新店选址指引 连锁大药房 市场扩张 一 新店选址作业流程 投资公司确定发展规划 出拟市场调查报告及预选址商圈调查呈报表 预选店址综合评估 实地考察 根据规划确定发展区域 目标区域城市总体市场调查 采集店址信息 拓展部长初审 分管副总复审 拓展总监终审 预选店址谈判 签约 新店开业筹备 投资公司 分 子 公司分管副总 拓展部选址专员按规范表格要求收集信息 拓展部选址专员要规范表格要求填写呈报表 分 子 公司分管副总和拓展部长 分 子 公司分管副总和拓展部长 总部拓展总监 分 子 公司拓展部长或分管副总 分 子 公司新店部长 二 选址作业流程操作说明2 1 目标区域城市总体市场调查 对计划新进城市进行城市人口发展概况 药监政策 医保政策 竞争药店概况等进行调查 见市场拓展调查表 2 2 采集店址信息 主要方法有沿街查看法 咨询法 网络法 中介法等 2 3 初步商圈调查 了解店址周围500米商圈内的商业 住宅 人口及竞争店情形以及平均租金水平 并与店铺业主进行初步洽谈 2 4 市场调查报告及预选址商圈调查呈报 主要包括预选门面基本情况 市场基本情况 保本销售预测 主商圈基本情况 店前人流统计 市场价格调查等 见预选店址呈报表 2 5 预选店址综合评估 实地考察 通过对上报的商圈类型 人口特征 面积 租金等资料进行初步筛选并综合评估后组织对预选店址实地考察 对总部不能现场实地考察的应将可预选址卖场建筑平面图 需标明我方租赁面积 所处商圈照片 卖场外立面照片 全景 广告位位置示意图 内部结构照片 周边商场照片等同呈报表上报 2 6 预选店址谈判 签约 预选门店获批后 由谈判组人员参考 房屋租赁合同 范本和业主进行复谈 将复谈结果报分管副总复审 复审后修改部分再次与业主谈判 分管副总审核通过后 由分管副总 拓展部长或谈判专员 和业主签订 房屋租赁合同 正稿 签订后的合同原件总经办存档 三 选址作业规范 一 新店开发的基本原则1 营业可行性 指此区域内的固定住户和人潮流动量及其消费需求和消费能力 可以维持足够的营业水平 2 集客性 指周围有较大型的商场 超市 农贸市场 医院 车站等吸引客流的地方 并且该店铺位于主要消费通道上 3 经济性 指通过成本 效益预测分析后 发现3 6个月内可达到损益平衡点 门店投资可在1至3年内回收 从经济学角度可行 4 发展性 指通过人口 住宅 商业场所等角度分析发现未来人气可望增加 5 竞争性 指方圆300米内消费通道上竞争店较少 新址比竞争店有优势 6 合法性 出租方提供合法产权证明及租赁许可证 租金 转让费等提供正式发票 二 基本概念及选址标准1 商圈定义 指吸引消费者前来购买商品的有效范围 2 商圈分类 主商圈 指最靠近店铺的区域 顾客在人口中所占的密度最高 占门店顾客总数的55 一70 很少同其他商圈发生重叠 是忠诚度最高的顾客群 次商圈 指位于主商圈外围的商圈 占门店顾客总数的15 一25 辅助商圈 占门店顾客总数的5 根据经营面积确定主商圈范围 经营面积500 以上300 500 200 300 150 200 150 以下商圈范围3000米 1800米 1200米 800米 500米 3 商圈范围的划分原则 马路分界 超过40米宽的道路或六车道以上及中间有栏杆 绿化带为隔 主要干道 单行道 因单行道阻隔 使人流动不易而划分成不同商圈 人流走向 由于人流走向的购物习惯与人流动的方向 使该区形成一独立商圈 铁路阻隔 因铁路阻隔 使人们交通受阻而划分成两个不同商圈 高架桥 地下通道阻隔 因高架桥 地下道阻隔 使人流动不易而划分不同商圈 4 商圈类型 商业区 70 以上的顾客为流动顾客 住宅区 70 以上的顾客为家庭顾客 商住区 流动顾客及家庭顾客均不高于70 的混合区域 5 商圈调查的要素和方法1 基本步骤 确定商圈 调查影响营业额的要素2 基本要素 居民人口 户数 就业人口 人员结构 人流量 日均 消费力 收入水平 竞争对手 其他集客点 大商场 菜市场 医院 学校 公交车站 发展性 城市规划 3 调查方法 调查人口 户数 实地考察法 咨询管理处 咨询居委会 派出所 竞争对手调查 距离 面积 品种数 营业额 经营特色 人流量测算 全天统计 以不同时段估算 单向 双向 6 人口特征 固定人口 即住在此区域人口 也称夜间人口 流动人口 即从此区域经过的人口 也称日间人口的数量 密度及其年龄 职业 消费需求 消费水平 消费习惯等特征的分布 指标 一般5000户 或15000人 以上的住宅区或人流量高于8000人 天 不含中小学生人流 的商住区或商业区可开设药房 7 计租面积 即计算租赁费用面积 指租赁房屋户内全部可供使用的空间面积 按房屋的内墙线水平投影计算 房屋内立柱 楼梯 自动扶梯 电梯 卫生间 公用部位等的面积不计算在租赁费用面积之内 层高在2 5米以下的面积不计算在计算租赁费用面积之内 8 选址标准 8 1 店址位置选择要求 集客性 依托各主要商圈 次要商圈和药品 生活超市销售的区域 重点选择在医院 菜市场 生活超市 汽车站 公交车站 老居民区或社区附近 便利性 选择在交通便利 客流量大 人气旺的核心商圈和商业主干道 离核心位置尽量靠近 不要选择商圈的末端 店址前至少最好要有3条以上公交线路通过并有公交站点和为出租车提供的上下车站的位置设置 店址周围100米内原则上要无阻碍通行的立交桥 高架桥 交通护拦 交通隔离带 施工场地 地面铁路线等 临时停车位置是小亮点 品牌彰显性 市级城市 省级城市选址尽量在该市的核心商圈内 同时应考虑各区域商圈的布点 特别是市内空白点 可发展性 通过市政规划了解城市现状及未来的发展和变化 以确认所选店址在未来10年内不被拆迁 竞争性 避免与强势的竞争对手在同一商圈开店 但药店集中的街区 容易招揽到较多的目标消费群体 药店聚集有助于提高相同目标消费群的关注 在定址之前 谨慎考察和评估这些药店的管理水平 规模大小 在当地的影响力等因素后方可开店 品牌已达区域开店距离 湖南长沙 大于1000米 南京市 大于1000米 XX区域 大于1500米 新进地级市如同城开店距离大于2000米 新进县城大于1000米 其它区域视情况而定 8 2 店面形态要求 指店铺的形状 门面宽度 高度能见度 形象 可接近度 面积等 形状 以宽长方形和正方形为佳 且内部无柱子或少柱子 外部形象 门店正面宽度应不少于10米 正面应免费提供不少于20m2的广告位置 用于设立企业招牌 正面应可独立装修 能突出益丰统一的VI标识 侧面和楼顶应尽可能争取更多的广告位 门前无树木 公用设施等阻挡视线为佳 两面均有门面的转角位为最佳 门前无绿化带 台阶少或无栏杆 行人最易接近为佳 面积 非成熟区域市场新开第一个标准门店 地市级旗舰店在300 500 县级旗舰店在200 300 比当地同行略大或持平 次成熟区域 成熟区域市场 大店标准在200 300 中店在150 200 小店在100 150 比当地同行略大或持平或展示面优于同行 房屋结构及附属设施要求 楼层 一层结构 以适合于超市经营的框架结构为首选 独立经营的房屋为主 最好与相融业态 如生活超市 百货公司 菜市场等 近邻 层高 卖场内净空高度2 8米上 如属大型超市门店应具备 符合国家消防标准的消防设备及附属设备 烟感报警系统 照明系统 常规供水系统等 附属设施 商场前尽量具备有5 10个以上停车位 免费提供门前充足的促销活动场地 50m2或以上 要求日常供电能力不低于20千瓦 以确保卖场照明和空调正常的使用 8 3 租金 租赁要求 固定租金 一般按月 季度或半年度支付 应接近或低于市场租金水平 租金支付时间要作为新店谈判的一个重点工作 租金年递增率 头三年内不变 以后控制在5 以内 避免单年递增 最佳方式为2年或3年递增一次 押金 最好无押金 如有押金一般相当于1 3个月租金 转让费 最好是无转让费 如有转让费 根据现有装修 设备可利用程度及潜在商业价值权衡 分摊在租金上 衡量整体租金 装修期 指起租时用于装修的免租期 一般15 60天不等 争取30天以上 可签约期 至少3年 一般为5年 争取8年以上 三 谈判签约的要求 3 1 注意事项 合法性 指业主提供合法的产权证明 红线图 合同中应附图纸 并用红线标注预选店址位置 工程技术要求 用水 用电 一般为20 40KW不等 及空调室外机安放地点 招牌 合同中应注明业主同意我方招牌方案 免费使用 或附有效果图 业主盖章或签字同意 出租方不得将同址其它场地租赁给与承租方经营范围相同 药品 医疗器械等 的商家经营 出租方必须允许承租方对承租场地进行独立装修 封闭管理 自主经营 3 2 租赁相关要求 产权证明 提供 房地产证 或 建筑许可证 及 竣工验收合格证 租赁发票 出租方应提供符合国家要求的房屋租赁发票 商业用途 必须保证租赁场所可用于商业用途 而非住宅 仓储或办公等其他用途 转租 必须获得大业主书面同意 3 2 谈判的技巧 谈判的三要素资讯 调查市场租金水平 掌握双方筹码 考虑各方对对方的重视程度 时间 考虑双方时间压力是否一致 权限 了解双方人员职权上限 尽量与能做决定的人谈判 4 1 营业额预估 人流量预估法 商业区 商住区 住宅区 日营业额 日人流量 入店率 大店 10 中店 8 小店 6 购买率60 客单价客单价分类参考 主商圈常住人口预计销售 日营业额 人口数 0 7元或0 8元 40 已开药店销售测算 测算方法同上 4 2 人流量测算规则 预选店址人流量统计表 人流统计要求 1 测算的时间为周一至周五的其中1天和周六至周日的其中1天 共两天 每天的测算时段为早上8 00 晚上9 00 天气 尽量选择不下大雨时 避免法定节假日进行 2 统计的人流 应当是预选店址同侧 经过店址主入口正前方的来往人流 谢谢 。