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1、长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案原告：长城国际传播有限责任公司，住所地：北京市海淀区。法定代表人：黄宇光，该公司董事长。被告：北京远洋大厦有限公司，住所地：北京市西城区。法定代表人：李明，该公司董事长。原告长城国际传播有限责任公司(以下简称长城公司)因与被告北京远洋大厦有限公司(以下简称远洋大厦公司)发生商品房买卖合同纠纷，向北京市西城区人民法院提起诉讼。原告诉称：1999年3月1日，我公司与远洋大厦公司在外销商品房预售契约中约定：我公司购买远洋大厦的G01单位，建筑面积为10562平方米，每平方米2800美元，合计295736美元；远洋大厦公司应在1999年9月30日前交付房屋，并
2、在房屋交付后30日内办理房屋买卖过户手续。合同签订后，我公司交付了全部购房款，远洋大厦公司延期至1999年11月30日交付了房屋，但至今未办理房屋买卖过户手续。2003年4月22日，我公司得知所购房屋实测面积比合同减少了2812平方米，面积误差比为购房合同的266，实际多付房款共计人民币6535088元。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(以下简称解释)中的“面积误差比超过3部分的房价款由出卖人双倍返还”规定，被告应返还我公司房价款共计人民币123331426元。此外，远洋大厦公司至今未替我公司办理房产证，严重损害了我公司利益，应承担赔偿责任。原告提交的证据有
3、：1外销商品房预售契约一份，用以证明双方的房屋买卖合同关系。2北京“远洋大厦”预售契约补充协议一份，用以证明该补充协议与原协议的关系和法律效力。3长城公司的函件二份，用以证明2001年9月该公司催促远洋大厦公司办理房屋产权过户手续的情况。4长城公司关于外销商品房预售契约相关问题的通知一份，用以证明该公司催促办理房屋产权过户手续并要求被告承担损失的情况。5长城公司专函一份，用以证明该公司催促办理房屋产权过户手续的情况。6远洋大厦公司关于贵司购买的远洋大厦G01单位的房产证事宜函件一份，用以证明该公司出售的房屋面积缩水及承诺在办理产权证后退还房款的情况。7远洋大厦公司出具的购房发票一张，用以证明已
4、于1999年2月13日全额交纳购房款。8房屋产权证一册，用以证明远洋大厦公司在2002年9月12日才取得远洋大厦的大产权，合同约定的办理产权过户手续的期限根本不能实现。9众天中瑞律师事务所出具的发票一张，用以证明长城公司依约向远洋大厦公司指定的律师事务所交纳律师费，以办理房产证的情况。10众天中瑞律师事务所工作流程一份，用以证明长城公司按照律师要求履行了办理产权证的相关手续。被告辩称：2003年4月22日，我公司向长城公司发函通知其办理房屋产权过户手续，但对方未予答复，故房屋产权未过户是其自己造成的。关于售房面积缩水的情况，我公司已通过函件书面通知长城公司，对原购房契约进行了变更，长城公司没有
5、在合理的期限内提出异议。因此，双方实际已在原告要求继续履行合同的情况下，就超过合理误差范围外面积的房款按契约的单价进行结算达成了补充协议，故不应将解释适用于本案。被告提交的证据有：1房屋产权证一册，用以证明该公司已取得远洋大厦的完整房屋产权。2外销商品房预售契约一份，用以证明双方在合同中约定的房屋买卖权利和义务。3远洋大厦的验收意见一份，用以证明远洋大厦的交楼时间。4外销商品房预售契约一份，用以证明合同双方已同意修改了关于申领房地产权属证件的条件。5北京远洋大厦二次装修进场协议书一份，用以证明长城公司已免除远洋大厦公司延期交房的责任。6协助函一份，用以证明长城公司虽未取得房屋产权证，但已将所购
6、房屋抵押给北京中关村科技担保有限公司。7北京市海淀区人民法院民事裁定书及协助执行通知书各一份，用以证明法院冻结了长城公司房屋过户手续。8远洋大厦公司关于贵司购买的远洋大厦G01单位的房产证事宜函件及关于贵司购买远洋大厦G01、G02、G02B、F401A、F401B、F402A单位的房产证事宜函件，用以证明该公司已通知长城公司办理产权证。9众天中瑞律师事务所工作流程一份，用以证明该律师事务所办理的是按揭，而不是产权证。10众天中瑞律师事务所出具的发票一张，用以证明该律师事务所的收费是办理按揭。11长城公司致众天中瑞律师事务所的函件，用以证明原、被告双方正在进行通过申请按揭付款方式支付原告应付被
7、告的剩余房款。12抵押协议一份，用以证明长城公司已将全部购房抵押给北京中关村科技担保有限公司。法庭调查中，被告对原告提供证据的真实性无异议，但认为原告证据9证明的律师费应是办理房屋按揭的费用。原告对被告提交的证据1至证据10的真实性无异议，但是认为证据9应包括办理产权证；证据10不能证明存在按揭购房的问题，而是为了办理房屋产权证，因为G01号房产已全部交纳了购房款；作为证据11、证据12的两文件均未盖单位公章，不具有法律效力。经法庭调查，北京市西城区人民法院认定如下事实：原告长城公司和被告远洋大厦公司于1999年3月1日签订外销商品房预售契约，该契约约定：长城公司自愿购买由远洋大厦公司预售的北
8、京远洋大厦G层01(暂定号)房屋，房屋用途为写字楼，远洋大厦公司已收到原告定金人民币36800元；还约定：G层01(暂定号)的建筑面积为10562平方米，国有土地使用面积1684平方米，上述各项面积为暂测面积，该商品房交付时，房屋的实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的5(不含)时，按照本契约约定的所售房屋售价进行结算；实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的5(含)时，自远洋大厦公司向长城公司出示北京市房屋土地管理局实测面积文件之日起15日内，长城公司有权解除契约。契约解除自长城公司书面通知送达远洋大厦公司之日起生效。远洋大厦公司除在契约解除后30日内向长城公司双倍返还定金外，并需将长城公司已
9、付的房价款及利息全部退还，利息按照中国人民银行固定资产贷款利率或按照中国人民银行外汇贷款利率计算。同时约定：双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米2800美元，价款合计为295736美元。长城公司同意在双方签订预售契约后即付清全部购房价款。长城公司已支付的定金在原告最后一次付款时转为购房价款。还约定：被告须于1999年9月30日前，将房屋交付给原告。双方同意房屋交付后30日内共同到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理房屋买卖过户审批手续。办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定交纳。外销商品房预售契约签订同日，双方又签订一份北京“远洋大厦”预售契约补充协议，作为对外销商品房预售契约的补
10、充。在上述两份文件签订前，长城公司于1999年2月13日已向远洋大厦公司交纳了全部购房款，共计人民币245460880元。1999年11月30日，远洋大厦公司延期两个月向长城公司交房，随后双方就延期交房问题达成谅解。后长城公司多次催促远洋大厦公司办理房屋产权过户手续，远洋大厦公司于2002年9月12日方才取得其销售房屋的房屋产权证。长城公司于2002年11月12日向远洋大厦公司委托的北京市众天中瑞律师事务所交纳了办理相关法律手续的律师费。2003年4月22日，远洋大厦公司向长城公司发函，称：根据北京市房地产勘察测绘队对远洋大厦的勘测报告，长城公司购房的实测面积为775平方米(其中套内面积为56
11、09平方米，公共分摊面积为2141平方米)，比契约规定的面积减少2812平方米。远洋大厦公司承认，实测面积与预售面积的误差已经超过合同约定的5的范围，并告诉长城公司：如选择解除原合同，需在接到通知的15日内书面回复，如选择继续履行合同，远洋大厦公司将在办理完房产证后退还减少面积部分的房价款78736美元，还要求长城公司在收到此函后7日内与其联系办理有关手续。此函的附件包括：北京市房地产勘察测绘所出具的北京市房屋登记表、分户产权帐务结算表、长城公司应准备的文件清单及授权委托书样本。长城公司收到函件及附件后，未书面答复远洋大厦公司，亦未按要求提交有关授权及相关文件以办理房产证事宜。长城公司称已口头
12、答复远洋大厦公司，但远洋大厦公司予以否认。现长城公司当庭表示不同意解除契约，要求远洋大厦公司继续履行。北京市西城区人民法院认为：中华人民共和国合同法(以下简称合同法)第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告长城公司与被告远洋大厦公司签订的外销商品房预售契约及其附属的相关文件，均是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方应按合同约定的内容履行相应义务。远洋大厦公司虽未按合同的约定日期交房，但远洋大厦公司延期交房的行为已得到长城公司的谅解，双方同意
13、对合同约定的交房日期变更为远洋大厦公司的实际交房日，即1999年11月30日。本案中，远洋大厦公司承认实际欠付长城公司的房屋面积超过了合同中暂测面积的266，故应承担违约责任。由于双方在合同中未约定实际欠付面积超过暂测面积5后如何具体追究违约责任，现长城公司要求适用解释的有关规定并无不当。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，实测面积小于合同约定面积的，面积误差比在3以内(含3)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。但长城公司在与远洋大厦公司签订的购房合同中，已经约定实际面积与暂测面积的差别不超过5(不含)时，应按照合同房屋售价进行结算，双方当事人应遵守该
14、约定。故本案应以双方在合同中约定的5作为追究远洋大厦公司违约责任的起点，即实际面积与暂测面积的差别在5(不含)之内部分的房款，按照双方当事人在合同中约定的售价予以返还，而实际面积与暂测面积的差别在5之外的房款，应按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，由远洋大厦公司双倍返还。长城公司主张所购房屋实际面积误差比超过3的部分房价款均由远洋大厦公司双倍返还，明显不妥，故不予支持。远洋大厦公司将不能按照合同约定的期限(交房后30日内)办理房产证，归责为政府相关部门没有及时办理有关手续是没有说服力的。因为远洋大厦公司签订合同时，即明知自己尚未取得该房产项目的房产证，亦
15、明知在取得房产证后，对建成的楼房分户测量仍需要一定的时间，但仍向长城公司承诺交房后30日内办理房产证，故理应承担没有按承诺为长城公司办理房产证的违约责任。但长城公司在远洋大厦公司2003年4月22日提出为其办理房产证后，不能证明已按远洋大厦公司的要求提供相关文件，并将此后没有办理房产证归责于远洋大厦公司缺乏依据，故不予支持。综上所述，依据合同法第六十条、第一百零七条，解释第十四条、第十八条第一款第一项、第二十八条第一款第一项之规定，判决：一、被告北京远洋大厦公司返还原告长城公司购房款1183121元。二、被告北京远洋大厦公司给付原告长城公司自1999年12月30日至2003年4月29日的违约金(违约金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，总额以购房款人民币245460880元计算)。三、驳回原告长城公司其他诉讼请求。一审宣判后，远洋大厦公司不服，向北京市第一中级人民法院提出上诉。远洋大厦公司的主要理由是：(1)一审法院判令我公司双倍支付减少部分面积的房款没有合同及法律依据。根据预售契约第二条规定，在实际面积与暂测面积的误差比超过5的范围内时，买方有权在
