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1、滨江市控制性详细规划的编制内容与方法第一节 编制的程序一、任务书的编制(一) 任务书的提出(为何要编制控制性详细规划)根据城市近、中期建设发展和城市规划实施管理的需要，为进一步贯彻城市总体规划和分区规划的要求，需编制控制性详细规划。在程序上，首先必须由控制性详细规划组织编制主体制定控制性详细规划编制任务书。(二) 任务书的编制目前，国内在控制性详细规划的编制程序之中，城市人民政府或经授权的城市规划 行政主管部门(规划局)作为控制性详细规划编制组织主体，选择确定规划编制的主体，如规划设计单位、研究机构等。任务书的形式多样，内容一般包括以下部分：1受托编制方的技术力量要求，资格审查要求；2规划项目
2、相关背景情况，项目的规划依据、规划意图要求、规划时限要求；3评审方式及参与规划设计项目单位所获设计费用等事项。任务书制定时通常是由城市人民政府的规划行政主管部门(规划局)负责组织技术 力量(如规划研究中心、技术科等)，通过起草、审核、审批等程序，制定规划项目任务书。二、编制过程与工作要点 (一) 工作阶段划分按常规委托的控制性详细规划设计项目，编制工作一般分为五个阶段：项目准备阶段现场踏勘与资料收集阶段方案设计阶段成果编制阶段上报审批阶段(二) 各阶段工作要求1项目准备阶段(1)熟悉合同文本，了解项目委托方的情况。明确合同中双方各自的权利与义务，例如：规划设计内容形式和要求，规划项目编制时间安
3、排，委托方在规划编制过程中协助受托方完成的事项，以及技术情报和资料保密、验收评价方式、报酬支付方式、违约金赔偿欷及争议解决办法等事项。(2)了解进行项目所具备的条件( 基础资料情况，如地形图的绘制年份，比例是否适用，是否需要重测或是补测；上一层次规划完成的年份，是否具有法律效力等；前一轮规划成果是否符合社会经济发展需要，是否符合上一层次规划要求等；委托方是否有超常规的委托要求。(3)编制项目工作计划和技术工作方案(根据项目的规模、难易程度等划分工作阶段并进行各阶段的时间安排)。 (4)安排项目所需专业技术人员。控制性详细规划围绕土地使用控制这一核心内容，工作涉及层面广泛且细致深入。既需要考虑整
4、体城市甚至区域经济社会环境等宏观层面要素对规划的制约和影响，同时，也要具体研究规划区范围内以土地利用为核心展开的道路交通、市政公用设施、历史文化环境保护策略、绿地水系景观系统等方面内容。所以，应该根据不同规划项目的具体特点和委托方要求侧重点，规划项目难易程度安排技术人员。专业技术人员按照级别分为两种，一种为高级技术职称专业技术人员，一种为初中级技术职称专业技术人员。按照类型划分，专业技术人员可分为：城市规划专业技术人员和其他专业(建筑、道路交通、园林绿化、给排水、电力、通讯、燃气、环卫等)技术人员。(5)确定与委托方的协作关系。如编制方进行现场踏勘与调查研究工作时，委托方应提供相应的帮助与其在
5、协作关系中履行的义务等；规划编制方按照双方约定提供现场踏勘的义务；委托方在规划资料收集工作中应如约提供帮助等等。2现场踏勘与资料收集阶段现场踏勘的基本要求如下：(1)实地考察规划地区的自然条件，现状土地的使用情况，土地权属占有情况，绘制现状图，现状图纸绘制应按相应要求进行(详见本章第三节)： (2)实地考察现状基础设施状况( 道路交通、市政公用设施等) 、建筑状况(建筑性质、建筑质量、建筑高度等) ：(3)实地考察规划地区的周围环境，尽可能俯视规划地区全貌；(4)实地考察规划地区内文物保护单位和拟保留的重点地区、地段与构筑物的现状及周围情况；(5)走访有关部门。如到房地局了解当地城市房地产市场
6、供求情况，价格水平，发展趋势。走访水务部门了解地区河流水系分布、洪水水位数据、相关排水措施；走访电力电信部门了解区域供电设施、高压走廊的位置等级，现有电信设施布局等。 (6)实地考察规划地区所在城市概貌。城市规划编制办法实施细则第二十八条明确规定(条、块调查)控制性详细规划现场踏勘调查应收集以下基础资料：(1)总体规划、分区规划对本规划地段的要求，相邻地段已批准的规划资料；(2)土地利用现状、使用权属，用地地质、水文、地貌、气象等资料，用地性质应分至小类统计；(3)人口分布现状( 规模、年龄、职业构成等) ：(4)建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留价值等；(5)公共
7、设施规模、分布；(6)工程设施及管网现状； (7)土地经济分析资料，包括地价等级类型，土地级差效益，有偿使用状况，地价变化，开发方式等；(8)所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。对现场勘探与收集的资料进行整理与分析。一般可从用地结构、道路交通、基础设施、建筑质量、景观风貌和建筑管理等方面进行整理和分析，找出现状存在的主要问题，确定规划目标和指导思想，对城市功能结构、建筑空间、景观环境等方面规划控制进行研究。分析研究中需要做到以下几点：(1)以落实上一层次规划的要求为基础。对总体规划或分区规划所确定的城市社会经济发展、城市建设的历史、自然环境及城市基础设施等内容进行深入细致的调查研究；明
8、确规划范围在总体规划中的区域位置、用地性质等。(2)收集当地城市规划部门提供的资料与实地考察相结合，掌握第一手资料。(3)对收集的资料进行从定性到定量的系统分析和整理，提出问题并给予相应的解决对策。(4)城市重点地段必要时采用公众参与的方法，增加资料收集的深度。3方案设计阶段控制性详细规划方案阶段一般要经过构思、协调、修改、反馈的过程，这个过程根据项目的不同反复的次数也不同，一般要经过23 次。在此阶段应初步确定地块细划与规划控制指标。 (1)方案比较：方案编制初期要有至少两个以上方案进行比较和技术经济论证。(2)方案交流：方案提出后要与委托方进行交流，向委托方汇报规划构思，听取有关专业技术人
9、员、建设单位和规划管理部门的意见，并就一些规划原则问题做深入沟通。(3)方案修改：根据双方达成的意见进行方案修改，必要时做补充调研。(4)意见反馈：修改后的方案提交委托方再次听取意见，对方案进行修改，直至双方达成共识，转入成果编制阶段。必须指出的是，随着我国城市规划事业的快速发展，规划工作从研究、编制到实施管理，民主化、社会化、法制化程度越来越高，公众参与规划编制的必要性得到越来越多学者和业内人士论证和肯定。随着社会经济的不断发展，规划体制和机制的不断完善和进步，公众参与到规划编制中来完全有其可能性。目前，控制性详细规划编制公共参与机制在我国一些高速城市化的发达地区已经取得初步成效，如深圳的法
10、定图则草案 30 天公开展示制度，在法律保障前提条件下，市民能够参与规划方案制定、提供规划方案修改意见。又如深圳市龙岗区尝试构建“顾问规划师制度” ，为当地村民寻找规划代言人，并帮助村民提高规划意识和参与意识，在村民和政府之间“构架一座协调和沟通的桥梁” 。我国控制性详细规划法制化势在必行，建立控制性详细规划的公众参与体制应该成为控制性详细规划法制化的有力支撑。具体到规划编制阶段上来说，控制性详细规划编制程序应该打破延续多年的规划体系内部化的操作方式，赋予控制性详细规划编制相应的法制化程序，同时，改变目前公开和公众参与机制缺失的局面，逐步将规划公示制和公众参与制纳入到控制性详细规划编制的法制化
11、程序中来。体现控制性详细规划民主化、法制化相辅相成的关系。在这一方面，深圳的法定图则的公示制和意见征询制值得我们借鉴和参考。参与规划编制前期的方案制订对公众参与规划编制体制的建立具有实质性和决定性作用。因为规划方案构思是所有规划项目编制内容的灵魂和先导，方案一旦确定下来，规划的大结构大方向也就相应确定下来。方案的制定过程，实际上就是决策过程。同时，由于方案本身并不仅仅拘泥于规划的技术细节，或者是项目的经济可行性，而是关注各项重大问题与主要矛盾冲突的焦点，其包含社会、经济、政治、资源环境等各方因素。城市规划本身是协调社会各方面利益的一种工具，它的目标在于实现公共利益的最大化，规划方案制定过程又是
12、利益协调和追求公共利益的过程，所以有必要在控制性详细规划编制的前期方案制定阶段引入公示制和公开征询规划意见制，以提高公众参与规划决策的民主性，为市民的利益诉求提供有效渠道。当前，全社会控制性详细规划民主化、法制化进程正不断推进，在项目编制、方案拟订过程中，方案的交流就不能只局限于规划编制单位与委托单位之间，仅仅体现少数规划设计人员与规划管理者的意志，应该在编制单位向委托单位做方案汇报之前，将方案比较的结果或者是参与比较的方案向社会公开展示，并在一定期限内向公众征询意见，由委托单位负责收集整理公众的规划意见，再由委托单位将整理后的公众征询意见带到规划方案交流中，在编制单位与委托单位交流当中体现公
13、众意志。 (当然，此处是以政府行政管理部门代行规划委员会的职责，理想的方式是成立独立的城市规划委员会，设立专门的方案编制小组负责方案展示与咨询及意见回复与整理工作，代表公众意志参与到方案交流中去)。4成果编制阶段控制性详细规划应以用地控制管理为重点，以实施总体规划意图为目的，其成果内容重点在于规划控制指标的制定。(1)规划编制内容和深度、成果形式详见第三节。依据要清楚，论证要充分，责任要分清。对规划有重要影响的问题要有委托方提供的文字资料作为依据附在成果文件中(如已划拨的用地红线、防洪堤的位置、高压走廊的位置、学校的拆迁等)，同时各阶段的会议记要和形成的修改意见以文字形式在成果文件(附件) 中
14、体现。(2)控制性详细规划成果文件中的文本是城市规划主管部门制定地方城市规划管理法规基础，应在编制时征询城市规划主管部门的意见反复修改完成。5规划审批阶段城市控制性详细规划由城市人民政府审批，一般分两步： (1)成果审查控制性详细规划项目在提交成果时一般要先开成果汇报会后再上报审批，重要的控制性详细规划项目要经过专家评审会审查再上报审批。成果汇报会和专家评审会由委托方负责组织。(2)上报审批已编制并批准分区规划的城市控制性详细规划，除重要的控制性详细规划由城市人民政府审批外，可由城市人民政府授权城市规划管理部门审批。一般上报审批工作由委托方负责，规划编制单位负责提供规划技术文件，遇重大修改，由
15、双方协商解决。第二节 控制性详细规划指标的确定方法各项控制指标是控制性详细规划的核心内容，实践中采用的指标赋值方法多种多样，一般有以下几种：城市整体密度分区原则法、环境容量推算法、人口推算法、典型实验法、经济推算法和类比法。以下就不同方法分别加以介绍。一、城市整体密度分区原则法根据微观经济学区位理论，从宏观、中观、微观三个层面(图91) ，确定城市开发总量和城市整体密度 (此处的密度即开发强度)，建立城市密度分区的基准模型和修正模型，进行各类主要用地的密度分配，为确定地块容积率，制定地块密度细分提供原则性指导(图92) 。此方法优点是在区位理论基础上，将分区管理控制向系统化、数据化、精细化方向
16、大大推进，使城市规划控制管理中各项指标的确定更具严密性，进一步提高了控制性详细规划编制、指标制定的科学性。但分区推导模型内容体系构建尚待进一步探讨，模型中各项因子选择和推导过程中各因子所占比重的确定等因素，对于分区控制合理性程度、密度分配结果有很大影响。以下就城市密度分区原则方法的具体应用深圳经济特区城市密度分区研究做简要介绍。在深圳经济特区城市密度分区研究中，宏观层面以“城市总体规划确定的用地规模人口为土地供应的基本参考，根据城市社会和经济发展的未来趋势，结合相关经验类比分析” ，推测“各类建筑的需求数量以及占城市建筑总量的比例。通过综合权衡“社会经济发展建筑需求总量”与“环境标准可接受程度两方面因素，确定城市整体密度。中观层面采用“计量化的精细方法” ，通过建立“基准模型” 、“修正模型”对城市进行密度分区。这一阶段策略制定方法较目前我国一些城市( 如上海、广州和
