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1、市场紧缩时期慈溪房地产中介企业的发展策略研究摘 要：在市场紧缩时期，房地产中介迎来了一波一波的关门潮，整个房地产行业将面临重新洗牌的局面。为了在逆市中求发展必须要有一个准确的发展方向和一套适合在逆市中生存的发展策略。本文通过对房地产中介行业发展策略的分析，结合美国的成功经营之道，提出对房地产中介服务业的合理化建议.关键词：房地产中介；市场紧缩；发展策略 一、 引言房地产中介服务行业随着房地产市场的产生而产生，从1988年第一家房地产中介公司的诞生到如今已经发展了20多年的历史。房地产中介行业一直处于稳健的发展之中，到了2008年，全国市场经济不景气，伴随着房地产行业进入冬眠期，房地产中介服务业
2、也步入了寒流期，整个中介行业将面临着重新洗牌的命运。本文主要通过对房地产中介服务业的发展现状的分析，剖析了房地产中介服务行业的存在的问题，在个案分析的基础上，结合国外中介行业发展的成功经验，并结合已有的理论基础，站在市场的角度，对慈溪房地产中介企业应对经济危机所采取的战略进行探讨。旨在为我国房地产中介行业的行业准则和发展道理提供合理化建议。二、综述（一）相关概念1.房地产中介的定义。狭义的房地产中介，是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助共享双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。而广义的房地产中介，是指覆盖房地产投资、经
3、营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。2.房地产中介活动的特点。房地产中介活动有以下一些特点：2.1房地产中介活动具有内容的服务性。房地产中介是提供各类信息、咨询、估价、代理服务的经营活动，这个行业的产品就是服务，服务的质量、水平标志着产品的质量、水平。2.2房地产中介活动具有非连续性和流动性。房地产中介机构在为客户提供服务时，就形成了中介人和委托人的关系，这种关系不是长期的和固定的，而是就某一事项达成一种契约关系，这种服务一旦完成，原有的契约关系就解除了。2.3房地产中介活动具有极大的灵活性。房地产中介服务机构与服务对象之间没有固定的联系和关系
4、，不受交易对象的限制，也不受交易主体的制约，从而使它具有极大的灵活性。2.4房地产中介活动的有偿性。2.5房地产中介活动具有独立性。2.6房地产中介活动责任的明确性。委托方与中介方之间有明确的法律关系，通过合同明确双方各自的权利与义务，不同的中介服务活动承担不同的法律责任和义务三、房地产中介发展现状分析随着1994年7月5号城市房地产管理法一级1996年1月8号城市房地产中介服务管理规定的颁布和执行，进一步确立了房地产中介机构的地位，进一步规范和约束了房地产中介机构的行为。在我国房地产市场快速发展的趋势下，房地产中介服务业也随之得到迅猛发展。目前，我国各类房地产中介服务机构已超过20000家，
5、其中房地产估价机构约有50000家，提供中介、代理、咨询服务的专职、兼职房地产中介服务人员有几十万人。（一）慈溪房地产中介存在的优势1.慈溪房地产中介存在高成长性。慈溪房地产中介行业从1988年开始一直处于稳健的发展之中，从业人口逐年的增加。2.慈溪中介公司的品牌和业务在市场上并重。房地产中介行业是随着我国房地产市场快速发展而产生、发展起来的新兴行业，它正日益成为房地产活动中最活跃的环节，在房地产交易市场、资本市场等要素市场体系的培育和发展中发挥了不可替代的作用。目前，慈溪房地产中介行业主要从事为房地产买卖双方提供信息并撮合成交的居间服务。在慈溪二级市场的楼盘销售代理中，发展商也越来越依赖地产
6、中介，发展商自销项目的比例正在逐年下降，其中2007年发展商自销项目更是急速下降，全年仅有77个发展商自销项目，较2005年下降了23%，而由代理商代销项目占整体推售项目的77%。宏观调控下，发展商将更需要中介企业的谋略，新楼代销比例将更高。在三级市场上，尽管消费者对房地产中介的服务普遍不满意，但消费者选择中介提供居间服务仍高达93%。顾客对于中介的品牌性有一定的认可度，2007年顾客选择大型中介公司占整个市场的73%。在市场紧缩下，这会加速中介公司品牌的打造和整个中介行业的重新洗牌。3.已形成了一批有一定实力的区域性品牌企业。近年来,随着深圳地产中介“北上”扩张，北京、上海等地的地产中介企业
7、也纷纷走出“本土势力”范围，招兵买马，扩张地盘，形成了一批具有一定实力的区域性品牌企业。例如21世纪不动产(中国)和我爱我家等以三级市场业务为主的经纪公司则分别通过特许加盟和直营连锁的方式，实现了在中国的区域性品牌扩张，在慈溪形成了具有一定实力的品牌企业，如本土的玖玖房产，科威不动产，泰兴房产等品牌的壮大，及连锁加盟房产公司我爱我家品牌的进入。（二）慈溪房地产存在的劣势1.慈溪房地产中介的社会形象较差。由于中介行业入市门槛低，从业人员素质较差，竞争激烈,导致不规范运作频繁。这在二、三级市场上表现同样突出。如二级市场上，一些中介企业伙同开发商在取得商品房预售许可证之前，以“内部认购”、“内部登记
8、”、“排号认筹”等形式变相销售商品房，虚构买卖合同，囤积房源，发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购等。三级市场上，一些中介企业违背基本商业准则，发布不实信，骗取看房费，分隔买卖双方，牟取暴利，利用净价、全包等模糊概念，欺瞒消费者，巧立名目，违规收费，暗箱操作，一房多卖等。凡此种种，导致了消费者挥舞起“中介免谈”的大棒,严重影响了中介行业的服务水平和整体形象。特别令人震惊的是一些中介企业打着“诚信中介”的招牌，卷款潜逃，“人去楼空”。2003年11月初北京首批“放心中介”、连续三年被评为先进单位的北京坚石房地产经纪有限公司突然在一夜之间“人间蒸发”，卷走了承租户的数百万元资金
9、。这样的事件在南京、杭州、南宁多次上，沉重地打击了在社会上本来就形象不佳的房地产中介业。2.慈溪房地产中介行业抗风险能力差。房地产中介行业是伴随房地产开发业的发展而成长起来的，受国家政策(税收、金融、土地等) 影响很大。一手房市场策划代理业务直接依赖于房地产开发业，而三级市场的活跃则有赖于国家房地产政策的支持力度。自楼市宏观调控政策出台以来，交易清淡加上政府对房地产中介业的监管力度明显加大，中介行业波动不断，由于准入门槛低,抗风险能力不足，大批实力不济的中介公司被淘汰出局。2008年，房地产行业遇到了经济紧缩，大批慈溪房地产中介公司关门。四、慈溪房地产中介存在的主要问题虽然近10年来,慈溪房地
10、产中介服务业呈现出良好的发展势头,但由于慈溪现阶段房地产中介总体上比较稚嫩，竞争力弱，与WTO规则的要求和发达国家成熟的房地产中介服务体系相比，还存在着不少的差距。纵观慈溪房地产中介行业，可以发现以下几个整体性的缺陷。1.法律法规缺口。目前慈溪房地产中介行业出现的规范性和有序性问题，根本原因还在于立法滞后,立法层次低,法律效力差,缺乏系统性和配套性。案例如：张先生在金一路某房产中介看了套房子（房子和车库一共75万），因为她们把房子的单体价格标的比别人低，别人标65万，她们标的是62万。当时给了看房费20元，当时她们还要求签订看房协议书，不然是不会给看房子。就这个案例，张先生在看房之前要交看房费
11、和签订看房协议书，不然不给看房子，在法律上，并没有哪一条有规定看房子要付看房费的。对于这种乱收费的和看房前签订看房协议书的现象并没有出台什么具体的条规。2.专业化水平较低。慈溪房地产中介机构员工整体素质不高，专业技能较差，缺乏职业道德精神，以至市场行为不规范，行业本身的风险防范意识薄弱。同时，市场上存在大量没有资质的中介机构。产生这种现象的主要原因，在于我国房地产中介机构对自身的认识不够，将中介服务误解为仅限于房地产租赁及买卖代理范畴，致使从业人员基本上是从其他行业转入的，不具备基础性的专业知识,执业能力弱。行业整体经营理念落后，服务质量不高。“夸张营销”、“暗箱”操作泛滥，虚假广告、过度包装
12、等欺骗消费者的行为屡屡发生。根据调查，金一路沿路共有20多家中小房地产中介，其中80%为夫妻经营店，其中高中文化以下占比为87%。3.资金链存在极大漏洞。国家建设部早在2006年就出台了关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知,但是相应的细则还是不够明确,在实践过程中出现了许多漏洞。资金监管方面,房地产管理部门对交易结算资金专用存款账户管理和银行的资金管理是各有所长的,而通知却一句带过。银行的监管者角色不明朗,让很多中介机构钻了空子,擅自挪用交易资金的现象屡见不鲜。4.缺乏风险防范措施。大多数房地产中介机构以房地产买卖和租赁作为业务的重心,因此成交量成为其经营和生存的关键。
13、当宏观调控从紧,房地产市场呈现低热状态,成交量急挫的情况发生后,房地产中介机构的经营就难以维持了。业务单一化,风险控制欠缺是威胁我国众多房地产中介机构生存的重要因素。5.信息渠道不畅，技术水平偏低。慈溪市场信息网络系统还不健全，市场信息量少、渠道不畅，在很大程度上影响了国内房地产中介机构服务质量的提高。行业内技术手段普遍落后，方法陈旧，高素质的专业人才缺乏、大量无专业知识和工作经验的人在做中介代理。评估行业中的估价师队伍虽日益扩大，但部分估价师学历高、实际执业能力低,只有理论知识,缺少实践经验。大量注册估价师虽有资格，并不执业。据了解，慈溪共有注册估价企业3家，但工作重心基本集中于企业委托类房
14、产估价，及拆迁类房产估价，对房产中介及购房个人的咨询类估价业务，少有问津。五、美国房地产中介企业发展的成功经验国外及港台房地产中介服务具有悠久的发展历史，具有一套较为完善的独立法规体系，包括市场准入法规、执业人员职业道德法规以及执业质量控制标准等。美国作为一个发达国家，其房地产及经纪业的发展先于我国许多年，已经具有成熟的运作模式和管理经验，正确认识并借鉴美国的经验和做法对于发展我国房地产经纪业将不无裨益。1.美国对房地产经纪人的管理严格。在美国从事房地产中介业的机构或个人，必须拥有州政府机构房地产委员会颁发的营业执照。美国法律规定，凡发现房地产经纪人或销售员在业务活动中有不实陈述、虚假承诺、多
15、头代理、公私款不分、以非法手段取得执照、有不良行为记载等行为，均会受到暂停或吊销执照的处罚，甚至可能会向法律提起诉讼。美国房地产经纪人如果发生损害当事人的欺诈行为，不但会因赔偿而被罚得倾家荡产，而且被逐出经纪人行业后，很难再在这种讲究信誉的行业中谋生。可见，美国对房地产经纪人的管理，无论是当初准入，还是加入本行业后的管理，都是相当严格的。2.美国具有健全的法规制度。为保障交易安全，维护社会大众利益，许多州都专门设立了房地产复原基金制度，目的是在社会大众因某一执照房地产经纪人的不良行为而导致财产受损时，予以赔偿。该基金由领照人在申请注册时所交纳的特别规定费累积而成。比如，加州地产局设有两项不动产
16、基金，一项为教育及研究基金，另一项为赔偿基金。所有执照费用的20%投入不动产基金，其中40%放在教育研究，60%放在对外赔偿基金内。赔偿基金用于经纪人因错误而造成不能赔偿的损失，当赔偿被允许且已支付时，则被告经纪人的执照会被取消，直到它偿还所赔偿款项及附带利息。一般美国经纪人的佣金是以最终销售价格的百分比来支付，佣金数目由委托人与经纪人自由商定。根据反托拉斯法规定，任何房地产经纪人交易机构不可强迫订立最小佣金比率，否则将受到严厉处罚。佣金数目随房地产出售的种类不同而不同。房屋买卖过户由产权公司经手，不仅代写、代办过户手续，尚有保证履约之实际功能。依双方条件切实执行，代收金钱、文件。一切办妥，则钱交给卖方，权状给买方。经纪人不涉及金钱，可减少很多麻烦。为防两边吃，美国禁止经纪人同时代表双方。（三）美国塑造良好的职业道德。美国非常重视中介的职业道德，商业法典10
