《精编》新版商品房买卖合同解读

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1、浙江省新版商品房买卖合同解读 吴方荣浙江腾飞金鹰律师事务所律师合伙人浙江省省直律协建筑与房地产专业委员会秘书长 浙江省新版商品房买卖合同 合同文本修订的背景 1 新法律法规的颁布实施 如物权法和房屋登记办法 2 房地产开发实践的发展 如建筑形态和户型设计的创新 3 原合同文本使用中提出的意见 如关于交房流程的投诉等 浙江省新版商品房买卖合同 本次修订的导向及特点 1 与物权法规定接轨 如车位 绿地 预告登记 2 强化开发商信息披露义务 如关于土地使用权抵押 3 强化房屋质量争议处理 如房屋质量鉴定 4 强化购房者权益保护 如交房程序 浙江省新版商品房买卖合同 全新条款 第四条建筑区划内相关物业

2、归属约定1 该条中与物权法相关的背景知识 2 该条的内容表述特点 3 填写时应注意事项 4 此条款可能产生的法律后果 浙江省新版商品房买卖合同 其他新增的条款及内容 1 关于节能信息的披露 第三条 1 2 2 物业维修资金的约定 第五条 3 按套计价方式下的面积差异处理 第六条 4 土地使用权及在建工程抵押信息的披露 第十三条 5 合同新增的附件 浙江省新版商品房买卖合同 作了大幅度修改的条款及内容 1 交付条件及期限 第九条 2 关于房屋交接的约定 第十二条 3 关于产权登记的约定 第十六条 浙江省新版商品房买卖合同 其他修改的条款及内容 1 规划设计变更的约定 第十一条 2 装饰设备标准承

3、诺的违约责任 第十四条 3 关于基础设施 公共配套设施 第十五条 4 保修责任 第十八条 浙江省新版商品房买卖合同 应注意的其他条款及问题 1 关于买受人的主体问题 2 关于商品房销售的计价方式 3 关于买受人逾期付款违约责任 4 关于出卖人逾期交房违约责任 5 关于争议解决方式 浙江省新版商品房买卖合同 其他 1 关于合同备案 2 关于合同补充协议 3 关于合同解除问题 1 2 3 谢谢大家浙江腾飞金鹰律师事务所地址 杭州市新塘路33号三新大厦10楼邮政编码 310020Tel 0571 87215760吴方荣律师 13858003112wfr0571 专有和共有的认定原则 一 认定专有必须

4、符合三个要件 1 构造上的独立性 能明确区分 2 利用上的独立性 可以排他使用 3 能够登记成为特定业主所有权的客体 二 认定共有的标准建筑物的基本结构部分 公共通行部分 消防等附属设施设备 避难层 设备层或者设备间等结构部分 其他不属于业主专有 也不属于市政公用部分 三 车位 摊位四 露台 建设单位擅自处分共有部分 1 擅自占用的 可请求排除妨害 2 擅自改变使用功能的 可要求恢复原状 3 擅自处分的 请求确认处分无效或赔偿 4 擅自经营的 可请求收入归入 节能规范 法律层面的要求 节约能源法 民用建筑节能条例 节能信息公示办法 节能的技术规范违反该规范所产生的行政方面的责任一 行政处罚责任

5、 1 不符合建筑节能标准的建筑工程 不得批准开工建设 已经开工建设的 应当责令停止施工 限期改正 已经建成的 不得销售或者使用 2 建设单位违反建筑节能标准的 由建设主管部门责令改正 处二十万元以上五十万元以下罚款 3 设计单位 施工单位 监理单位违反建筑节能标准的 由建设主管部门责令改正 处十万元以上五十万元以下罚款 情节严重的 由颁发资质证书的部门降低资质等级或者吊销资质证书 造成损失的 依法承担赔偿责任 节能规范 二 行政败诉的风险即导致下列行政审批验收文件可能被撤销 建设工程规划许可证施工许可证竣工验收合格报告三 民事方面的责任 所售商品房能源消耗指标与实际能源消耗不符的 依法承担民事

6、责任 责任主要两类 一 可主张退房 二 可主张索赔 新版合同 第四条建筑区划内相关物业归属的约定在该商品房所在的建筑区划内 出卖人建设物业服务用房平方米 坐落 属于业主共有 下列物业属于出卖人所有 出卖人可以另行出售 附赠或者出租 其他道路 绿地 场所 设施 房屋 属于业主共有 1 车位 2 车库 3 城镇公共道路 城镇公共绿地 及依照有关规定 合同约定需要移交政府相关单位管理的物业 不属前款约定范围 新版合同 2 当事人选择按套计价的 商品房交付后 产权登记面积与合同约定面积发生差异 约定按下列第种方式处理 交付的房屋套型与设计图纸一致 相关尺寸误差范围在内 总房价款不变 新版合同 第九条交

7、付期限及条件出卖人应当在年月日前 将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用 1 建设工程经竣工验收合格 并取得建设工程竣工验收备案证明 2 取得法律 行政法规规定应当由规划 公安消防 环保等部门出具的认可文件或准许使用文件 3 用水 用电 用气 道路 等 具备商品房正常使用的基本条件 4 新版合同 第十一条规划设计变更的约定经规划设计单位同意 规划行政主管部门批准的规划设计变更 导致下列情形 一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等 之一的 出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内 书面通知买受人 1 该商品房结构形式 户型 空间尺寸 朝向变化 2 买受人有权在通知到达之日起15日内作出

8、是否退房的书面答复 未按期作出书面答复的 视同接受变更 出卖人未在规定时限内通知买受人的 买受人有权退房 买受人退房的 出卖人须在合同解除之日起天内将买受人已付款还给买受人 并按利率 不低于买受人购房贷款利率 付给利息 买受人不退房的 双方应当在通知到达之日起日内另行签订补充协议 新版合同 第十二条交接商品房达到交付使用条件后 出卖人应当书面通知买受人办理交付手续 双方进行验收交接时 出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件 并签署房屋交接单 在签署房屋交接单前 出卖人不得拒绝买受人查验房屋 所购商品房为住宅的 出卖人还需提供 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 出卖人不出示证明文件或出示证明

9、文件不齐全 买受人有权拒绝交接 由此产生的延期交房责任由出卖人承担 商品房交付使用时 买受人对房屋及装修质量 公共设施 设备质量提出异议的 出卖人应当给予解释和说明 仍不能达成一致意见的 双方委托进行质量检测 双方对检测费用垫付和结算约定为 检测结果为合格的 出卖人书面通知的交付日期视为交付 检测单位提出返修意见的 出卖人应当按要求返修 并承担赔偿责任 新版合同 第十三条抵押与相关债权债务与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程存在抵押情形的 出卖人将相关情况 登记机关 抵押当事人 债务人 被担保的主债权的数额 登记时间等 告知如下 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷 因出卖人原

10、因 造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的 由出卖人承担全部责任 新版合同 第十四条出卖人关于装饰 设备标准承诺的违约责任双方将该商品房的装饰 设备标准约定于本合同附件四 如为精装修房 双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌 产地 规格 数量等内容 出卖人交付的商品房 应当符合约定的装饰 设备标准 达不到约定标准的 出卖人补偿装饰 设备差价 并承担违约责任如下 新版合同 第十五条出卖人关于基础设施 公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的除第九条已经约定为交付条件外的下列基础设施 公共配套建筑 按以下日期达到使用条件 1 2 3 如果在规定日期内未达到使用

11、条件 双方同意按以下方式处理 新版合同 第十六条关于产权登记的约定出卖人负责办理土地使用权初始登记 取得 土地使用权证书 或土地使用权证明 出卖人负责申请该商品房所有权初始登记 取得该商品房 房屋所有权证 出卖人承诺于年月日前 取得前款规定的土地 房屋权属证书 交付给买受人 买受人 自行 委托出卖人 办理该商品房转移登记 出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书 双方同意按照下列约定处理 1 约定日期起90日内 出卖人交付权属证书或登记证明的 按已付房价款的万分之零点五承担违约责任 2 约定日期起90日以后 出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的 双方同意按下列第 项处理 买受人退房 出卖人在买受

12、人提出退房要求之日起45日内将买受人已付房价款退还给买受人 并自约定日期至实际退款日止 按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金 买受人不退房 出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止 按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金 新版合同 第十八条保修责任商品房实行保修制度 有关该商品房主要的保修范围 保修期限和保修责任 双方约定于本合同附件六 买受人购买的商品房为住宅的 出卖人自商品房交付使用之日起 按照 住宅质量保证书 承诺的内容承担相应的保修责任 住宅质量保证书 应当包含本合同附件六约定的主要内容 在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题 出卖人应当履行保修义务 出卖

13、人不及时履行保修义务的 买受人可以自行维修 费用由出卖人承担 因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏 出卖人不承担责任 但可协助维修 维修费用由购买人承担 约定住宅保修责任 应当符合 浙江省实施办法 第二十九条的有关规定 合同法解释 提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容 在合同订立时采用足以引起对方注意的文字 符号 字体等特别标识 并按照对方的要求对该格式条款予以说明的 人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称 采取合理的方式 提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任 提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定 导致对方没有注意免除或

14、者限制其责任的条款 对方当事人申请撤销该格式条款的 人民法院应当支持 合同法解释 当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定 请求人民法院增加违约金的 增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的 一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的 过分高于造成的损失 合同法解释 当事人对合同法第九十六条 第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议 但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的 人民法院不予支持 当事人没有约定异议期间 在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的 人民法院不予支持 新版合同 第十七条 消费者权

15、益保护法 实施办法规定的退房情形凡符合 浙江省实施办法 第二十八条第一款退房条件要求退房的 买受人可以选择按该 办法 第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理 浙江省地方法规 第二十八条房地产经营者应当严格执行有关商品房管理的法律 法规 经营者有下列行为之一的 应当根据消费者的要求负责退房 并承担其他民事责任 一 未取得预售许可证预售商品房的 二 将未经竣工验收 包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收 合格的商品房交付使用的 三 商品房建筑面积 使用面积 结构 朝向 楼层 交付时间等违反合同约定的 四 未在约定时间内提供办理契税证 房屋所有权证和土地使用权证的所有材料 或者未在委托办理协

16、议约定的时间内办妥上述证件的 五 小区绿化率 房屋间距 容积率等外部环境以及其他配套设施与承诺 包括构成要约的商业广告 不相符的 但因国家建设需要致使规划改变的除外 根据本条第一款规定退房的 遇价格下降时 按原价格退还房款 遇价格上涨时 按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款 浙江省地方法规 第二十九条商品房实行质量保修制度 在正常使用情况下 屋面防水工程 有防水要求的卫生间 房间和外墙面的防渗漏保修期不低于八年 其他部位的保修期限按国家规定执行 保修期限自商品房交付消费者之日起计算 在保修期限内 发生地基下沉 房屋倾斜 墙体开裂等严重质量问题的 或者屋面 墙面 地面等部位发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的 经营者应当根据消费者的要求按本办法第二十八条第三款规定负责退房并赔偿损失 保修期限内的维修费用 包括公共部位的维修费用 由经营者承担 不得使用物业维修专项资金 因勘察 设计 施工承包人的原因致使商品房在合理使用期限内造成消费者人身 财产损害的 房地产经营者和负有责任的勘察 设计 施工承包人应当承担连带赔偿责任