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1、平顶山市征地区片综合地价测算技术报告平顶山市人民政府二OO八年十月目 录一、测算区域基本情况1(一)测算区域范围1(二)区域自然条件1(三)区域社会经济条件3(四)区域土地利用状况4二、测算原则与依据1(一)测算原则1(二)测算依据1三、测算工作概述3(一)测算工作组织3(二)测算工作过程4四、征地区片划分5(一)区片划分技术路线与方法5(二)影响因素选择及权重确定7(三) 计算影响因素作用分值8(四) 划分征地区片10五、征地区片综合地价测算12(一)测算技术路线与方法12(二)农地价格因素修正法13(三)征地案例比较测算法16(四)年产值倍数测算法18(五)征地区片综合地价的确定21六、征
2、地区片综合地价的修订23(一)修订的基本思路23(二)区片及其级别的修订23(二)综合修正系数的计算24(三)征地区片综合地价修订结果26(四)社会保障费用的确定26(五)修订后区片价格变化分析27七、测算结果分析、应用与工作体会29(一)测算结果分析29(二)测算结果应用30(三)测算工作体会311一、测算区域基本情况(一)测算区域范围平顶山市位于河南省中南部，地处暖温带，西、北依伏牛山脉和外方山脉，东接黄淮平原，因市区建在“山顶平坦如削”的平顶山下而得名。东与漯河市的舞阳县，驻马店市的西平县、泌阳县交界；西与洛阳市的汝阳县、伊川县为邻；南与南阳市的方城县、南召县相连；北与郑州市的登封市，许
3、昌市的禹州市、许昌县接壤。全境地理坐标为东经1121411345，北纬33083420，东西长140千米，南北宽133千米，土地总面积7909平方千米。下辖舞钢、汝州两市，宝丰、叶县、鲁山、郏县四县和新华、卫东、石龙、湛河四区。2006年末全市总人口495.79万人，其中农业人口370.32万人。平顶山市征地区片综合地价覆盖平顶山市全部行政区域集体所有土地，不包括国有土地。(二)区域自然条件.地质、地貌平顶山市位于中朝准地台的南缘，在漫长的地质演变历史中，经历了多期构造运动，距今25亿年前的太古代，区域地壳较薄，强烈的火山活动形成大面积的中基性火山岩，火山活动间歇期接受了泥沙质和碳酸岩类沉积。
4、这套岩浆岩和沉积岩被称为登封群和太华群。太古代末的嵩阳运动使登封群和太华群上升隆起，产生了一些紧闭的同斜褶皱，同时伴随有区域变质和混合岩化作用。由于平顶山地质构造较复杂，地层系统较齐全，岩浆活动较频繁，形成了境内丰富而多样的矿藏资源。平顶山市地处豫西山地与豫中平原过渡地带，西部以山地为主，东部以平原为主，大致呈西高东低的特征，海拔在642153米之间。境内由北向南分别有箕山山脉、外方山脉、伏牛山脉，呈北西东南向展布，其间为北汝河冲积平原和沙河、澧河冲洪积平原。山地占全境土地面积的13.00，丘陵占63.00，平原占24.00。.气候、水文平顶山市气候属暖温带大陆性季风气候，雨水丰沛，日照充足，
5、热量资源丰富。由于受季风影响，冬季盛吹偏北风，夏季盛行偏南风，随着冬夏季环流转换，四季明显。春季升温快，少雨多风，气候干旱，夏季温热多雨，降水集中，秋季冷空气多，易发生霜冻，冬季气温在1度左右，少雨多雪。年平均气温16.9，最高气温38，极值42，最低气温-10，极值-18.8。日照平均为2093.5小时，年无霜日216天，年均降水量738.7mm，年平均绝对湿度12.614.0克/立方米之间。光热条件可满足农作物一年两熟。平顶山市境内河流众多，均属淮河水系。流域面积100平方千米以上的河流约有30条。其中较大的有沙河、北汝河、颖河、澧河、干江河等。全市河流以雨水补给为主，故河川径流年际变化大
6、，年内分配也极不均匀，一般与大气降水趋势一致。全市建有昭平台、白龟山、孤石滩、石漫滩4座大型水库、中型水库9座、小型水库162座。境内河流水质较好，水化学类型为重碳酸钙型和重碳酸钙钠型，硬度在49度之间，离子总量200毫克/升，呈中性或偏弱碱性，绝大部分为软水。地下水补给、径流、排泄循环条件较好，地下水质良好，河谷平原为相对富水区。.土壤平顶山市土壤类型属南方的红黄壤向北方的褐土过渡地带，全市土壤类型有黄棕壤、棕壤、褐土、潮土、砂姜黑土、红粘土、紫色土、石质土、水稻土、粗骨土等10大类，黄棕壤、棕壤、褐土为地带性土壤，其余为微区域性土壤类型。其中：黄棕壤占土壤面积的21.7，分4个亚类和12个
7、土属；褐土占土壤面积的34.5，分5个亚类和20个土属；潮土占土壤面积的8.4，分4个亚类；砂姜黑土占土壤面积的8.5，分两个亚类；棕壤占土壤面积的2.2；石质土占土壤面积的1.8；粗骨土占土壤面积的21.5；水稻土占土壤面积的0.3；红粘土占土壤面积的0.65；紫色土占土壤面积的0.48。.自然资源平顶山市各种资源十分丰富。煤炭、烟草以及钠盐在全省、全国都占有重要地位。矿产资源。平顶山市地质构造复杂，成矿条件优越。已知矿产57种，其中：煤、铁、盐、铝矾土、耐火粘土、石灰岩等储量大、品味高、宜开采。煤是平顶山市优势矿产之一，地质储量90.7亿吨，有平顶山煤田、韩梁煤田、临汝煤田和禹县煤田等。位
8、于市区和平顶山市、卫东区、襄城县交界地带的平顶山煤田，是新中国建立后在此开发建设的大型矿区，面积约650平方千米。位于叶县南部的叶县盐田，面积约400平方千米（包括舞阳县一部分）居全国井盐第二位。其他矿产如铁矿、水泥灰岩、水泥粘土、大理石、铝土矿、金矿、白云矿、萤石、石膏等都有一定的开采价值。水资源。平顶山市水资源比较丰富，主要由降水补给，故在时空分布上非常不均匀。全市河川年径流总量19.40亿立方米，浅层地下水储量为11.92亿立方米，多年平均水资源总量26.40亿立方米。动植物资源。平顶山市位于华中动、植物区系与华北动、植物区系的过渡带上，动、植物种类较多。植物总计248科1014属236
9、8种。全市林木覆盖率为16.9。用材树种主要有松、杉、泡桐、杨、柳、椿、榆、槐、楸等；其它林木主要有核桃、桃、梨、柿子、苹果、辛夷、猕猴桃等。主要农作物有小麦、玉米、烟叶、红薯、大豆、高粱、谷子、绿豆、芝麻、油菜、棉花等，建有叶县、宝丰、鲁山等商品粮基地。境内野生动物资源有陆栖脊椎动物226种，占河南省的46.6。属国家和省重点保护的动物31种，其中列入国家级保护动物有：金钱豹、水獭、青羊、金雕、蜃、红隼、鸳鸯、短耳鸦、白头鹞、红脚隼、苍鹰、大规红腹锦鸡、灵猫等。饲养动物主要品种有南阳黄牛、卫东区红牛、驴、长白猪、约克夏猪、羊、绵羊、寒羊、兔、鸡、鸭、鹅、鸽子等。鱼类资源主要有鲤、鲫、草鱼、晚
10、甲鱼，近年来白龟山水库引进的银鱼放养成功，为当地水族增添一个新的成份。旅游资源。平顶山市有丰富的人文景观和自然景观，具有发展旅游业的雄厚资源。石人山在鲁山县城西约60千米，景区总面积55平方千米，最高峰海拔2153.1米，整个景区重峦叠峰，山峰挺拔险峻，云雾缭绕，山中林木参天，清泉飞瀑，引人入胜；风穴寺位于汝州市东北9千米处的少室山南麓，始建于魏，距今已1400多年，寺内梵塔巍峨，殿阁参差掩映，具有江南园林风格；三苏坟位于卫东区城西的小峨嵋山东侧，北宋苏轼、苏辙与其父苏洵衣冠葬此，现在的三苏坟由三苏陵园、三苏纪念馆和东坡塑像三部分组成，占地面积29394平方米，建筑面积1537平方米。此外，鲁
11、山上汤、中汤、下汤温泉、汝州温泉、舞钢市石漫滩国家森林公园、白龟山水库风景区、昭平湖风景区、香山寺、叶县明清县衙以及湛河公园等，都堪称一方胜景。(三)区域社会经济条件平顶山市区位优越，交通便利。北距省会郑州135千米，东北距许昌65千米，东距漯河100千米，南距南阳135千米，西北距洛阳167千米。焦枝铁路从西部蜿蜒穿过，贯通汝州、宝丰、鲁山，漯宝铁路横贯东西，连接京广、焦枝两大铁路动脉，区内还有平舞铁路、漯舞铁路。境内有许（昌）平（顶山）南（阳）高速公路、郑（州）石（人山）高速公路、太（原）澳（门）高速公路、两条国道、省道13条等550多条公路构成纵横交错、四通八达的公路交通网络。2006年
12、全市国内生产总值6754105万元，比上年增长16.0，人均国内生产总值13658元。其中：第一产业生产总值734328万元，第二产业生产总值4165583万元，第三产业1854194万元,三次产业比例为10.87：61.67：227.45。财政收入达到441878万元，城镇居民人均可支配收入989元，农民人均纯收入3150元。粮食产量1823472吨，棉花产量4849吨，油料产量132431吨。原煤产量4381.7万吨，发电1151972万千瓦时，钢1520000吨。全市的文化、教育、卫生事业蓬勃发展。全市拥有公共图书馆、博物馆、广播电台、电视台等文化、新闻单位，大部分乡（镇）普及了有线广播
13、，各种文化馆、文化站、文化中心遍布全市城乡，人民群众的文化生活丰富活跃。(四)区域土地利用状况全市土地总面积790942.21公顷，全市的土地利用结构见表1。1土地利用结构（1）农用地2007年全市农用地总面积512517.42公顷，占全市土地总面积的64.80。其中，耕地面积315421.07公顷，占农用地面积的61.54；园地面积24493.52公顷，占农用地面积的4.78；林地面积127229.23公顷，占农用地面积的24.82；其它农用地面积45281.18公顷，占农用地面积的8.84。（2）建设用地2004年全市建设用地面积103479.57公顷，占全市土地总面积的13.08。其中，
14、居民点及工矿用地面积83782.35公顷，占建设用地面积的80.97；交通用地面积5680.65公顷，占建设用地面积的5.49；水利设施用地面积14016.57公顷，占建设用地面积的13.55。（3）未利用地2004年，全市未利用地总面积174945.12公顷，占全市土地总面积的22.12。其中未利用土地面积140316.09公顷，占全市未利用地总面积的80.21；其他土地面积34629.03公顷，占全市未利用地总面积19.79。表1 平顶山市2007年土地利用结构表土地类型面积（公顷）占土地总面积（）占相应一级类面积比例()土地总面积790942.21100.00-农用地耕地315421.0
15、739.8861.54园地24493.523.104.78林地127229.2316.0924.82草地0.000.000.00其它农用地45281.185.728.84农用地合计512517.4264.80100.00建设用地居民点及独立工矿用地83782.3510.5980.97交通用地5680.650.725.49水利设施用地14016.571.7713.55建设用地合计103479.5713.08100.00未利用地未利用土地140316.0917.7480.21其它土地34629.034.3819.79未利用地合计174945.1222.12100.002土地利用程度与效益分析（1）土地利用程度分析2004年全市土地利用率为77.88，土地垦殖率为39.88，耕地复种指数为165.41
