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3、业投资以及服务业的快速发展，这也必将使南京做为区域性中心城市的凝聚力不断增强。GDP与房地产发展的关系GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞甚至倒退5-8%稳定发展大于8%高速发展10%-15%飞速发展2006年南京市实现GDP：2774亿元，较2005年增长15.1，根据GDP与房地产发展的互动关系：南京房地产业近年来始终处于飞速发展时期。2、人均GDP运行情况分析20022006年南京市人均GDP走势南京市人均GDP自2002年以来呈现稳步上扬的走势，年均涨幅达到12.4，至2005年末全市人均GDP已突破5000美元大关，2006年全市人均GDP增幅虽出现了较大幅度的回落，
4、但仍稳稳站在5500美元以上。 人均GDP与房地产发展的关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0-30003000-80008000-1200012000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重平稳发展以质量为主数量和质量并重缓慢发展综合发展型根据世界银行的研究表明，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，人均GDP达到30008000美元时：住宅需求呈现快速发展趋势，其需求特征为：生存、改善型需求兼有。 3、人均可支配收入分析3、人均可支配收入分析 20022006年南京城镇
5、居民人均可支配收入走势居民人均可支配收入快速增长，说明居民的购买能力不断增强，消费层次不断提高，这在一定程度上也是造就近几年南京房地产市场供需两旺的重要因素之一。仙林河西京主城江北江宁（二）规划分析1、一城三区规划 “一城三区”的城市定位让江北首度迎来发展良机2001年，南京市政府正式提出了“一城三区”的城市发展战略，由此，江北的区域地位首次被提升至新市区的高度。江北迎来了空前的发展良机。意义： 一城三区规划 南北发展不平衡格局被打破，江北成为南京重要的经济增长级江北地区的发展长久以来落后于江南地区，江南、江北地区的城市和经济发展差异较为显著，该项战略定位的实施有住于优势资源向江北聚集，目前江
6、北的交通状况及城市面貌已有显著改善且多家高校都在江北建立校区，大型工业项目也在由江北向桥北聚集，这些都是江北发展的明证。 江北成为主城人口疏散的重要承载地南京市城市发展的主要趋势和问题是，主城人地矛盾突出，有序疏散旧城人口成为当务之急。目前，南京市有738万人口，其中市民600多万。未来的5到10年要发展到1000万。这些人只有10进入小城镇，90会进入南京主城区。进入市区的人也不可能全部居住在主城区，大部分要住在城郊接合部，其中就有相当部分人会居住在江北。2、跨江发展战略将江北推向更高的发展层面江北2006年南京市提出“跨江发展战略”，江北新市区将成为南京未来城市建设的一个重点。2007年开
7、年，市政府印发了20071号文件关于加快推进跨江发展的若干政策的通知，该文件明确规定，今年我市将从产业布局规划、招商引资、水利建设、教育卫生等方面向江北全面优惠，加快推进跨江发展战略，大力促进江北地区经济社会的全面发展，努力实现我市江南江北地区的和谐发展、协调发展和共同发展。待时机成熟时，撤销所有过江通道收费站。意义： 南京城市发展框架将被突破南京市的建设将突破长江的界线，从围绕山、湖、河建设发展，转变为围绕江进行建设，形成以长江为轴线、南北两翼双飞的城市形象。 北南京大城市格局将形成江北辐射范围六合片区将是江北地区城市化进程的重要一环，更是辐射带动苏北、安徽等中西部地区发展的重要功能区，跨江
8、发展的战略将带动南京都市区发展，将苏北和安徽的部分城市真正融入到整个大南京一小时都市圈的发展环境之内。 阻碍江北发展的三大瓶颈将被消除 长期以来，交通路网不足、产业饱和度不高、商贸、教育配套欠缺三大因素是阻碍江北发展的四大顽症，而在早期“一城三区”规划的时候，江北作为三区中的“新市区”其在全市发展中的地位并没有如今之高，而近阶段市政府提出跨江发展战略实际上也是对江北作为新市区地位的加强和深化，因此，制约江北发展的三大因素将进入实质性的攻坚阶段，其对江北发展的意义在于将“战略”、“定位”等宏观规划分解到具体的交通、产业、商贸、教育的点上，让江北的大规划落在实处。以下将从交通、产业、商贸、教育四方
9、面对江北的未来发展做出专项分析3、相关配套规划（1）交通多条过江通道将江北彻底融入主城目前江北地区已有长江大桥、二桥、三桥与主城进行对接，同时纬七路过江隧道也已开工建设，预计将于2008年正式通车，轨道交通上，目前地铁3号线工程的初步规划已经出台，预计2008年之前开工建设，3号线是南北客流主干线，贯穿大江南北、连接主城、江北新市区和东山新市区，连接禄口机场、南京铁路南站、南京火车站及江北火车站最重要的对外交通枢纽。过江通道规划未来，江北地区与主城的联系将主要通过一环、二环、纬七路、纬三路过江通道和轨道交通过江通道来完成。其中轨道交通过江通道将利用京沪高速铁路、纬四路过江通道等重大基础设施建设
10、或在人流较集中的下关等地区过江，并纳入江南地区的轨道交通网络。根据规划，地铁4号线将沿纬三路过江隧道进入浦口。此外，江北还将建轻轨线，城区每隔1.2公里左右设一个轻轨站点。本案意义： 促进产业发展 加快房地产市场发展 促进南京与周边城市的联系过江通道的建设将使南京主城及周边城市的人流、物流、信息流、资金流在长江南北自由流通，同时促使这些资源向江北集中，其中物流、信息流、资金流的集中将促进江北各项产业的发展，而产业发展所带来的大量人流也必将促进江北住宅市场的发展。（2）产业江北将构筑战略性优势产业体系在南京市十一五规划中，明确提出：着力提升电子信息、石油化工、汽车、钢铁、现代商贸、旅游会展、金融
11、保险、现代物流、房地产、信息服务等优势产业，增强产业竞争力和城市综合服务功能。其中涉及到江北及六合的有：电子信息产业依托南京高新技术产业开发区，建设计算机及外设、集成电路、系统集成类产品制造基地。江北产业分布图石油化工产业进一步推动产业集中布局，做强江北南京化学工业园，新建化工项目一律向化工园集中，原有的区外石化产业项目逐步搬迁进园。加大石化企业污染治理和环境保护力度，有效降低石化产业环境影响程度。汽车产业全面推进与国际国内知名企业的合资合作，着力提升产业规模和市场竞争力，推动汽车行业加快振兴，重塑全国汽车产业基地的优势地位。以轿车为主体，以汽车关键零部件为配套，发挥福特、长安、罗孚等重大项目
12、的龙头带动作用，推进汽车产业链的建设和产业集群的形成，重点建设江宁、溧水、浦口汽车生产基地。钢铁产业优化产品结构，重点发展各类高附加值板材和优特钢，大力推广先进适用技术及各类环保技术，实现集约生产，打造以高技术含量和高附加值为基本特征的新型钢铁产业基地，重点提升南钢和梅山两大钢铁企业在同行业中的竞争优势。旅游业立足历史文化资源优势和山水城林自然禀赋，整体提升旅游业发展水平。着力打造“一城两翼三带”旅游空间格局，主城重点提升钟山旅游区、雨花旅游区、石城旅游区、滨江旅游区等主要景区水平，利用明城墙、秦淮河、文化街等线路串联形成旅游精品路线；北翼重点推进“一山三泉”、金牛湖等主要旅游区的建设，南翼重
13、点推进溧水、高淳旅游区的建设。生物医药产业以新型药剂为重点，推广应用现代生物医药高端技术，积极支持一、二类新药的产业化、中药研发生产的现代化以及医疗器械的数字化。重点培育化学药品、中药及保健品、生物生化制药及制品、新型制剂产品和医疗机械五大产品群，建设新港医药工业园、浦口医药工业园（国家火炬计划生物医药特色产业基地）、鼓楼医药创新中心。 江北新市区将形成典型的产业引导型新城发展模式 各项产业的发展将有效拉动住宅市场的需求意义：多样化、高密度的产业聚集将为江北新市区的发展奠定坚实的经济基础，相比于河西居住引导型的新城发展模式，江北的产业引导型新城发展模式支撑点更强，其住宅市场发展的平稳性也更强，
14、同时江北的产业系统，劳动密集型与智力、资本密集型产业并举，这不仅将为江北住宅市场带来中低端客户，也将为该地区带来大量高端客户。（3）商贸业江北商圈将逐步形成2007年，市商贸业将按照南京市商业网点规划，结合江北新区城市总体规划，在江北建立一个商业副中心、5个地区级商业中心。六合商业中心承担六合片区服务、辐射苏北和安徽的功能，以建设六合商贸聚集区为目标，全力把其建设成集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的地区级商业副中心。目前江北地区正在建设之中的大型商业项目有投资4.5亿元的金宁广场已具有一定的市场影响力。意义： 大型商业的崛起将改变江北及六合无大规模综合型商贸设施的现状 为江北及六合住宅市场的发展提供强有力的配套支撑 不仅服务本区域还可辐射周边城市，极大的强化了六合新城区的聚合力。（4）教育配套优质教育资源将向江北倾斜针对江北教育设施落后的现状，政府将加大教育费附加向江北地区的倾斜力度，支持江北地区中小学改造和建设，改善江北地区中小学办学条件。鼓励重点中小学到江北地区设立分校，每年安排江北地区百名教师进行培训和进修，安排江南地区5名重点学校的校长和5类重点学科带头人到江北地区对口交流，提高江北教师素质和办学水平。意义： 江北教育配套的数量和质量均将出现一定程度的提高 为江北住宅市场的发展提供强有力
