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1、商业物业安全管理考察报告2011年9月13日至16日，公司组织对上海（正大广场、大悦城、来福士、昆山富力湾、苏州美罗广场的6个商业物业、别墅项目进行考察学习，以期对我公司今后对商业项目的开发管理有所借鉴，在此次考察中，我认为上海的三家商业综合体项目在开发及运营期间的安全管理有较大的借鉴意义，现将此次考察情况汇总如下：一、考察目的1、学了解商业物业管理发展，提炼其项目安全管理策划定位成功的规律，培养公司商业项目安全管理战略理解能力。2、调查安全管理模式，探索其商业管理定位和运营成功经验，发现可供公司借鉴的经验和管理模式，为公司对商业中心运营管理与操作能力提供思路。3、与考察商业物业公司进行交流，
2、学习其管理运作模式，为公司商业项目建设提供参考。二、考察时间2011年9月13日至16日三、考察项目上海：正大广场、大悦城、来福士、昆山富力湾；苏州：美罗广场四、考察情况：（一）正大广场：1、正大广场概况：正大广场坐落在黄浦江畔，毗邻东方明珠和金茂大厦。由正大集团耗资4.5亿美元精心打造而成。是大陆目前最大的SHOPPING MALL购物中心,其规模在亚洲目前可名列第8大。共拥有13个楼层。 建筑面积达241，000多平方米，项目投资超过3.35亿美元。正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，总建筑
3、面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，是正大集团在中国最大的投资项目之一，并已于2004年整体通过了ISO9001质量认证体系。 整个广场内将集中1000多种国际国内品牌，从2万平方米的世界顶级名牌专卖店到4千平方米的首饰珠宝廊。另外还有1万5千平方米的上海最大的电子休闲互联网及游戏中心，10屏电影院和400座的三维立体电影院及各种展厅、主题餐厅，提供集购物、餐饮、休闲和娱乐于一体的现代化服务和设施，广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。2、安全管理人员及保安配置数量：n 外包安保人员总计240人，保安人员全部为外包形式，不负责吃住，每人的费用为2900
4、元/人。n 自招专职消防队人员共计32人，车管45人，每人的费用为3500元/人。n 专职管理人员5人；n 商场自招员工为400人（不包括外包人员）正大广场正门前的保安3、消防设备及监控设备情况：n 监控设备国产设备，监控摄头为224个，不能满足商城25万平米的监控需求，其弥补方式主要靠人防；n 消防设备采用的是霍尼韦尔设备；4、管理模式：在管理中心设楼管、专项、疾控、网管四个专业，通过这四个专业形成对整个商城的动态管理4.1、楼管：（1）楼管的工作内容对商户实行全面管理包括如下内容：n 处理日常发生情况及同客户的沟通；n 新商户的管理培训、晨会；n 租户及公共区域消防设备检查；n 二装施工现
5、场的检查；n 商户的疾控检查；n 货运管理（进出货品的管理）；n 处置突发事件及同政府部门的协调；n 大型活动及促销活动的报备；n 楼管除了兼顾对客服务职能外，同时也兼顾安全检查、对客培训、隐患整改、突发事件处理、二装管理、治安管理、秩序维护等安全方面的职责。（2）楼管的编制及坐班形式：n 楼管的编制是27人，全部为自招人员；n 坐班形式做一休一的班次；人员分布是按照楼层分；分别管理240家商户，5000名营业员；（3）楼管负责了大部分商户及公共区域的安全管理内容，包括对客户的培训检查，专项检查，突发事件的处理、二转现场的管理及检查、客户档案管理、租户信息的更新；4.2、专项管理内容：n 负责
6、全广场240商户资料的收集及管理工作；n 资料的更新（保险、营业执照等资料的跟新工作）包括对商户资料情况的定期检查；n4.3、疾控中心管理内容：n 疾控中心主要是针对商城内86家餐饮租户所设置的，主要是为了防范食品卫生事故的发生；n 疾控中心是政府卫生机构管理功能的延伸，主要是加强商场的食品卫生管理，是商业餐饮项目管理比较先进的管理模式；4.4、网管的管理内容：n 网管是借助于网络管理体系，实行对商户的动态管理，公司开发出的管理软件类似于MSN软件的功能，形成一个客户端，商场利用这个客户端手机资料，发放信息，是一个比较先进的管理手段。因为目前国内的商业项目还停留在一个一对一的管理模式，利用发文
7、及口头传达、公告的形式进行商户的管理。5、安全工作特色管理：5.1、正大广场专职消防队：专职消防队在上海的商业项目里是比较先进的安全管理方法，消防队的人员组成都是消防退伍兵和一些从事过消防专业的人员。在日常的安全管理中主要从事以下工作：n 体能训练：专职消防队人员每日有体能训练，爬楼梯、水带操等训练，以应对相应的突发事件做足够的技能、体能储备。n 负责处理楼内突发事件，包括治安、消防、公共事件等，对商厦的安全保障具有推动作用；n 消防检查：对楼内各个区域的消防安全隐患进行检查，及时处理各种隐患；n 反恐：对一些人的极端行为由专职消防队进行及时处理，避免影响的扩大；n 消防演练及消防演习：（每年
8、进行租户的消防疏散演练）n 消防队员配备专业的器材及装备，最先进的消防战斗服、通讯对讲设备、强光手电等，在处理突发事件起到辅助作用；5.2、营业结束后的安全检查：在商户营业时间结束后，管理人员对各个楼层进行检查，清理人员，对广场所有人员进行清场，如果商户的工作还没有完，人员也应按照清场要求离开商户，到场外后重新凭出入证进场继续工作。这样确保商场内没有闲杂人员，确保了营业结束后的安全。对餐饮营业结束后检查电器设备级燃气关闭情况；检查商户的锁门情况；5.3、疾控中心定期对商户进行卫生专项检查：n 疾控中心定期对餐饮商户进行食品卫生专项检查，夏季的频次要多一些，冬季的频次要少一些，主要检查餐饮商户的
9、食品卫生安全，并对一些国家要求的检疫项目进行检测，主要有菌落、大肠杆菌、霉菌、过氧化、亚硝酸盐、酵母菌、ATP、瘦肉精等进行检测。并完善了报告单、通知单，对不符合的商户要下发隐患通知单，要求商户及时整改。n 目的是尽量避免食品卫生安全事故，如果出了食品中毒事故，不仅是对商户产生影响，更重要的是影响商城的声誉，给商城的经营带来负面影响。n 同一些大的医疗机构及大医院进行联合，定期上门服务（一年两次），为餐饮人员办理健康证明；n 商户内设立视频安全责任人，中心定期召开视频安全专项会议，向餐饮商户进行食品卫生安全宣传5.4、商城内的消防通道门全部使用推杠锁，外来人员很难进入；既便于人员疏散，又利于治
10、安管理，控制闲杂人员进入商户区域。5.5、消火栓箱上涵盖使用说明：消火栓使用讲解在消火栓箱上有消火栓设备的使用说明，以便于灭火者的使用，或间接地对服务人员进行了培训。5.6、对商户运货的管理规定：商城的商户进出货品比较多，如不进行专项管理，是比会造成进出货物秩序的紊乱，所以，商户在进出货品前，先要填写进出货品申请单，向中心提出申请。申请单内注明货物品种、数量、及进出时间。物管中心根据商户进货的总体情况安排商户进出货品，统筹安排使得商户的进出货品井然有序，不会出现一些紊乱现象。5.7、消防设备管理消防泵房 消防中控室（消防主机）灭火器上挂牌管理，在检查后在牌上签字级检查日期。灭火器管理5.8、对
11、外包方（警卫）的管理：全部管理由商城进行管理，甲方付去服务费用（每人2900元服务费），其他福利由保安公司支付，中心不负责食宿。外保不分专业，只分巡视、反扒、出入口固定岗。5.9、对突发事件的处置：n 有针对性的制定应急预案，在发生突发事件时，按照应急预案的程序进行处置；n 对现金的管理，每天银行定时到商城收取现金，客服管理员到楼层收取现金，有定时、定路线、定人员专人管理，保安护送。6.0、车场管理：停车卷、VIP停车时不收费的；消费停车，客户停车是收费的，客户消费足够的金额可以免费停车；员工停车每月收取230元；周边的白领停车有优惠活动，吸引周边的白领到商城来消费；卸货区停车是收费的，目的不
12、是为了收费，是为了督促车辆尽快卸货，应为商厦离得卸货车辆比较多，过长的停车会给卸货区造成拥挤。军车、市政府、警署的车辆时免费的。（二）大悦城1、 上海大悦城简介：上海大悦城位于上海市西藏北路166号，地处闸北区最南端，毗邻苏州河，距人民广场不到1公里。近邻西藏北路、天目中路、河南北路等多条交通主干道，地理位置优越，上海大悦城将成为上海苏河湾地区的大型城市综合体。项目整体开发超过40万平米，总投资额超过120亿，预计2014年全面竣工。 规划包括大型时尚购物中心、第一居所临水豪宅、高品质酒店式公寓、五星级酒店及甲级写字楼，打造海派文化与国际文化的兼容并蓄，创造动静结合的高品质生活第一选择。大悦城
13、商厦总面积6.5万平方米，使用面积2.8万平方米；2、安全管理人员及保安配置数量：n 内保全部为自招人员，数量为62人，每人的费用为3800-4000元；做二休二，不提供住宿。n 消防中控编制为8人，两人一个班次，白夜休休倒班；n 外包安保人员总计14人，保安人员全部为外包形式，不负责吃住，每人的费用为2600元/人。n 车场管理人员共计21人，全部是外包。n 专职管理人员6人；大悦城保安人员（内保）3、消防设备及监控设备情况：n 监控设备国产设备，监控摄头为107个，不能满足商城6.5万平米的监控需求，其弥补方式主要靠人防；n 消防设备采用的是陕西同新西兰合资的设备； 大悦城中控室 应急钥匙
14、柜使用规定这种设备全国使用的只有三家，所以维修起来比较困难，维保厂家是指定的，且费用较高。商城正在对消防设备配件上寻找兼容设备。记录本有大悦城VI标识 消防监控室门外的专用器材柜 中控室交接记录本在靠近电梯消火栓内存放有沙袋，用于跑水使用 消火栓标识l 亮点管理：（1）大悦城在公共区域靠近扶梯、电梯等地方消火栓箱内放置装沙子的沙袋，有两种考虑，一是在发生火灾时，如果需要可以用沙子进行灭火；二是在发生跑水是，沙袋是非常有效的防洪物资，便于在第一时间内封堵电梯厅、扶梯入口等，放置水进入电梯侵蚀电器设备。（2）内保的62人全部为自招人员，全部是具有上海本地户口人员，以前内保编制只是28人，其它全部是外包保安人员，但是试运行几个月，发现外保的责任心不强，服从力、执行力不佳，且对企业不符责任，况且是外地人员，不好进行政审控制。且控制权在保安公司，所以管理起来有失信任。自招内保人员综合素质比较好，政审比较方便，
