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1、租赁合同的适用 南储云南分公司法务专员姓名 陈燕 培训对象及目的 1 主要针对在职管理人员 2 培训课时2小时 3 目的 由于租赁合同是我司在融资业务操作以及办公生活中不可缺少的一部分 通过今天的培训能够让大家更多的了解租赁合同的适用 概要 一 租赁合同的概念及相关法条规定二 重点讲解房屋租赁合同 是指出租人将租赁物交付承租人使用 收益 承租人支付租金的合同 一 租赁合同的概念 二 租赁合同订立方式 合同法 215条规定 租赁期限满6个月以上 应当采用书面形式订立 当事人未采用书面形式订立的 视为不定期租赁 可见租期不满6个月的租赁合同可以不采取书面的形式订立 三 租赁期限 合同法 第214条
2、规定 租赁期限不得超过20年 超过部分无效 租赁期限届满 当事人可以续订租赁合同 但是约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年 第232条规定 当时人租期没有约定或约定不明确 依照本法第61条的规定仍不能明确的 视为不定期租赁 第236条规定 租赁期间届满 承租人继续使用租赁物 出租人没有提出异议的 原租赁合同继续有效 但租赁期限为不定期 什么是不定期租赁 一 不定期租赁合同是指租赁期限不确定的合同 以及经双方补充约定或按合同条款或交易习惯也不能明确期限的情形 二 不定期租赁的产生有三种情形 三 处理方式 当事人可以随时解除合同 但是出租人解除合同应该在合同期限之前通知承租人 房屋租赁合同 房
3、屋租赁合同无效的情形有三种 1 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋 但在一审法庭辩论终结前取得许可证或者经批准的 租赁合同有效 2 就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑所订立的租赁合同无效 但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的 租赁合同有效 3 承租人合法转租的 转租期限超过承租人剩余租赁期限的 人民法院应当认定超过部分的约定无效 重点 合同无效的处理 1 房屋交付使用的 出租人有权对无权占有人返还房屋 2 出租人有权请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费 一房数租的情形 一房数租是履行合同 承租人的确定 按照以下顺序 1 已经
4、合法占有房屋的 2 已经办理登记备案手续的 3 合同成立在先的对于不能取得租赁房屋的承租人可以请求解除合同 有出租人承担违约责任 赔偿损失 甲于3月1日 6月1日 9月1日分别与乙 丙 丁签订了出租房屋的书面合同 但是均未交付房屋 丁于9月2日办理了房屋租赁登记备案手续 丙闻知后 从甲妻处骗取房屋钥匙 于9月5日搬入居住房屋 现在乙 丙 丁均要求家履行租赁合同 问谁可以取得该租赁房屋 答案 丁可以作为承租人取得房屋使用权 案例 根据前述一房数租的合同履行顺序看 1 丙虽然取得房屋钥匙占有该租赁房屋 但是占有行为不合法 因此不能向丙履行合同 2 丁办理了房屋租赁备案登记手续 乙既没有登记备案也没
5、有合法占有房屋 因此由丁作为承租人履行合同 解析 1 上述案例中若乙丙丁中没有人合法占有房屋 也没有人办理租赁合同备案登记 那么承租人如何确定 2 对于不能取得租赁房屋的承租人怎么办呢 问题衍生 转租 一 合法转租是指经出租人同意的转租 同意 明示的同意和默示的同意 1 默示同意 的在 城镇房屋租赁合同解释 第16条的规定出租人知道或者应当知道承租人转租 但在六个月内未提出异议 推定为同意转租 其转租合同有效 出租人以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的 人民法院不予支持 2 超期转租未经出租人同意的 超期部分的转租合同无效 甲将房屋出租给乙 租期为一年 合同约定乙有权转租 但
6、对转租期限没有明确 乙随即将房屋转租给丙 租期为三年 乙丙之间的转租合同效力如何 答案 乙丙之间的转租合同仅在一年内有效 超出的两年期限转租无效 案例 1 若乙在一审辩论终结前取得房屋所有权的 则乙丙之间的转租合同全部有效 2 若甲事后追认转租合同全部有效的 3 甲 乙协议将原租赁合同期限延长至三年的 则转租合同全部有效 衍生 二 非法转租1 未经出租人同意的转租合同无效 2 出租人取得了对租赁合同的法定解除权 城镇房屋租赁合同解释 第16条 出租人知道或应当知道承租人转租的 但是在6个月内没有提出异议的 推定为同意转租 出租人丧失和租赁合同解除权 3 出租人解除合同之后 有权直接请求次承租人
7、支付逾期腾房占有使用费 4 次承租人可以要求承租人承担违约责任 赔偿损失 所有权变动的租赁合同效力 城镇房屋租赁合同解释 第20条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动 承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的 人民法院应予支持 买卖不破租赁 但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外 一 房屋在出租前已设立抵押权 因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的 二 房屋在出租前已被人民法院依法查封的 甲于2010年9月1日将其享有所有权的房屋一套抵押给银行办理贷款 后于2010年10月1日将该套房屋出租给乙 租赁期限22年 2012年5月甲因不能返还银行贷款 银行将实现该套房屋的抵押权 问 1 甲乙的租
8、赁合同效力如何 2 银行实现抵押权 乙的权利如何 案例 1 根据 合同法 第214条的规定 租赁期限不能超过20年 超过20年的 超过部分无效 因此本案例中甲乙的租赁合同只能在租赁期限为20年内有效 超过的2年期限无效 2 房屋在出租前已设立抵押权 则银行实现抵押权 甲乙的租赁合同终止 不能继续履行 1 如乙在签订租赁合同时不知道该房屋已经设定抵押的 乙可以请求解除租赁合同 并要求甲承担违约责任 2 若乙在签订合同前已经知道房屋设定抵押的 则银行实现抵押权不能就行履行合同的 乙无权请求甲承担赔偿责任 乙自愿承担合同不能履行的风险 解析 租赁房屋致人损害的赔偿责任 2010年7月 李某将自有产权
9、房屋出租给张某使用 双方签订了房屋租赁合同 租期为两年 2010年12月 由于暖气管接头处爆裂 致使张某承租的房屋暖气跑水 并将楼下邻居家浸泡 损失两万余元 双方为赔偿事宜发生争议 问 该损失应由谁来承担 受害人可向房屋所有权人 李某 主张损害赔偿权 若承租人张某有过错的 李某可以向张某追偿 问 若李某在租赁合同中约定 乙方 张某 应详细了解租赁房屋的现状 在租赁期内房屋及其附属设施有任何损坏乙方均应及时修复 如乙方拒绝修复的 甲方 李某 可代为维修 一切费用由乙方负责 赔偿责任的承担 答 由张某承担 因为未尽妥善保管及修缮义务 解析 相关法条 物权法 第九十二条规定 不动产权利人因用水 排水
10、 通行 铺设管线等利用相邻不动产的 应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害 造成损害的 应当给予赔偿 合同法 第222条 承租人应该妥善保管 因保管不善造成租赁物毁损 灭失的 应该承担赔偿责任 第220条 出租人应当履行租赁物的维修义务 但当事人另有约定的除外 承租人优先购买权 1 出租人出卖房屋的 同等条件下承租人享有优先购买权 出租人应提前15天通知承租人 注 民通意见 118条规定出租人应提前三个月通知承租人 2 一般承租人应自接到通知之日起15日内行使 期满未形式的 视为放弃优先购买权 拍卖房屋的 承租人影子街道通知之日起5日内行使 3 若承租人的遭受侵害的 只能请求出租人承担赔偿责任 不能确认合同无效 承租人优先购买权的排除事由 以下四种情况 承租人不享有优先购买权 1 房屋共有人行使优先购买权的 2 出租人将房屋出卖给近亲属 包括配偶 父母 子女 兄弟姐妹 祖父母 外祖父母 孙子女 外孙子女的 3 出租人履行通知义务后 承租人在十五日内未明确表示购买的 4 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的 培训完毕 谢谢
