《精编》南京江宁项目管理知识分析报告

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1、目目 录录 环境篇环境篇 2 一 区域环境 2 1 区域位置 2 2 区域交通 3 3 区域属性 3 4 区域规划 4 二 区域经济 5 1 经济概况 5 2 产业结构 5 市场篇市场篇 6 一 分区市场研究 6 概述 6 1 岔路口镇 7 2 江宁经济技术开发区 10 3 东山镇商圈 15 4 科学园区 21 二 竞争市场分析 26 产品篇产品篇 28 一 项目分析 28 1 地块分析 28 2 周边环境 29 3 交通条件 29 4 市政配套 30 二 市场竞争分析 30 1 绝对优势 30 2 绝对劣势 31 3 市场契机 31 4 竞争威胁 31 三 项目调研汇总及初步结论 32 环境

2、篇环境篇环境篇 一 区域环境 1 1 1 区域位置区域位置区域位置 江宁区位于南京市东南方向 北接南京市雨花台区 南面临近 溧水区 东面靠近句荣市 西倚南京市浦口区 目前江宁区已被南京市列为开发特区 其区域范围西起长江沿 线 北至绕城公路 与南京市雨花台区邻近 南至丹阳 横溪 铜山一线 西到汤山 土桥 上锋一线 与句荣市相接 2 2 2 区域交通区域交通区域交通 江宁城区 距离南京市区内大约在 20 余公里 该城区位于 南京南部 交通网络发达 境内有沪宁 宁马 机场高速公 路 宁杭公路 104 国道等高等级公路 沪宁 宁芜铁路穿 境而过 南京禄口国际机场座落境内 距长江最大的内河港 新生圩港仅

3、 17 公里 目前在江宁城区的东侧近天印大道附近已有一个大型公交转 换站点 加上 05 年南京市政府将在原有的公交线路基础上 再增开 9 条公交线路 从南京市区至江宁区 3 3 3 区域属性区域属性区域属性 开放型经济发展迅速 截止到 2004 年底 江宁区累计批准三 资企业 1936 家 合同外资 57 2 亿美元 实际利用外 37 2 亿美元 世界前 500 强企业有 21 家落户江宁 江宁经济技 术开发区 2004 年实现技工贸总收入 567 2 亿元 财政收入 55 5 亿元 工业竞争力显著增强 工业增加值占 GDP 的 60 左右 2004 年底全区拥有工业企业 3500 多家 其中

4、年销售额亿元以上 企业 62 家 初步形成了电子信息 汽车制造 电力设备 高教科研等产来集群 引进了爱立信 西门子 摩托罗拉 统宝光电 华宝通讯等企业 引进了福特汽车 菲亚特汽车 制造项目 发展壮大了南瑞继保电气 国电南自等企业和产 业基地 新落户了南京医科大学 南京工程兵学院等高校 农业和农村经济全面发展 通过现代农业结构调整 形成了 优质米 奶牛养殖 花卉苗木 西甜瓜等优势产业 培育了 光明乳业等 24 家龙头企业 三资 开发农业成果丰硕 4 4 4 区域规划区域规划区域规划 按照新的城市发展规划 江宁区中心城镇东山镇将按照北扩 城区 西南建江宁开发园区 东南设科技园区等的格局进行 产业结

5、构调整 根据南京市政府以及江宁新区政府批准的规划 江宁区东山 镇 本案所处地理位置 将以南京市经济特区中心城镇定位 为依托 将沿上元大街 金箔路一线为轴线景观大道在新城 区建设现代化商业中心 同时对旧城区的各大专业商业及大 型卖场等中心加以完善 从而形成南京市郊区成规模的大型 公共活动中心 其东山镇区域面积将从原来的 111 平方公里多扩大到超过 120 平方公里 目前江宁区人口数为 76 万 长远规划人口 达 90 万 100 万 二 区域经济 1 1 1 经济概况 经济概况 经济概况 2004 年实现国内生产总值 213 3 亿元 增长 26 7 其中 第 一产业增加值 18 98 亿元

6、增长 3 6 第二产业增加值 127 69 亿元 增长 27 9 第三产业增加值 66 63 亿元 增长 24 1 社会消费品零售总额 32 6 亿元 增长 22 6 全社会固定资产 投资 156 89 亿元 增长 56 5 财政收入 52 6 亿元 增长 50 2 2 2 2 产业结构 产业结构 产业结构 国内生产总值 万元 年份第一产业第二产业第三产业 2003 年 147900998200537200 2004 年 1898001276900666300 产业结构的构成比例 2003 年江宁区产业结构分布比例 2004 年江宁区产业结构分布比例 从上述这 2 个产业结构比例来看 近 2

7、年来江宁区的产业结构 分布比例较为接近 由此也可以看出就近几年内江宁区对于产 业结构发展还是持平稳发展的开发理念 8 80 59 30 31 90 第一产业 第二产业 第三产业 8 8 59 3 31 9 第一产业 第二产业 第三产业 市场篇市场篇市场篇 一 分区市场研究 概述概述概述 以江宁板块著称的房地产业发展迅速 一批高品质 高档次 设施齐全 环境优美的高尚社区加快了南京主城人口向南部 的转移 江宁目前已经有同曦鸣城 中国女人街 义乌小商江宁目前已经有同曦鸣城 中国女人街 义乌小商 品城等六个大型商业项目 全部商业面积早已超过了品城等六个大型商业项目 全部商业面积早已超过了 100100

8、 万万 平方米 已初步形成了大商业 大流通 大市场的格局 平方米 已初步形成了大商业 大流通 大市场的格局 其主要商业集中在岔路口镇 江宁经济技术开发区 东山镇 商圈及科学园区 这些区域的经营形式和人流状况由于地理 位置的不同而反映出不同的市场 因此这里我们主要分以下 四个区域进行讨论 岔路口镇 江宁经济技术开发区 东山镇商圈 科学园区 1 1 1 岔路口镇岔路口镇岔路口镇 区域概况 岔路口镇板块有最大的优势是它距离南京市中心比较近 其 主干道双龙路直通市区 交通较为便利 同时又临近江宁区 最繁华的东山镇 它的地理位置得天独厚 一些社区在配套 入住率方面正在逐渐成熟 该区域板块商业依托大卖场

9、如麦德龙 欧倍德 苏果超市等 来聚集人气 布局比较分散 总的来说北部商业较为密集 因 为这一区域新建楼盘比较集中 带来了大量客源 东南区域的 商业由于是传统的镇中心 所以商业氛围比较成熟 目前该 区域在推的大型商业项目有武夷商城 商业分布 该区域北部商业较为密集 主要以城北路为界向南北端延伸 因 为这一区域新建楼盘比较集中 带来了大量客源 东南区域的商 业由于是传统的镇中心 所以商业氛围比较成熟 商业形态 该区域商业以沿街铺面为主 多为生活配套型的店铺 百货 服装 专业店等 大卖场也占了一定比例 区域行情 目前该区域在推的大型商业项目为武夷商城 其在推住宅楼的 商业裙房目前定价为 8500 元

10、 平方米 行情列表 案名地址开发商 规模体 量 M2 租赁价 格 元 M2 天 均价 元 M2 面积 M2 开间 形式 幅射范 围 租售率经营业 态 物业属 性 武夷 商城 宁溧路 与宏运 大道交 汇处 南京武夷房 地产开发有 限公司 4 万 只售不 租 8500 暂定 190 250 1 2F 小开 间 宁溧路 与宏运 大道交 汇处 未开盘 限制 餐饮 综合 在售项目情况 A 武夷商城 项目地址 宁溧路与宏运大道交汇处 开 发 商 南京武夷房地产开发有限公 司 占地面积 110 亩 商业总建 4 万平方米 分割面积 190 250 平方米 1 2F 物业类型 小高层住宅 多层住宅和商 业 商

11、业类型 大型商场及中小型商铺 销售均价 暂定 8500 元 平方米 1 2F 销售进度 未开盘 目前在预定中 项目概况 武夷商城地处江宁区岔路口板块的核心位置 宁溧路与城北 路黄金交叉口 占地面积 110 亩 建筑总面积约 19 万平方米 其中商业面积 4 万平方米 武夷商城设有大型商场和中 小 型店铺 并配有地下停车场 武夷商城计划共分 A B C 三个组团开发 目前在推的住宅 楼商业裙房在预定中 根据市调了解到该项目目前的销售工 作进展顺利 预定情况良好 后期的大型商业 SHOPPING 中心 的推案时间尚未确定 2 2 2 江宁经济技术开发区江宁经济技术开发区江宁经济技术开发区 区域概况

12、区域概况区域概况 江宁经济技术开发区距市中心仅 7 公里 水路有四季通航的 秦淮河 直通黄金水道 长江 陆路运输纵横交错 开发 区有宁溧公路 机场高速公路 将军路和宁丹公路四条通往 市中心的快速通道 规划中的南京地铁一号线南延直达开发区 并设有 4 个站点 空运更为发达 华东地区较大的客货两用国际机场 南京 禄口机场就在开发区南侧 2 5 公里处 江宁经济技术开发区 在 2004 年有大量新盘上市 围绕百里 湖形成江宁的一大房产板块 在住宅楼盘快速发展的同时 其 商业配套也紧随市场发展 目前其在推的大型商业项目有 同曦鸣城 待推项目有 凤凰港 商业分布 该区域商业项目以百家湖为中心向向周边辐

13、目前主要集中在胜 太路中新路及周边支路上 商业形态 该区域百货类商业 特别是同曦鸣城大型商场对该区域商业起 到了辐射作用 其它专卖类商业和新建住宅楼的沿街商业裙房 也占了很大比重 区域行情 目前该区域同曦鸣城在售商业裙房价格为 7800 元 平方米 其 百货商场的历史售价为 12000 元 平方米左右 加权平均所得 行情列表 案名地址开发商 规模体 量 M2 租赁价格 元 M2 天 均价 元 M2 面积 M2 开间 形式 幅射 范围 租售率 经营业 态 物业属 性 同曦 鸣城 江宁开 发区胜 太东路 8 号 南京同曦房 地产开发有 限公司 21 5 万只售不租 7800 裙房 1 2F 1F

14、19000 2F 13000 3F 9800 4F 7000 地下 1F 7400 假日百货 90 1 2F 小开 间 东胜 太路 中新 路交 汇处 假日百 货售罄 现在售 的商业 裙房 30 限制餐 饮 综合 凤凰港 江宁开 发区宁 溧路凤 凰台边 百家湖 畔 南京东方实 华置业有限 公司 12 万未定未定未定未定 百家 湖周 边 未开盘未定综合 在售及待推项目情况 A 凤凰港 项目地址 江宁开发区宁溧路凤凰台边百家湖 畔 开 发 商 南京东方实华置业有限公司 商业总建 12 万平方米 物业类型 别墅 公寓 商业 商业类型 大型商场 项目概况 南京东方实华置业有限公司开发的凤凰港位于江宁开发

15、区百 家湖畔 是属于商住综合项目 半年前就开始推广 招募共 同开发的企业 一直到前段时间才刚刚开始施工 凤凰港项 目集住宅 商场 休闲功能于一体 住宅部分包括别墅和公 寓 价格暂未确定 该项目的融资过程比较长 反映出开发商对江宁大大型商业 项目信心不足 凤凰港地处百家湖畔地理位置优越 但是支 撑这样一个大型的商业项目 除了绝好的地理位置还需要足 够的人流量以及较强的购买力 这样的条件目前该区域还有 待市场考量 B 同曦鸣城 项目地址 江宁开发区胜太东路 8 号 开 发 商 南京同曦房地产开发有限公司 商业总建 21 5 万平方米 分割面积 90 平方米 裙房 1 2F 销售均价 7800 元

16、平方米 裙房 1 2F 1F 1 9 万元 平米 2F 1 3 万元 平米 3F 9800 元 平米 4F 7000 元 平米 地下 1F 7400 元 平米 假日百货 物业类型 小高层住宅和商业 项目分析 同曦鸣城是一个商业住宅为一体的综合项目 包括同曦假日 百货 同曦大都会购物中心 同曦艺术家园 胜太华府 以 及同曦大厦 同曦商务楼 总建筑面积大约在 800000 平方 米 其中商业面积为 21 5 万平方米 两个主要商业部分是同 曦商业步行街与同曦假日百货 在整体的空间形态上分为东 区的商业步行街 农贸市场和西区的同曦假日百货 同曦假日百货很早就开始发售 目前已经销售完毕进入实际 的整体营业阶段 其中部分为开发商自营的专业店 该步行 街开间 4 5 米 进深 20 米 层高 4 5 米左右 其余商业为综合性商场 农贸市场坚持一贯的风格经营小商 品和农副产品方便附近居民的日常生活 经营状态尚可 商 业步行街的主要业种餐饮面临极大的困境 尤其是服装 艺 术品在后续大型商场开业后 经营状况受到很大的影响 目前该项目有部分住宅和商业外裙房同期销售 商业裙房均 价为 7800 元 平米 1