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1、随着房地产行业的发展，商品房由逾期交房、房屋质量等问题引起的纠纷呈不断上升趋势。西安市仲裁委员会近日发布的2008年度西安商品房买卖合同纠纷仲裁报告显示，去年共受理商品房买卖合同纠纷588起，相比前一年度增长了23。在受理的商品房买卖合同纠纷仲裁案件中，争议集中在出卖人逾期交房、逾期办理房产证、房屋质量问题等。面对商品房买卖合同纠纷，很多购房者由于对相关法律了解甚少，以至在遇到合同纠纷时不知如何维护自己的合法权益；还有一些购房者，动辄就一般质量问题提出巨额索赔甚至要求退房，结果输了官司又赔钱。那么，消费者应怎样维护个人的合法权益？面对合同纠纷，怎样索赔才合理？带着这些问题，记者咨询了有关专家和
2、法律人士。现象：开发商逾期交房，业主有房不能住。对策：明确逾期交付的法律责任，选择信誉比较好的开发商。买了房却不能装修入住，只能租房居住，每月还要付1000多元的房租，这是外地业主马先生在西影路某楼盘遭遇的烦心事。2006年3月份，马先生在西影路某楼盘买了一套房子，并一次性付了总房款的95，共30多万元。按照合同约定的交房时间是2008年12月，可直到现在未交房。他曾多次找开发商许某交涉，却找不到人，只能电话联系，而对方的电话经常是关机或无人接听。眼看自己买的房子迟迟不能交付使用，马先生真的很生气。针对因开发商逾期交房引发的合同纠纷，市消协马副秘书长提醒购房者在合同中要明确逾期交房的相关条款，
3、不要被开发商提出的诱人条件所误导；不要轻易缴纳房屋定金，因为一旦缴纳，消费者就会被开发商牵着鼻子走，而缴纳定金一方若是违约，其定金不予返还。像马先生这样的购房者如何避免这一风险和在遭遇逾期交房时怎样维权，陕西洪振律师事务所的焦阳律师建议，消费者在购房时应选择信誉比较好的和没有经济纠纷的开发商。有条件的，尽量购买现房。如遇逾期交房合同纠纷，消费者不要和开发商轻易约定逾期交房的免责理由，并要明确约定逾期交房的违约金和损失赔偿额计算的依据，以此督促开发商按时交付房屋。现象：逾期办理房产证，业主“望穿秋水”。对策：就逾期责任与开发商协商解决，协商不成，可提起仲裁和诉讼。“买房的几十万全是找亲戚朋友借的
4、，如今拿不到房产证，叫我怎么能睡得安稳？”北郊一楼盘住户李女士说，去年4月30日开发商通知接房，可住进新房的喜悦没持续多久，李女士的烦恼就接踵而来。“按合同规定，接房后60天内就逾期交房、房屋质量成购房者最大心病随着房地产行业的发展，商品房由逾期交房、房屋质量等问题引起的纠纷呈不断上升趋势。西安市仲裁委员会近日发布的2008年度西安商品房买卖合同纠纷仲裁报告显示，去年共受理商品房买卖合同纠纷588起，相比前一年度增长了23。在受理的商品房买卖合同纠纷仲裁案件中，争议集中在出卖人逾期交房、逾期办理房产证、房屋质量问题等。面对商品房买卖合同纠纷，很多购房者由于对相关法律了解甚少，以至在遇到合同纠纷
5、时不知如何维护自己的合法权益；还有一些购房者，动辄就一般质量问题提出巨额索赔甚至要求退房，结果输了官司又赔钱。那么，消费者应怎样维护个人的合法权益？面对合同纠纷，怎样索赔才合理？带着这些问题，记者咨询了有关专家和法律人士。现象：开发商逾期交房，业主有房不能住。对策：明确逾期交付的法律责任，选择信誉比较好的开发商。买了房却不能装修入住，只能租房居住，每月还要付1000多元的房租，这是外地业主马先生在西影路某楼盘遭遇的烦心事。2006年3月份，马先生在西影路某楼盘买了一套房子，并一次性付了总房款的95，共30多万元。按照合同约定的交房时间是2008年12月，可直到现在未交房。他曾多次找开发商许某交
6、涉，却找不到人，只能电话联系，而对方的电话经常是关机或无人接听。眼看自己买的房子迟迟不能交付使用，马先生真的很生气。针对因开发商逾期交房引发的合同纠纷，市消协马副秘书长提醒购房者在合同中要明确逾期交房的相关条款，不要被开发商提出的诱人条件所误导；不要轻易缴纳房屋定金，因为一旦缴纳，消费者就会被开发商牵着鼻子走，而缴纳定金一方若是违约，其定金不予返还。像马先生这样的购房者如何避免这一风险和在遭遇逾期交房时怎样维权，陕西洪振律师事务所的焦阳律师建议，消费者在购房时应选择信誉比较好的和没有经济纠纷的开发商。有条件的，尽量购买现房。如遇逾期交房合同纠纷，消费者不要和开发商轻易约定逾期交房的免责理由，并
7、要明确约定逾期交房的违约金和损失赔偿额计算的依据，以此督促开发商按时交付房屋。现象：逾期办理房产证，业主“望穿秋水”。对策：就逾期责任与开发商协商解决，协商不成，可提起仲裁和诉讼。“买房的几十万全是找亲戚朋友借的，如今拿不到房产证，叫我怎么能睡得安稳？”北郊一楼盘住户李女士说，去年4月30日开发商通知接房，可住进新房的喜悦没持续多久，李女士的烦恼就接踵而来。“按合同规定，接房后60天内就能拿到房产证，可等来等去快一年都没消息。”李女士说。记者在采访中发现，随着前几年开发的期房纷纷到了办理房产证的时间，由于某些开发商的原因无法及时办理房产证而导致与业主之间的矛盾日益尖锐，此类纠纷也成为近年来商品
8、房合同买卖纠纷的主要类型。焦阳律师认为，业主在遇到此类情况时，应及时了解逾期办证的原因和责任方。如果开发商认为责任不在其身，就应当出具其已按约定履行合同义务的证据；如果确因开发商原因逾期办证的，双方可就开发商如何向业主承担逾期办证责任进行协商解决。当然如果协商不成，业主可根据商品房买卖合同约定的争议处理方式通过诉讼或仲裁予以解决。陕西房地产协会的一位负责人表示，目前开发商以打虚假广告的方式诱惑消费者的情况非常多，消费者在买房之前应仔细查看开发商的“五证”是否齐全，因为五证齐全是房屋合法上市销售的前提，也是能否办理房产证的重要凭证。现象：房屋质量问题，影响业主居住使用。对策：如合同中明确约定有退
9、房条款，则购房人可拒绝接收房屋；若无约定，可根据相关法律进行解决。据了解，消费者在购房过程中遇到的房屋质量问题主要集中在屋顶、墙壁漏水、渗水，室内地坪空鼓、开裂、起沙，电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热等。西安市仲裁委员会发布的2008年商品房买卖合同纠纷报告指出，发生一般质量纠纷，出卖人应始终向买受人承担房屋的维修责任，负有在维修过程中沟通、协调和解决的义务。如果出卖人没有及时履行相应修复义务，买受人可以自行修复，并由出卖人承担修复费用。至于因房屋质量问题严重影响正常居住的，焦律师告诉记者，经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用，购房人可提出解除合同和赔偿损失的请求，由法官根据
10、实际情况予以裁决。西安市消费者协会马副秘书长提醒购房者在买房过程中应树立自我保护意识，多调查研究开发商的实际情况。最好将口头约定变为文字约定，以利于自己的权益得到保护。还要搞清楚售楼部和开发商的关系，现在一些售楼部打着开发商的旗号对消费者进行欺骗，其实他们跟开发商没有任何关系。编后：治愈消费者购房心病，政府部门应有所作为。俗话说，“从南京到北京，买的没有卖的精”。面对开发商，购房者无疑是弱者。长期以来，不少购房者面对逾期交房、房屋质量等问题，不得不选择强吞苦果牞虽然可以和开发商打官司解决，但需付出极大的代价。治愈购房者心病，职能部门也应担起责任。相关人士建议，政府部门应考察每个楼盘的企业是否有开发能力，可以给开发商建立诚信档案，对不诚信的开发商提出警告，严重的向社会公布。作为城建部门，在审批报建时，要让开发商承诺竣工时间，如果逾期竣工，予以处罚。另外，职能部门可以适当提高房屋合同纠纷的违约金，房屋合同纠纷的违约金太低，对开发商而言不痛不痒，不足以约束开发商。 在全球金融危机的大背景下，中国经济如何率先实现复苏，房地产行业的表现至关重要。买房可以说是一般消费者一生中最重要的事，可能积存了多年的积蓄都投入到买房当中，如何重振消费者的信心对于刺激楼市有重要意义。政府部门应该出台相关政策，严格规范房地产市场，以最大的努力来保护消费者的合法权益。（记者 张英 赵波）
