替代 關係 不動產開發及使用具外部性 不動產開發及使用常產生不由不動產開發者及使用者承受之成本或利益 此類成本或利益稱之為外部成本或外部利益 例如伴隨工業區之開發 亦會開闢連外道路 此時 對環境生態所造成之衝擊或破壞為典型之外部成本 而周遭居民將受惠於道路開闢後之便利 此則為

7、典型之外部利益 不動產具投資與消費雙重性 不動產不像股票等證券一般只有投資性 但是不動產除可作為投資標的賺取租金或買賣差價外 亦同時也可以作為居住使用產生消費性 因此深獲大眾的喜好 增加置產與投資意願 不動產具消費財與資本財雙重性 不動產除了直接提供人們消費使用外 亦提供作為生產其他財貨之用 即不動產亦為資本財 直接消費使用 如住宅 休閒不動產等 生產其他財貨之用 如工業不動產 不動產供給具有限性 由於土地取得 施工期限等因素限制 短期內無法提供新建之不動產 故一般認為不動產供給短期較沒有彈性 但長期還是有彈性 不動產需求具穩定性 不動產需求一般分為 自然需求 及 投資需求 不動產的自然需求隨

8、所得及人口的增加而增加 其速度平緩 短期在缺乏供給彈性下 房價若太貴 則延緩自然購屋需求 投資需求或稱投機需求 亦稱假性需求 不動產交易具高費用 不動產交易除了個人時間與精力的花費外 還有許多稅及費用需支付 例如交易所得稅 賣方若對出售房屋有賺錢時 需依所得稅法繳交出售不動產之所得稅 土地增值稅 依規定繳納義務人為賣方 契稅等 若委託不動產專業人員處理不動產交易 尚有仲介費 一般為成交價5 賣方支付1 買方支付4 及代書費等 此外 若辦理不動產貸款 則另需考量貸款相關之其他費用 例如抵押權設定之規費 抵押設定金額的千分之一 申請時銀行所需收取之之費用 房屋所需投保之保險費及代書費等 不動產銷售

9、產業 代銷業仲介業 不動產銷售業分類 代銷業主要的銷售標的物是整批的預售屋 佣金約為成交金額的5 廣告預算通常是銷售金額的2 仲介業的銷售標的物為房地產次級市場的中古屋介紹買賣為主 屬於個案零星銷售 房地產銷售業主要工作 市場調查產品定位 預售屋 產權調查 中古屋 廣告企劃定價銷售售後管理 代銷業 興起 台灣五十及六十年代的經濟起飛目前最大的代銷公司為新聯陽和甲桂林代銷公司一般的業務範圍 純企劃代銷包銷 仲介經紀業 不動產仲介經紀業者 為一家經營不動產仲介或代銷業務之公司或商號 其業務內容為從事不動產買賣 互易 租賃之居間或代理業務 又因品牌經營方式的不同 可分為獨立品牌 加盟品牌連鎖及直營品

10、牌連鎖等經營方式 獨立品牌經營之定義 為單一公司或商號 以自行訂定之公司名稱或是品牌名稱來經營之不動產房仲業者 加盟品牌經營之定義 為一公司或商號 為了增加作業商機 以及結合各個區域的店頭力量 所為經過品牌總部加盟授權之經營行為 各個加盟店仍是獨立擁有及經營 直營品牌經營之定義 為一公司或商號 為了增加在各個區域的服務據點 而所成立的直接營運控管之店頭 房屋仲介 發展的歷程1970 1985年間 零星戶代銷公司 在民國63年明令禁止以介紹房屋買賣為業務的公司辦理登記 民國73年底經濟部開放以 房屋仲介 為行業名稱辦理登記 民國74年 由太平洋建設集團轉投資的 太平洋房屋公司 取得第一張合法營業

11、執照 台灣主要仲介業者的相關資料 台灣地區主要的仲介商97年2月 房屋仲介業的經營方式 高普專式高普專式的特色為產品樓面經營 無店面租金 給薪制度採低 無 底薪高獎金制度 因此其經營成本較低 員工教育較偏重業務技巧的訓練 對企業形象的投入較少 房屋仲介業的經營方式 店頭式店頭式又分成直營和加盟 或是兩種形式混和的經營方式 給薪制度採高額底薪保障 前3 6個月 保障底薪有30 000 40 000元 月 在開發及行銷方面 較重視鄰里關係和商圈的經營 因為重視廣告形象 較有利開發 銷售較不積極 交易重視透明化 經營受景氣影響較小 員工教育偏重品質管制之訓練 因此人員素質高 而公司對整體形象廣告的投

12、入也較多 如何找合適的仲介公司 1 選擇品牌佳 形象好 提供各項購屋保障的仲介公司購屋 2 事先了解契約內容的合理性並謹慎簽約 看有無成屋履約保證 3 做好產權與房屋現場調查 4 資訊愈透明的公司愈佳 一般房屋仲介公司應有哪些售後服務 1 漏水保固服務 免海砂屋幅射屋保證2 戶籍遷出 遷入辦理3 房屋用途變更之申請辦理4 自用地價稅之申請辦理5 回饋活動 包括 a 生日卡寄發b 免費雜誌贈閱c 認同卡d 不動產系列講座f 年節 聖誕卡賀卡寄發7 優惠稅率申請提醒8 裝修資料提供 房屋類型 實務上常用的市場分割變數 1 土地使用 以住宅 商業 工業等不同使用型態劃分次市場 2 建物屋齡 如全新

13、中古屋或預售屋 3 經濟因素 如低 中 高或頂級豪宅之價位等 4 地理區位 如市中心 市郊或鄉間等 5 行政區域之選擇 如鄉 鎮 市或直轄市等 此類選擇應與學區及居民福利有關 6 產權的權屬狀態 分為自有和租賃兩種7 產品類型 在自有住宅的次市場中 又可區分為獨棟 透天 雙併透天 連棟透天 公寓 大樓等 住宅大樓 住宅大樓通常有電梯及管理員負責門戶安全 每月需繳一筆管理清潔費一般位在都市內較佳的地段 增值潛力佳 抗跌性也高 因大樓內建材較高級 故使用年限也較長久都會區的住宅大樓 容易遭商業入侵 被當做辦公室用途 出入份子複雜 門戶較不安全 如果其中還開設餐廳或其他較易污染生活空間的店面 則生活

14、品質將降低 有時反比不上公寓住宅來得清靜假如管理不良 出入份子複雜 則安全性亦為堪慮 透天厝 即一般所謂 頂天立地 式的建築 可以完整的擁有一樓地面庭園及屋頂的使用權 但坪數較正統別墅小一般市場上常見的 透天厝 之規劃設計琳瑯滿目 透天厝最大的缺點是連棟建築 基地狹長 正面寬度不夠 通風採光欠佳 並且室內樓梯多 佔空間 實坪少 且透天厝因其區位環境及庭院大小之不同而在價位上遠較正統別墅為低尤其建商為了獲取高額的利潤 往往做密集式的規劃 透天厝 透天厝可說是台灣最早的房屋型式 但目前這種住宅在都市中已不多見 多半散置在郊區或鄉鎮 居住透天厝鄰居關係較好 人情味較濃 但建材品質較不固定 也乏 公共

15、設施 且透天厝通常為連棟建築 通風採光欠佳 平面規劃也較零亂 別墅 儘管建商一概以別墅的 高級 稀有 尊榮 為宣傳訴求點 但基本上別墅產品之間還是有等級上的差別 別墅共可分正統別墅 雙併別墅 連棟別墅 雙併重疊別墅 連棟重疊別墅等 所謂正統 純正的別墅 除了在建築法規上有最小寬度 深度的限制外 它應是 頭頂著天腳踏著地 的獨棟建築 土地與建物為同一人所有 將來可自行將建物翻修或改建 即 一戶一建照 之別墅 它不必與其他住戶分攤土地或建物 因此是 零虛坪 且私密性與其他別墅產品相比也最高 不過相對的 因為這些 血統純正 的別墅擁有較大的地坪 所以每年必須負擔較高的地價稅 在轉手時也將會面臨較高的

16、增值稅稅賦 別墅 除了正統別墅外 其他類型的別墅 不論是雙併 重疊或是連棟別墅 都非正統的別墅 屬於別墅的變相 而在這些別墅產品中 以雙併別墅與正統別墅的等級較為接近 同樣皆為有天有地 有前後院的產品 不過 由於雙併別墅都是整批申請建築執照 所以各住戶都是持分土地產權 日後若要改建 就跟一般公寓或電梯住宅大樓一樣 須徵得所有住戶的同意 此外 雙併別墅的私密性當然較正統別墅差一些 不過這也可算是其優點 因為有 近鄰 為伴 套房 投資套房須兼顧收益及增值雙重經濟效益 首先必須就每年出租期計算其收益 出租套房大多以戶為出租單位 較少按坪計算租金 因此坪數差異不大的套房租金相差無幾 由此看來 投資坪數不大 總價較低的中古套房較具經濟效益 其次要注意的重點是投資個案的特性 主要是生活機能及交通便利性 尤其是工作地點的距離 以及休閒 娛樂 資訊等各項設施取得的方便性也是考慮重點 另一個重點便是該個案的安全及隱私性 小套房由於坪數小 同一層樓擁有戶數較多 使得出入者眾 再加上流動率大 份子也較複雜 所以儘量尋找單純化的套房也是投資成功與否的關鍵 此外 建材設備與公設比的計算也是不容忽視的 精緻的建材