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1、景德镇市12月份房地产市场调查报告目 录一、调查缘由- 2 -二、景德镇概况- 2 -三、景德镇07年宏观经济发展状况2 -四、景德镇房地产发展状况3 -1、近年来景德镇房地产发展迅速3 -2、五年来景德镇房地产市场平稳发展3 -3、保障性住房稳步推进，有效平抑房价- 4 -4、居民人均住宅面积增速平稳，居住环境得到较大改善- 4 -五、景德镇12月份项目个案分析- 4 -六、景德镇房地产市场特征分析- 11 -（一）水涨船高下半年房价上涨幅度较大，面粉成本提高面包价- 11 -（二）细嚼慢咽面市新盘较少，市场进入调整期- 13 -（三）厉兵秣马在售主要楼盘年末多有新房源，操作手法开始寻求多样
2、- 13 -（四）雾里看花市场风情概念泛滥，市场缺乏较新的地产开发理念- 15 -（五）以身试胆在售项目多层占绝大多数，高层仍处于试水阶段- 16 -（六）追金捧银近年来商业项目涌现，但经营状况有待考验。- 17 -七、景德镇房地产发展趋势分析- 17 -一、多因素下，房地产仍然向上发展- 18 -二、市场不断洗礼下，消费者购房将更加理性- 21 -景德镇房地产市场调查报告一、调查缘由随着房地产新政的不断出台和深入贯彻实施，深圳、广州、北京、上海等全国各大城市的房地产市场都略有低迷，成交量迅速下滑，且在景德镇近期成交速度也有所趋缓。在08年中国房地产市场走向越不越不明确的时候，了解当前楼市动态
3、，通过回顾景德镇07年房地产市场发展状况，展望景德镇市08年房地产发展趋势也就具有重要的意义。二、景德镇概况景德镇为江西省直辖市，位于江西东北部。现辖一市一县两区，即乐平市、浮梁县、珠山区、昌江区，面积5256平方公里，据统计，2006年末全市总人口为153.62万人，比上年末增加2.79万人，增长1.85%。其中非农业人口60.67万人，占39.49%。属国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一和国家甲类对外开放城市。景德镇处于长江三角洲经济区和长江中下游经济区结合部的中心地带，在500公里以内，拥有上海、南京、武汉、长沙、福州、南昌、杭州、合肥8个直辖市以及省会城市，便捷的高速公路框架为
4、景德镇勾画了一个极佳的8小时半径经济圈。 三、景德镇07年宏观经济发展状况工业经济继续升温，规模工业强力推动。2007年111月，景德镇市完成全部工业总产值235.67亿元，同比增长25.26%，其中规模以上工业增加值84.84亿元，同比增长25.3%在主攻工业的强力推动下，工业化加快推进。财政增收，前11个月景德镇市实现财政收入10.6亿元，同比增长27%。居民收入稳步增长，城市居民人均可支配收入达到10896元，同比增长20.9%；出口总额14904万美元，同比增长44%，外商直接投资实际使用金额5056万美元，同比增长26%；实际出口总值14507万美元，比去年同期增长40.1%；城镇固
5、定资产投资额90.28亿元，比去年同期增长28.9%，社会消费品零售总额72.24，同比增长17.2%。旅游总人数754.72万人，比去年同期增长15%。四、景德镇房地产发展状况1、近年来景德镇房地产发展迅速2002年至2006年，共完成房地产开发投资额69亿元，商品房竣工面积总量为374万平米，分别为前十年的10倍和5倍。02年至06年，房地产开发投资总额占全市GDP比重分别是5.8%、12%、10.9%、7%和6.4%，房地产已成为拉动景德镇市经济增长的重要产业之一。2、五年来景德镇房地产市场平稳发展2000-2006年主要指标单位20032004200520062007年1至9月合计本年
6、完成投资万元171012180125135798145116100000732051施工房屋面积万平方米214.72259.72223.36236.22161150其中商业营业用户万平方米73.1677.2951.0152.23/25369竣工房屋面积万平方米87.39116.9490.2470.88/36545其中商业营业用房万平方米43.1133.4517.7411.98/10628竣工住宅建筑面积万平方米/60.87358.9622.1521491景德镇近五年来每年的投资额都在15亿元左右，五年房地产开发投资额在80亿元左右，房地产投资较旺盛，但总体上投资额较平稳。景德镇住宅供求比较平衡
7、，几年来竣工面积与需求量较平衡。与住宅的稳步发展相比，景德镇商业地产开发较旺盛，从02-06年短短四年商业用房竣工总面积达106万。3、保障性住房稳步推进，有效平抑房价景德镇市经济适用住房建设于1998年启动，投入资金总额5.52亿元，新建经济适用房总量为73.6万平方米，其中梨树园二期经济适用住房建设投入3亿元，新枫园经济适用住房投入1.2亿元，枫居园和其厂矿经济适用住房投入1.32亿元。为6000多户中低收入市民解决了住房困难问题。五年累计发放廉租房补贴90万元，有619户困难市民受益，并新建廉租房100套。目前正在建设的湖田小区总建筑面积为10万，可解决1200户中低收家庭的住房问题。并
8、且景德镇市08年将在景东大道东端再建10万计1500套左右经济适用房，经济适用房每年放量合理，每年占商品住宅开发量的10%至15%，且价格比一般普通商品住房价格低20%左右，这将有效的抑制商品房价格。4、居民人均住宅面积增速平稳，居住环境得到较大改善随着近年来景德镇房地产的发展，2006年底该市人均住宅建筑面积达27.54，比2001年人均住宅建筑面积增加了5.42,全市居民家庭私有住房的比例达到85%。五、景德镇12月份项目个案分析1：瓷都国际华城项目位于昌江大桥旁（二中对面），总建筑面积16万，项目宣传用600万打造园林。一期50-60两房占50%以上，一期七栋面积为57、87、120、1
9、31，复式90-134。项目规划有三栋17层高层和三栋11层小高层，目前处于挖地基中。广告主题语：15000一线江景国际花园社区开发商：江西锦龙房地产开发有限公司电话：8212222一期少量复式在售，价格2000元/左右。二期预计08年1月中旬售VIP卡，具体时间和售卡方式未定，据销售员透露可能VIP卡直接定房号，具体操作方式可能区别与一期VIP卡的方式。其二期推出七栋多层，工程大多在建二至四层。销售现场较冷淡，两次走访皆只有一二名置业顾问在售楼现场。2：锦龙莱顿风情项目位于昌江大道（珠山区法院旁），占地115亩，共31栋，其中规划有二栋高层，其它为7层多层。绿化率42%，户型74-140不等
10、，一期于10月26日开盘。广告主题语：昌江大道150000平方米生态大盘慢城生活开发商：开发商：江西锦龙房地产开发（集团）有限公司电话：8271111一期少量房源在售，均价在2100元左右，三、六、七楼价格分别为2300元/、1950元/、1750元/。二期1月售VIP卡，20000元可抵25000元，VIP卡选定房号，发售确切时间未定。此次推出5栋多层房源，约156套，工程处于封顶阶段，两房104、三房124、132，据售楼员透露二期均价将达2300元/。3：斗富弄新城：项目与中山路步行街及斗富弄交汇处，是市重点打造的旧城改造项目之一，项目地块较不平整且不规则，由分散的景富华庭、景富华城、景
11、富华苑、美景佳苑组成。规划有沿街多层和板式小高层，户型80-210。总户数300户左右。开发商：景德镇驰华房地产开发有限公司电话：8218328项目于12月28日开盘，景富华庭9+1层板式小高层直接销售，5万元大定，价格从底层2880元/，第二层3000元/，以后从下至上每层加50元/。景富华城9层小高层和其它多层进行VIP卡发售，3000元抵5000元，并可定房号。两栋小高层工程处于封顶阶段，多层工程处于地上一层在建。美景佳苑工程在建6层，接近封顶。4：站前巴黎：项目位于通站路与繁家井交汇处，用地面积8308，总建筑面积16800，绿化率35.7%,由6栋临街多层组成，户型112-135三房
12、为主，少量90的二房，总户数122户，55间商铺，规划为仿古陶瓷市场。主推广告语：繁华域风情居投资商：香港创权国际投资有限公司开发商：景德镇市昌兴房地产开发有限公司电话：7029999项目将于1月5日售VIP卡，5000元抵8000元，预期3月份开盘，均价2100元/。工程在建一层。5：喜苑南湖丽景： 项目位于景德大道湖田畈（为宇路延伸段），总共25栋，其中规划有6栋11层小高层。主推广告语：千年文化积淀，现代艺术家园 开发商：景德镇市喜苑置业有限公司电话：8436688目前二期4栋多层在售，三房107/126，均价2400元/，一次付款97折，按揭98折。6：时代奥园： 项目位于昌南大道旁，
13、绿化率41%，规划有多层和联排别墅76套，户型90-220，项目整体安装太阳能热水器。主推广告语：昌南大道18000平方米新健康主义生活投资商：浙江达厦房产/中国天河集团开发商：景德镇市新时代房地产开发有限公司电话： 851666612月22日，四期推出132套房源，面积92两房、112、136三房，均价2500元/，最高价2800元/，最低价2300元/，开盘当天可享受97、98折，顶层除开盘当天外皆可享受97、98折。7：四季春辉： 项目位于昌江广场东侧，占地177亩，总建筑面积21万平方米，可入住5000余人，绿化率36%，打出800万造景广告，项目一期规划有5栋11+1小高层。广告语：
14、中国园林区优品生活住宅/好房子一辈子投资商：浙江春辉集团开发商：江西华意房地产开发有限公司代理商：丰汇置业电话：8471188项目12月28日5栋小高层售VIP卡，5000元抵8000元，均价3200元/。多层仅剩5套房源，均价2600元/左右。8：印象威尼斯： 项目地处于新风路一号（开门子酒店后侧），项目规划有10栋多层和6栋16层高层，高层每栋都规划有小户型。广告语：高尚经典滨水社区开发商：景德镇市中奇房地产开发有限公司/景德镇市开门子房地产开发有限公司整合营销：深圳华中晟顾问 诚志地产电话：8598888项目目前仅剩少量复式房源，价格2000元/左右，高层预计08年推出。9：嘉晟景翰文城
15、： 项目位于十三中对面，占地71亩，总建筑面积11万，规划有21栋住宅，其中1栋15层高层和2栋11层小高层。绿化率40%，总户数约1000套，一期13栋共400余套房源，主要为82、90两房，109、133三房。广告语：城东110000澳洲风情花园开发商：景德镇嘉晟置业有限公司电话：8412222从10月27日售VIP卡，5000抵8000。但目前不对外销售，将于1月直接开盘选房，价格未定。1栋在建第七层，2栋在建四层，2栋在建二层，其它处于打地基中。10：东方明珠： 项目位于陶瓷学院对面，占地70亩，总建筑面积8万平方米，总户数730户。共21栋建筑，其中栋七层带电梯房作为酒店式公寓概念开发，绿化率37%，400万打造园林。41-73小户型、108、124三房。
