《精编》建筑工程质量保修期与缺陷责任期的界定

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1、建筑工程竣工验收合格后不同质量责任期间及相关责任辨析 李恒 引言 建筑法 颁布实施以来 我国逐步建立了建筑工程质量责任法律制度 建筑工程全过程质量控制和管理在实践中不断加强和完善 建筑工程竣工验收合格后的质量管理和责任规制 是我国建筑工程质量责任法律制度和管理体系中的重要组成部分 建筑工程竣工验收合格后的质量责任期间 实践中常混淆使用质量保修期 质量损害赔偿责任期 缺陷责任期 质量保证期等 发生诸多争议纠纷 笔者根据我国现行有关法律法规 辨析建筑工程竣工验收合格后质量责任的若干误区 明确界定建筑工程的质量保修期 缺陷责任期 质量损害赔偿责任期 质量保证期 并提出解决相关法律实务问题的若干思路

2、希望有利于廓清相关责任主体和责任的性质 并有利于解决建筑工程竣工验收合格后发生的质量争议纠纷 竣工验收合格 质量保修期 最低期限 约定期限 缺陷责任期 6个月 12个月 24个月 损害赔偿期 建筑物合理使用寿命内 质量保证期 根据不同的情况判断 一 建筑工程质量保修期的界定 一 关于质量保修期的主要法规规定 建筑法 第六十二条 第八十一条规定 包括房屋建筑工程在内的其他专业建筑工程均应实行质量保修 建设工程质量管理条例 2000年1月30日实施 第四十条对建设工程的最低保修期做出了具体规定 该条例适用于土木工程 建筑工程 线路管道和设备安装工程及装修工程等建设工程 房屋建筑工程质量保修办法 2

3、000年6月30日实施 对房屋建筑工程质量保修进一步做出了规定 二 质量保修期的概念和特征概念 建筑工程的质量保修期是指在建筑工程竣工验收合格后 建筑工程的施工承包人及时履行对工程进行质量维护 维修 抢修 保证建筑物合理寿命年限内正常使用 维护使用者合法权益的法定期限和约定期限 特征 1 质量保修期是建筑工程施工承包人对发包人承担工程质量保修义务的期间 建设工程质量条例 第四十一条明确规定 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的 施工单位应当履行保修义务 建筑法 第五十五条的规定 总 分包施工单位对工程质量承担连带责任 因此 总 分包施工单位同样应对保修义务承担连带责任 实践中的问题 责

4、任方承担质量保修和费用 承包人转移保修义务 发包人委托物业公司通知承包人履行工程质量保修义务 2 质量保修期内建筑工程施工承包人应及时履行保修义务 目的在于保证建筑物合理寿命年限内正常使用 维护使用者合法权益 关于工程质量保修义务的具体内容 建筑法 建设工程质量管理条例 并未明确作出规定 但是 房屋建筑工程质量保修办法 第三条规定 房屋建筑工程质量保修 是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷 予以修复 同时 2000年8月22日建设部和国家工商总局发布的 房屋建筑工程质量保修书 示范文本 第三条明确规定了承包人应在接到保修通知之日起7日内派人保修 并应在发生紧急抢修事故时立即进

5、行现场抢修等 实践中的问题 及时性 需具体约定 有条件保修 如支付工程款 3 质量保修期内发生的保修费用由责任方承担 建筑法 建设工程质量管理条例 对保修费用的承担未作出明确规定 但是 房屋建筑工程质量保修办法 第十三条 房屋建筑工程质量保修书 示范文本 第四条规定 保修费用由质量缺陷的责任方承担 笔者认为 虽然这不是法律和行政法规的规定 但是这一规定符合 建筑法 建设工程质量管理条例 关于工程质量保修规定的法律精神 实践中问题 法律规定建筑工程施工承包人是履行工程质量保修的义务主体 但并不意味着保修费用当然应由施工承包人承担 工程质量缺陷的责任认定可能比较复杂 需要一定时间进行专业鉴定 如果

6、在出现工程质量缺陷后由质量缺陷的责任主体进行保修 显然在实践中难以实施 无法实现及时 快捷修复工程质量缺陷的目的 因此 建筑工程施工承包人履行了及时保修义务后 若承包人所保修的工程质量缺陷并非施工承包人的原因或因其他责任方原因造成 承包人有权向责任人追索保修发生的费用 4 质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算 实践中的问题 竣工验收合格时间与竣工验收备案时间 建设工程质量管理条例 第十六条规定 工程竣工验收合格之日应当指建设单位组织设计 施工 监理等有关单位竣工验收合格的日期 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法 第四条规定表明 工程竣工验收合格后建设单位向主管部门备案 竣

7、工验收备案的时间不是竣工验收合格的时间 在当事人对起算工程质量保修期的竣工验收合格之日有争议的 应当参考 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释 第十四条的规定以及双方当事人签订的合同约定 如 建设工程施工合同 GF 1999 0210 示范文本通用条款第32条的约定 进行判断 竣工后不组织验收 竣工验收合格后未交付使用 未经竣工验收提前使用的质量保修建设工程未经竣工验收 发包人擅自使用后 又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的 不予支持 但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任 建设工程未经竣工验收 发包人擅自使用的 以转移占

8、有建设工程之日为竣工日期 5 质量保修期的具体期限由法律规定和合同约定 建设工程质量管理条例 第四十条规定的基础设施工程 房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程 防水工程 供热与供冷系统 电气管线 给排水管道 设备安装和装修工程规定了最低保修期 其他其他项目的保修期限则由发包方与承包方约定 因此 承发包双方合同约定的质量保修期不得低于 建设工程质量管理条例 规定的最低保修期 低于法定最低保修期的约定无效 而 建设工程质量管理条例 未规定的项目工程质量保修期可由承发包双方约定具体期限 二 建筑工程缺陷责任期的界定 一 关于缺陷责任期的现行主要法规规定 建设工程质量保证金管理暂行办法 建设部 财政部

9、 建质 2005 7号 第二条规定 缺陷责任期一般为六个月 十二个月或二十四个月 具体可由发 承包双方在合同中约定 第五条规定 缺陷责任期从工程通过竣 交 工验收之日起计 由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣 交 工验收的 缺陷责任期从实际通过竣 交 工验收之日起计 由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣 交 工验收的 在承包人提交竣 交 工验收报告90天后 工程自动进入缺陷责任期 2007年11月1日颁布 2008年5月1日起施行的国家发改委等九部委 标准施工招标资格预审文件 和 标准施工招标文件 2007年版 试行规定 在政府投资项目中试行 标准施工招标资格预审文件 和 标准施工

10、招标文件 其中 标准施工招标文件 的合同通用条款第19条约定了质量缺陷期 并对质量缺陷期和保修期予以区别 二 缺陷责任期的概念 我国现行建筑工程的法律 行政法规并未对缺陷责任期做出规定 只是上述部门规章对缺陷责任期做出了规定 但该该部门规章的法律效力较低 而且该部门规章对缺陷责任期的涵义并未做出明确界定 存在一定争议 缺陷责任期是从FIDIC合同条件引进的概念 在国内首先在高速公路工程中使用这一概念 缺陷责任期是指发包人或监理人要求承包人完成质量缺陷修复发出通知的时间至承包人按发包人或监理人的要求完成质量缺陷修复 经发包人或监理人验收达合格标准或符合发包人使用要求的时间 具体时间将根据项目的性

11、质 规模 用途 缺陷修复的难易程度等因素 在合同中约定 缺陷责任期短则一周 长则一年 最多不超过二年 在缺陷责任期间承包人完成质量缺陷修复 经发包人或监理人验收达合格标准或符合发包人使用要求发包人接受 视为承包人完成缺陷责任 履行了合同关于缺陷责任的条款内容 否则 如缺陷责任期在验收前 视为承包人在施工期间违约 如缺陷责任期在验收后 视为承包人在保修期间违约 笔者认为 与上述研究者对缺陷责任期的概念不同的是 建设工程质量保证金管理暂行办法 及 标准施工招标文件 2007年版 的合同通用条款第19条规定的缺陷责任期 只是指从工程通过竣 交 工验收之日起算的缺陷修复期间 与工程质量保修期的起算时间

12、一致 因此 现行法规规定的工程缺陷责任期是工程质量保修期的组成部分 不包括竣工验收合格前的缺陷修复期间 三 缺陷责任期与质量保修期的主要区别 1 期限长短不同缺陷责任期一般为六个月 十二个月或二十四个月 质量保修期最低期限要比缺陷责任期长得多 为 建设工程质量管理条例 第四十条规定的期限 2 期限届满后的责任不同缺陷责任期届满后 如果质量保修期未届满的 承包人仍应承担工程质量保修义务 但是质量保修期届满后 承包人不再承担工程保修义务 3 质量保证金及质量保修金的扣除和返还不同 建筑法 和 建设工程质量管理条例 对于工程质量保证金和质量保修金均没有明确规定 而 建设工程质量保证金管理暂行办法 规

13、定使用 质量保证金 保修金 似乎将质量保证金等同于质量保修金 并规定全部或者部分使用政府投资的建设项目 按工程价款结算总额5 左右的比例预留保证金 保修金 社会投资项目采用预留保证金方式的 预留保证金的比例可参照执行 实践中也存在将 质量保证金 与 质量保修金 混同使用的情况 有的合同甚至约定 质量保证金 是保证承包人履行保修义务的担保 笔者认为 没有任何法律法规规定 质量保证金 具有担保性质 无论是 质量保证金 还是 质量保修金 均只是确保质量责任人 或保修义务人 承担保修费用的一种保障措施 本质上属于工程价款支付方式之一 只是支付该价款应具备一定的条件和期限 即缺陷责任期届满 且质量缺陷得

14、到及时修复 质量保证金 质量保修金 的预留比例由当事人约定 即使约定预留比例高于或低于工程价款结算总额5 均不应认定为无效约定 建设工程质量保证金管理暂行办法 规定 缺陷责任期内发生的质量问题 其维修费用从质量保证金 保修金 中扣除 工程缺陷责任期满 质量保证金 保修金 应返还 但是如果工程仍处于质量保修期内 虽然缺陷责任期满 再发生质量问题 施工单位仍应承担保修义务 其保修费用应由施工单位先行支付 若质量问题非承包人原因造成 承包人有权向责任方追索 按照 建设工程质量管理条例 关于保修期的规定 可以认为质量保修金应当在最低保修期届满后返还 但是 建设工程质量管理条例 规定的工程基础和主体结构

15、部分的保修期为设计使用合理年限 则该部分的保修金 设计使用合理年限往往50年 退还的时间遥遥无期 对于承包人而言并不公平 因此 建设工程质量保证金管理暂行办法 缺陷责任期满后退还质量保修金 保修金 能较好的解决这个问题 4 履行保修义务方式上有所区别 建设工程质量保证金管理暂行办法 第八条规定 缺陷责任期内对缺陷进行维修分两种情况 即由承包人原因造成的缺陷 由承包人负责维修并承担鉴定及维修费用 由他人原因造成的缺陷 发包人负责组织维修 承包人不承担费用 且发包人不得从保证金中扣除费用 笔者认为 工程缺陷往往难以在较短时间内确定责任方 而且往往争议较多 如果按照 建设工程质量保证金管理暂行办法

16、第八条的规定执行 则很可能造成修复缺陷的延迟 甚至僵局 导致损失扩大 而 建筑法 建设工程质量管理条例 关于工程质量保修期内承包人履行保修义务的规定与之不同 在保修期内无论是什么原因造成的缺陷 承包人均应负责及时修复 只是保修费用由责任方承担 承包人先行已经支付的 承包人可向责任方追索 这有利于确保承包人及时 快捷履行保修义务并及时保障建筑物使用人的合法权益 三 建筑工程质量损害赔偿责任期的界定 一 关于建筑工程质量损害赔偿责任期的主要法规规定 建筑法 第八十条 在建筑物的合理使用寿命内 因建筑工程质量不合格受到损害的 有权向责任者要求赔偿 建设工程质量管理条例 第四十一条 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的 施工单位应当履行保修义务 并对造成的损失承担赔偿责任 第四十二条 建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的 产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察 设计单位鉴定 并根据鉴定结果采取加固 维修等措施 重新界定使用期 房屋建筑工程质量保修办法 第十四条 在保修期内 因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人 使用人或者第三方人身 财产损害的 房屋所有人 使用人或者第三方可以向