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1、古荡商务大楼投资经营分析报告 2010 07 02 项目经济效益评估 项目概况及定位 目录 业态规划 项目概况及定位 一 项目基本情况 所属商圈 城西商圈项目名称 古荡综合商务大楼地理位置 位于古墩路与莲花街交叉处 古墩路以西 南面为古荡工业园区 北面为嘉绿景苑住宅小区 总用地面积 25774m2总建筑面积 95846m2地上面积 64436m2商业面积 1 4层群楼为商业建筑 面积17288m2办公面积 5 11层为办公建筑 面积47148m2地下面积 31410m2车位 434个工程进度 目前大楼已经结构封顶交付时间 大约在明年年初 主力商家 品牌商家 点评 主力商家作用明显 品牌商家历经
2、洗牌 二 莲花街区域主要竞争商业项目调研分析 商业综合体 点评 以大型超市为主力店 传统百货经营备受考验 主力商家 品牌商家 点评 商务楼为主 底部以服务配套型商业 三 莲花街区域主要竞争商业项目调研分析 商务楼 莲花街 三产品规划 四 周边地段租金价格参照 文三西路 本案 竞舟路 古墩路 五 项目周边同类个案租金水平参照 西城广场 印象城 印象城 联合大厦租金2 5元 天 六 项目租金定价 依据上述对项目周边的商业项目租金价格分析 加以市场经验分析 得项目首层的评估租金均价幅度如下 单位 元 月 提升最终销售时良好的商场租金 提高古荡区政府客户满意度 获取良好而稳定的租金收益 最大程度上吸引
3、人流 凸现古荡区政府特色品牌文化 差异化特色经营 挖掘空白消费点 定位依据 七 项目定位 区域高端商业综合体 集生活配套 都市休闲 健康美食 娱乐文化 休闲娱乐消费 为一体的社区型高品质生活商业中心 项目功能定位 项目功能 区域商业中心高级生活配套健康 文化消费休闲娱乐消费 西溪商业综合体 时尚健康沃尔玛品牌独特眼球高档 形象表现点 以时尚大都市为主导形象树立本项目独特的经营方向 实现差异化经营特色 同时以健康的形象示人 也能同企业形象实现较好的融合 项目整体形象 业态规划 三产品规划 我们按照古荡商务大楼规划定位所需 通过了解其自身所需的基础上 结合商家的需求和连带效应 为为日后的招商和经营
4、提供帮助 主力店沃尔玛次主力店物美世纪联华餐饮类高端餐饮 玉麒麟连锁快餐 必胜客咖啡饮品 一茶一坐娱乐休闲KTV 唛歌 银乐迪健身中心 舒适堡 青鸟电玩桌球 神采飞扬服装服饰类高档成衣 雅戈尔时尚品牌 杰克琼斯休闲品牌 美特斯邦威杭派代表 秋水伊人时尚鞋品 百丽时尚饰品 自然美 一 规划原则 大型超市 沃尔玛 商务型餐饮 两岸咖啡 一茶一坐 中大型娱乐中心 台球 电玩 大型健身中心 舒适堡 量贩KTV 唛歌 连锁品牌专卖等 特色餐厅 项目业态组合 二 筹备商家资源 三 业态布局 负一层 量贩大卖场 负二层 停车场 1F 国际品牌区 2F 潮流前沿区 3F 都会家世界 4F 时尚生活区 北楼5
5、11F 商务酒店 南楼5 11F 高端商务楼 中心商业 停车 酒店 商务办公 约20700平 约10066平 约15000平 约28670平 项目经济效益评估 1 押金 2000万元 2 配套设施 4500万元 3 年支付租金 3200万元 每3年递增6 此租金可由商场 或超市 租金支付 原则上不需要前期投资 4 财务 营销及其他不可预知费用 200万 300万 一 前期投入 二 项目各层商铺租金定价 第一年 沃尔玛Wal Mart 主推商家 辅推商家 负一层 业态分布量贩购物区 三 各区块第一年规划租金收益 15000平 1 1 365 6022500元 负一层至一层部分 以 杭州沃尔玛东新
6、园店 为例 以杭州沃尔玛东新园店为例 国际品牌超市主力店的引入 带来区域商业档次 品牌 价格 的飞涨 平均租金上涨率高达200 300 杭州沃尔玛东新园店开业前对面商铺图 杭州沃尔玛东新园店开业三个月后对面商铺图 开业一年后对面商铺图 沃尔玛Wal Mart 国际连锁餐饮 一拖二 珠宝 玉器 化妆品 品牌服饰 1F 业态分布国际品牌区 品牌服饰 运动服饰 名表 皮具 鞋帽 银行 化妆品 西饼店 摄影 3747平 4 2 365 5744151元 1F品牌落位 主力商家 2F 业态分布前沿品牌区 咖啡 茶馆 国际连锁餐饮 一拖二 高端名媛淑女服饰 国际潮流名品服饰 内衣品牌 品牌专卖店 国际运动
7、品牌服饰 鞋帽 皮具 8376平 3 365 9171720元 2F品牌落位 主力商家 3F 业态分布都会家世界 电器 小家电 家居床品 工艺品 艺术品等 儿童天地 文化精品 特色产品 8152平 2 7 365 8033796元 3F品牌落位 主力商家 4F 业态分布时尚生活区 运动健身 KTV 瑜伽馆 休闲娱乐 高档休闲餐饮 名媛淑女馆 8516平 2 4 365 7460016元 4F品牌落位 主力商家 北楼5 11F 业态分布商务酒店区南楼5 11F 商务办公区 酒店 商务楼 酒店 10066平 2 365 5511135元 办公 20700平 2 5 365 1511100元 三 第
8、一年全年全额招租的收益数据 59 244 318元 10066平 1 5 365 5511135元 20700平 2 365 15111000元 8516平 2 4 365 7460016元 8152平 2 7 365 8033796元 8376平 3 365 9171720元 3747平 4 2 365 5744151元 15000平 1 1 365 8212500元 大型超市 一层剩余 二层 三层 四层 酒店 办公 四 年增长收益数据 1 租赁价格年度递增 3 第四年起每年递增 2 房屋空置率 5 第一年度为30 第二年度为20 第三年度开始正常5 3 租赁期为15周年 开始日期在古荡综合
9、商务大楼项目工程竣工后 五 项目其他稳定收入分析 1 物业费年收入 64436 8 12 6185856元 2 地下车位收入 434 300 12 1562400元 3 外垟广告收入 前期暂不计 此项合计第一年 7748256 0 6 4648953元此项合计第二年 7748256 0 8 6198605元此项合计第三年 7748256 0 9 6973430元 六 项目未来15年动态收支测算 以5 的增长率计算 元 投资估算 经测算 项目固定投资5500万元 动态投资62623万元 其中押金1000万元 前期装修景观灯4500万元 按照第一年租金3200万 每三年递增6 计算动态租金加15
10、的运营成本预算 15年内 总投资68123万元 经营收入估算 在15年经营期内 商业 酒店 办公 物业 车位等总经营收入约为118256万元 利润及利润率 毛利润总额为50133万元 所得税按照25 计算 净利润为37600万元 平均年毛利为 3342万元 平均年净利润为 2506万元 投资回报率 15年总投资回报率 430 根据上述实际租金回报情况分析 项目的动态回收期为 2 2年 七 物业经营效益综合分析 表 项目利润估算表 报告建议 通过以上数据分析 从前期投入的数据 与动态市场数据来看 项目整体投资回报率较高 值得投资 请领导积极考虑 慎重决策 谢谢大家 策划人简介 解强华 男 一个习惯用笔来思考 用文字去表达的人 简单安静而又充满梦想与激情 生长在风雪塞北 求学在烟雨江南 冷静而奔放 细腻而耿直 酷爱文学而又钟情体育 常夜读古卷以自省 亦汗洒绿茵以激志 秃笔信手涂鸦 心与长天共渺 人生信奉 击石原有火 不击乃无烟 平生不学无术 中学迷恋上文字 大学见报于校园 毕业涉足于设计 而后发功于企划 现为房地产资深营销策划人 与方块字有欲说还休的关联 年届而立 不成气候 作品散见于长三角一带街头巷尾 抛砖引玉 愿与众多同行交流 合作 人在杭城24小时待命 请电 15867118977QQ 35451363
