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1、目 录第一章 总论21.1项目概况21.2资金筹措与融资方式21.3项目进行可行性研究的依据21.4项目的实施进度安排31.5主要技术经济指标3第二章 市场分析52.1 西安市商业物业市场分析52.2西安建材市场现状分析82.3项目所在区域商业物业市场分析122.3.1市场需求分析122.3.2市场供给分析192.4 SWOT分析202.4.1优势202.4.2劣势202.4.3机遇212.4.4威胁222.5项目初步定位222.6小结及建议23第三章 项目的实施进度安排253.1项目前期工作安排253.2项目建设阶段计划安排253.2.1 项目进度安排的依据253.2.2进度安排原则253.
2、2.3分阶段开发的原因与目的263.2.4项目实施的进度计划26第四章 项目总投资估算与资金筹措284.1 项目总投资估算的依据284.2 项目总投资估算的原则284.3 项目总投资估算294.4 资金筹措与融资方式31第五章 财务评价345.1财务评价基础数据的测算345.2盈利能力分析345.2.1静态盈利能力分析345.2.2动态盈利能力分析355.3清偿能力分析365.4评价结论36第六章 不确定分析376.1盈亏平衡分析376.2 敏感性分析38第七章 结论及建议417.1结论417.2建议42第一章 总论1.1项目概况本项目地处北三环以北，北临大学城，东临大型居住区和新筑港务区，西
3、邻新西安火车站，毗邻大明宫建材市场新址，区域环境良好，交通便捷。由于太华路大明宫建材市场的拆迁，给本项目带来了市场机遇，因此本项目将建设成为一个以建材市场为主，集商务、住宅、休闲于一体的大型综合商业社区。另外，在本项目的建设过程中涉及两个村庄的拆迁改造，因此，本项目的建设能够帮助政府解决城中村的改造问题，有利于改善北郊整体环境，促进和带动区域经济发展。1.2资金筹措与融资方式本项目建设总投资为151783.65万元，其中建设投入的资本金为52824.84 万元（占总投资的35%），分两期投入，第一期为28960.58万元，第二期为23813.90万元；银行借款 11771.84 万元，融资利率
4、为5.40%，时间从第一年的第四季度到第二年的第三季度；其余资金缺口由（预）售净收入补足。1.3项目进行可行性研究的依据（1）委托方提供的有关书面材料；（2）本项目总体规划设计方案；（3）城市居住区规划设计规范；（4）陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；（5）国家发改委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）；（6）陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额；（7）类似工程的相关造价费用水平。（8）项目投资估算所得到的数据；（9）其他与项目可行性研究相关的资料和数据。1.4项目的实施进度安排在充分考虑市场环境，结合类似工程的实际情况，同时考虑开发商的资
5、金压力情况，采取保守态度，充分考虑各种不确定因素，最终综合确定本项目计划分两期开发建设，第一期进行地块南部村庄的拆迁安置及商品住宅的开发建设，第二期进行地块北部村庄的拆迁安置及商铺的开发。本项目建设期总共计划为4年。其中一期需建设2.5年；二期需建设3年，两期建设过程存在搭接，利用一期工程的销售收入再投入滚动开发二期工程，从而减少开发商的资金压力。1.5主要技术经济指标结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表 (见下页) 。表1.1 主要财务数据及评价指标表序号名称单位值一 财务数据1总投资万元151
6、637.862总销售收入万元2345703销售税金及附加万元129014利润总额万元629945所得税万元157486税后利润万元47245二 财务评价指标1项目财务净现值万元13244.842项目内部收益率20.72%3静态投资回收期年4.014动态投资回收期年4.405资本金财务净现值万元13926.746资本金内部收益率21.79%7借款偿还期年2.718盈亏平衡点74%第二章 市场分析2.1 西安市商业物业市场分析（一）商业概况目前西安商业发展已经形成钟楼商圈为核心，小寨、高新和康复路商圈围绕在城市副中心多级发展的局面。但是明确的是，西安钟楼商圈和小寨商圈规模依然远远超出其他商圈的发展
7、水平。西安居民向心的消费习惯也决定了西安商业发展的特点。西安商圈分布图（二）典型商圈解析商圈特征小寨商圈轻工、康复路商圈土门商圈形成时间20世纪90年代末20世纪80年代20世纪90年代初业态范围商超、服装、餐饮小商品批零、服装商超、专卖店辐射半径大城南周边省市、市区城西区域主力消费群特征中低收入，年轻化中小规模商户厂矿企业职工为主发展前景趋于成熟，发展缓慢规模巨大，发展迅猛地域限制，前景较小小结趋向全市化商圈省级商圈区域商圈小寨商圈由于周遍高校林立，庞大的年轻消费人群成为了“小寨”商圈的基础消费群体；区域以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；集文化商贸、流行服饰、餐饮娱
8、乐及现代服务业于一体的综合休闲、购物区。轻工、康复路商圈康复路批发市场从最初的集市到现在的店铺格局，已形成了一个家喻户晓的繁华商业区。目前的康复路商业区影响力已辐射至全国23个省市、自治区，成为西北地区物贸交流集散地。康复路商业区内的商户均以批零兼营业务为主。土门商圈土门商圈主要由以经营家电产品的国美、以经营百货的土门民生商厦、以及家世界购物中心、爱家超市、丰登路商场等规模稍大的商场或超市为主力店，加上一些临街小商铺和专营店组成，涵盖了专业卖场、综合百货商店、超市、品牌专营店等经营业态。 （三）西安市现有商业街的行业结构分布状况 目前，西安市现有的商业街并不多，其经营的种类主要集中于服装、电子
9、产品、餐饮、通讯产品等。主要分布于市中心区域，即城墙以内，其次是一环和二环之间，二环以外目前只有电子城步行街一条。西安市商业街一览表（19个）名称功能特色地址备注电子专业街IT类、电子类、音像类产品雁塔路区域型综合商业街综合商业东大街区域型咖啡休闲专业街休闲、饮食、娱乐德福巷社区型古玩字画专业街文房墨宝、玉瓷器、字画、传统工艺品书院门社区型电子城步行专业街休闲、娱乐、饮食、购物电子城社区型餐饮专业街饮食、娱乐、南二环区域型通讯产品一条街手机、通讯产品和器材尚朴路区域型清真食品专业街清真特色食品、干果、糕点北院门区域型图书专业街书籍、文化用品东六路社区型水产品专业街海味、水产、特色食品炭市街社区
10、型纺织品专业街服装、布匹、床上用品、家居装饰用品文艺路区域型精品购物步行街服装、鞋帽、皮具骡马市区域型纸制品专业街各类纸品后宰门区域型电子科技专业街电脑、电脑配件、打印机等电子产品兴庆路区域型餐饮娱乐专业街餐饮、娱乐东二环区域型康复路服装专业街服装、日用品康复路社区型古玩民俗商品专业街古玩、旅游商品八仙庵社区型建材专业街建筑材料、家装材料 太华路社区型体育用品专业街体育服装、运动用品 体育场北社区型 （四）商业发展趋势预测由于商业消费具有极强的惯性心理，在整体民风比较传统的西安市，这种消费惯性心理依然强烈，因此，短期内西安商业发展不会呈现剧烈的变化趋势。城内区、城南区和高新区、北郊区商业依然会
11、维持强势的状态，但是由于城东和城北住宅的快速发展，其住宅底商的发展将会比较迅速，居住区商业将会成为这两个区域商业发展的主要导向。2.2西安建材市场现状分析西安市目前较大的建材市场主要有：（1）西安现代大明宫家居城西安现代大明宫家居城位于西安市太华北路与北二环立交桥交汇处西北角，占地350亩，总建筑面积30万平方米，是西安市政府2003年前十名重点项目，由未央区政府和西安大明宫建材实业有限责任公司联手打造。其中一层主营陶瓷产品、墙地砖、灯饰、电工电料、石材、板材；二层主营木地板、门窗、装饰五金、地毯、壁纸、水暖器材、橱柜及配套电器、洁具、油漆涂料、铁艺、吊顶材料；三层主营精品家具、红木家具、办公
12、家具、布艺、床上用品、家饰工艺品。西安现代大明宫家居城主要功能区有：中央广场观光区、经营展示区、装饰装修区、综合服务区、仓储配送区、商务中心、会展中心、休闲娱乐区和35000平方米的大型建材交易区，并提供2000个泊车车位的停车场。（2）西安西部建材城西安西部建材城是西安圣康科工贸有限责任公司下属民营企业，斥资3000余万元，始建于2001年12月，占地120余亩，设有铺面房46800余平方米，位于太华路182号，含元殿游乐园北邻。商场内店面、通道各占总面积二分之一，分为七条通道，通道宽1320m以南北两个横通道为界划为三个区域，习惯称为“一、二、三”期，第一区域总面积为20000平方米，于2
13、002年3月入驻商户，并挎有独立的“望家旺”建材超市，面积约为7000平方米第二区域店面积为16000平方米，于2002年6月入驻商户，第三区域店面积为10800平方米，于2002年12月建成。市场门前临街建有停车广场，长240米宽30米，划有四个停车区域，可停放运货车辆近百辆。市场商业经营区域划分为：西部灯饰城，西部玻璃城，油漆专卖区，铝型、五金专卖区卫浴洁具专卖区，装饰板材专卖区，在市场的前后两区各有占地约7000平方米的建材超市。（2）百寰建材市场西安百寰建材实业有限公司位于西安市北二环大明宫立交桥东北角，毗邻太华路和北二环路，与西安经济技术开发区、西安生态科技园区遥遥相对，交通便利，地
14、理位置优越，商品吞吐能力强，与多家行业市场共同形成西北最大的建材商品集散地。公司占地200余亩，拥有营业性建筑十几万平方米，布局合理，整体规划统一流畅，市场由塑钢铝材专营区、不锈钢门窗加工经营区、石材专营区、橱柜城等组成，其中新建立的橱柜城是西北地区规模最大的橱柜专营场所，汇集了高中低档橱柜精品，可为各层次消费者提供质优价廉全方位的服务。（3）明珠家居城明珠家居西安市北二环未央立交桥东500米，占地120亩，总投资1.5亿元，是第六届经贸洽谈会签约项目，2002年4月28日，一期工程1万平方米投入营业，随后，相继在一年时间里，总计9万余平方米的营业场地建成并投入运营。商城的总营业面积超过15万平方米，入驻商户达800多户，汇集来自国内外、各省区、各流派、各档次的民用、办公、钢木等家具、家饰、布艺、家电、家装、灯饰、厨卫类产品近万个品种、十万余种款式，成为西北地区建成规模最大的家具、家居用品批发、零售集散地。依照品类的不同，商城划分为民用品区、钢木区、办公用品区；依照档次的不同，商城划分为国际馆（国内外一线品牌）、精品馆（地方性一线品牌）及
