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1、 当前文文件修改密码 8362839 更多数据请访问精品数据网 http 当前文文件修改密码 8362839 更多数据请访问精品数据网 http 1 01 为统一万科集团各房地产项目设计的标准 规范房地产项目设计的内容 和深度 达到 提高设计质量 保证项目进度 控制项目开发成本 的 目的 特制定本标准 第第一一部部分分 总总 则则 1 02万科集团各房地产项目设计均应按照本标准执行 对本标准未涉及的部 分 应执行国家 当地现行的有关规范 规程和标准 1 03本标准是依据国家有关规范与标准 并总结万科集团以往房地产项目开 发经验编制而成 1 04本标准遵循以下原则编制 设计与市场 成本相结合的原
2、则 管理和技术相结合的原则 计划管理的原则 检查与回馈的原则 1 05本标准的执行责任人为万科集团属下各房地产公司主管设计业务的负责 人 1 06 本标准与准则解释权属万科集团规划设计部 本阶段工作重点本阶段工作重点 收集项目基础资料 完成规划设计草案及可行性分析 完成 项目设计工作控制性计划 完成 项目可行性研报告 规划设 计部分 第第二二部部分分 投资分析阶段成果标准投资分析阶段成果标准 目目 录录 1 1 项目基础资料项目基础资料 4 4 1 1 宗地自然条件 4 1 2 宗地社会条件 6 1 3 竞争楼盘 8 2 2 规划设计的可行性分析规划设计的可行性分析 1212 3 3 规划设计
3、草案规划设计草案 14 14 3 1 规划设计的初步概念 14 3 2 规划设计草案 14 4 4 项目设计工作控制性计划项目设计工作控制性计划 18 18 5 5 范例范例 1919 1 1 项目基础资料项目基础资料 1 1 宗地自然条件宗地自然条件 宗地自然条件表一宗地自然条件表一 表表 1 1 11 1 1 填表人 填写日期 年 月 日 土地名称 项目名称 图纸 图片名称图纸 图片名称内容要求内容要求完成情况完成情况 宗地城市位置图 表达宗地在城市范围内的位置 可在 城市地图基础上制作 已制作 宗 地 位 置 宗地区域位置图 表达宗地在城区范围内的位置 可在 城市地图基础上制作 已制作
4、宗地红线图 宗地面积 角点定位 红线尺寸 标 高 已收集 宗地现状照片标明拍摄点与目标点位置 已制作 宗地地形图 宗地为复杂地形时 表达现状地形 标高 等高线 现状地貌 已收集 宗 地 现 状宗地绿化植被与 水面分布图 植被与水面的定位 已制作 说明 1 本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录 应在投资分析阶段收集 制作完成 并作为设计前期阶段进行概念设计 实施方案阶段进行规划方案设计的基础数据 2 投资分析阶段 若政府提供的 宗地红线图 宗地地形图 深度不足 则应在设 计前期阶段落实并确认此二图纸 宗地自然条件表二宗地自然条件表二 表表 1 1 21 1 2 填表人 填写日期 年 月 日
5、 土地名称 项目名称 最 高 最 低 城市 气温 常年绝对温度 平 均 主导风向 城市 风象 风向频率玫瑰图 另附图 已收集 空气 品质 宗地空气质量状况 空气质量良好 空气质量较差 需进行检测 宗地内有无地表水 池塘 水渠 宗地周边有无地表水 江 河 湖 海 水渠 周边地表水常年水位 黄海 高程 M 周边地表水最高控制水位 黄海高程 M 地下水位标高 黄海高程 M 水文 宗地内水质状况 水质良好 水质较差 需进行检测 噪音宗地噪音状况 周边无噪声源 周边有噪声源 需进行检测 冲沟 有 无 暗河 有 无 古墓 有 无 化石 有 无 地下军用设施 管线 有 无 地下油罐房 有 无 宗地有 无特殊
6、 地下物 其它大型地下建筑物 有 无 说明 1 依据宗地社会条件表一 表 1 2 1 的周边公共设施图 当周边存在污染源与噪声源 时 应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况 水质状况 噪声状况进行检 测 决定进行检测后应附各项检测报告 对于尚未达到饱和通车的道路 应根据道路 等级预测饱和通车时的噪音 2 当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明 1 21 2 宗地社会条件宗地社会条件 宗地社会条件表一宗地社会条件表一 表表1 2 11 2 1 填表人 填写日期 年 月 日 土地名称 项目名称 图纸名称图纸名称 内容要求内容要求完成情况完成情况 区域现状图 表达宗地所处区域 道路 周围建
7、筑物等 的现状特征 已收集 区域总体规划图 表达政府对宗地所处区域的规划设想和建 设计划 已收集 区域交通分析图 表达地铁 轻轨 公交流线及宗地附近站 点 表达私家车赴宗地的可选路线 已制作 周边交通分析图 表达宗地周边道路名称 级别 尺寸及拟 建道路的拟建时间等 已制作 周边道路断面图表达宗地块周边道路断面各分项尺寸 已制作 周边公共设施图 表达宗地周边存在对项目设计存在影响的 公共建筑名称 类型 面积 基本功能 形态及建成时间 表达对项目设计存在有利与不利因素的设 施 广场 公园 城市雕塑 高压线 变 电所 烟囱 垃圾场 排污沟 其它构成 噪音和污染的设施 已制作 市政管线图 表达给水 雨
8、水 污水 弱电 煤气 暖 通 宽带等接口位置 管径 埋深 标高 等 已收集 说明 1 本表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录 应在投资分析阶段收集 制 作完成 并作为设计前期阶段进行概念设计 实施方案阶段进行规划方案设计 的基础数据 宗地社会条件表二宗地社会条件表二 表表 1 2 21 2 2 填表人 填写日期 年 月 日 土地名称 项目名称 日照间距系数 消防间距 无特殊要求 当地政策 法规要求 其它间距 无特殊要求 总用地面积 ha 总建筑面积 m 容积率 建筑密度 绿地率 车位总数 规划设计 要点 限高要求 层 或 m 暂无要点 配套的名称 与面积要求 退红线要求 1 31 3 竞争
9、楼盘信息竞争楼盘信息 1 3 1 竞争楼盘列表 竞争楼盘列表竞争楼盘列表 表表 1 3 11 3 1 填表人 填写日期 年 月 日 编号楼盘名称发展商 所处地段价位 平米 1 2 3 4 其 他 说 明 确 认 栏 市场营销部门经手人 年 月 日 市场营销部门经理 年 月 日 设计部经理 年 月 日 1 竞争楼盘 是指区域内与本项目地理位置 市场定位 产品类型等方面存在相 似性 可能与本项目产生竞争的楼盘 2 本列表中的竞争楼盘 须由设计部与市场营销部门共同确认 1 3 2 竞争楼盘设计信息 竞争楼盘设计信息表一竞争楼盘设计信息表一 表表 1 3 2 11 3 2 1 楼盘名称位置 规划规划
10、总用地面积 M 总建筑面积 M 容积率 绿化率 总户数户 车位数地面个 地下个 建筑建筑 住宅总面积M 独立别墅 联排别墅 平层公寓 花园洋房 住宅产品类型 小高层 高层 其它 住宅结构形式 会所面积 M 会所个数 商业面积M 租 售 幼儿园班 小学班 景观景观 周边自然景观 有 无 景观设计面积 M 游泳池室外 M 室内 M 水景 喷泉个 儿童游戏场组 硬地活动场个 网球场个 羽毛球场个 包含 项目 其它 说明 1 针对项目竞争楼盘 竞争楼盘 需完成表格内全部内容 若用于其它楼盘的考察和调研 可 酌情选择完成 竞争楼盘设计信息表二竞争楼盘设计信息表二 表表 1 3 2 21 3 2 2 楼盘
11、名称位置 该楼盘的主要卖点 所采用的新概念新技术该楼盘的主要卖点 所采用的新概念新技术 设计资源设计资源 设计内容设计单位名称 规划 方案 建筑 施工图 方案 景观 施工图 室内 装修部品标准装修部品标准 室 墙面一 墙面二 窗 白铝 彩铝 塑钢 外 其它 电梯品牌 电梯厅 装修标准 公共室内 其它 毛坯房 标准装修 提供 不提供 装修套餐 项目品牌或材料 入户门 内门 地板 洁具 厨柜 吊顶 住 宅 室 内 其它 说明 1 针对项目竞争楼盘 竞争楼盘 需完成表格内全部内容 若用于其它楼盘的考察和调研 可酌 情选择完成 竞争楼盘设计信息表三竞争楼盘设计信息表三 表表 1 3 2 31 3 2
12、3 楼盘名称位置 户型户型 编号户型种类面积 M 实用率 比例备注 1 2 3 4 5 6 主力户型编号为 户型特色评述 应附图表达 说明 1 实用率 国家规范无定义 为房地产销售中使用的指标 通常为 单套内建筑面积 单套商品 房销售面积 套内建筑面积 按规定应分摊的公共建筑面积 2 单套内建筑面积 包括套内的使用面积 墙体面积及阳台面积 3 单套内使用面积 住宅房间实际能使用的面积 不含墙 柱等结构构造和保温层的面积 2 2 规划设计的可行性分析规划设计的可行性分析 2 01 依据宗地自然条件表一 表 1 1 1 的内容 分析宗地自然环境对规划 设计的影响 如 依据宗地地形图分析建筑与产品的
13、排布可能性 依 据宗地绿化与水面的分布图分析现状资源的保护与利用措施等 2 02 依据宗地自然条件表二 表 1 1 2 的内容 对于有特殊地下物 如冲 沟 暗河 古墓 地下军用设施等 或存在空气污染 水质污染 噪 声污染的地块对规划设计的影响程度及对应的设计思路和解决办法 该思路 办法对应的成本估算要在 投资与收益分析 中体现 2 03 依据宗地社会条件表一 表 1 2 1 的内容 分析区域总体规划 道路 交通状况 周边公共设施状况 市政配套状况等对规划设计的影响 如 区域总体规划对小区分期开发顺序的影响 道路交通状况对小区 主要出入口设置与人车流线的影响 商业设施 教育现状 体育娱乐 公园等
14、休闲场所 银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积确 定的影响 不利因素设施的影响和解决方案 市政配套状况对技术设 计的影响等 2 04 依据宗地社会条件表二 表 1 2 2 的内容 分析当地政府各类间距要 求对建筑排布的影响 2 05 当不具备政府规划设计要点 容积率 面积分配比例等技术经济指标 不完全确定时 进行我司最理想的容积率和产品分配比例分析 完成 容积率分析方案及对应的容积率分析表 表 3 2 2 3 当容积率确认 后 深化该容积率指标下的方案及完成其对应的综合经济技术指标表 表 3 2 2 1 与产品分析表 表 3 2 2 1 不同指针数据选择对应 的经济效益分析在 投资与收益
15、分析 中体现 2 06 当具备政府规划设计要点 即具备既定容积率 建筑密度和配套公建 面积时 按照楼层完全平均或多层 小高层 高层等不同比例分配的 假设情况 进行最基本的建筑排列 完成规划设计草案其对应的综合 经济技术指标表 表 3 2 2 1 与产品分析表 表 3 2 2 1 不同假 设情况下 对应的建设周期计划 成本估算 销售价格预测及经济效 益分析 要在 工程与与销售计划 投资与收益分析 中体现 本节内容为根据集团企划部 项目可行性报告 相关要求调整 3 3 规划设计草案规划设计草案 3 13 1 规划设计草案的初步概念规划设计草案的初步概念 3 1 1 设计概念 表现项目预期的风格和设
16、计主题 3 1 2 技术概念 计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系 3 1 3 可持续发展概念 对项目分期发展的设想 对营造统一的小区概念的 设想 对产品差异性的考虑 3 23 2 规划设计草案图纸规划设计草案图纸 3 2 1 规划设计草案总平面图 3 2 2 综合经济技术指标 综合经济技术指标表综合经济技术指标表 表表 3 2 2 13 2 2 1 填表人 填写日期 年 月 日 项目名称 有无规划要点 项目规划总用地 ha 容积率 居住区用地 ha 建筑密度 总建筑面积 M 绿地率 住宅总建筑面积 M 住宅总户数 户 公共服务设施总面积 M 汽车位总数 个 内 容 类 型 建筑面积 占住宅总建筑 面积比例 拟结构形式备注 低层住宅 1 3层 多层住宅 4 6层 小高层住宅 7 11 5层 中高层住宅 12 18层 住住 宅宅 高层住宅 19层 100m 超高层住宅 100m 内 容 类 型 建筑面积 M 用地面积 M 商业 会所 学校 幼儿园 市政公用 公公 共共 服服 务务 设设 施施 其它 内 容 停车方式 车位数占总停车面积比例 地下 半地下 架空层 汽汽 车车 停停 车车
