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1、第九章房产税 HouseTax 一概念 房产税是以房产为课税对象 以房产的计税余值或租金收入为计税依据 向房产所有人或经管人征收的一种税 二 征税对象 范围 征税对象 房产它是有屋面和围护结构 能遮风避雨 可供人们生产 学习 工作 生活的场所 与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施 也属于房屋 应一并征收房产税 但独立于房屋之外的建筑物 如水塔 围墙等 不属于房屋 不征房产税 房地产开发企业建造的商品房 在出售前 不征收房产税 但对出售前房地产开发企业已使用或出租 出借的商品房应按规定征收房产税 举例 例题 判断题 2005年 对房地产开发企业建造的商品房 在出售前 一律不征收房产
2、税 答案 征税范围 房产税的征税范围为 城市 县城 建制镇和工矿区 不包括农村 三纳税义务人 房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人 包括国家所有和集体 个人所有房屋的产权所有人 承典人 代管人或使用人三类 产权属国家所有的 由经营管理单位纳税 产权属集体和个人所有的 由集体单位和个人纳税 产权出典的 由承典人纳税 产权所有人 承典人不在房屋所在地的 由房产代管人或者使用人纳税 产权未确定及租典纠纷未解决的 亦由房产代管人或者使用人纳税 无租使用其他房产的问题 从2009年1月1日起 我国内外资分设税种的历史彻底结束 昨日 财政部发布了 关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通
3、知 以下简称 通知 明确外商投资企业 外国企业和组织以及外籍个人 以下简称外资企业和外籍个人 须依照 中华人民共和国房产税暂行条例 缴纳房产税 四计税依据和税率 掌握 一 计税依据1 从价计征 计税依据是房产原值一次减除10 30 的扣除比例后的余值 各地扣除比例由当地省 自治区 直辖市人民政府确定 纳税人对原有房屋进行改建 扩建的 要相应增加房屋的原值 四计税依据和税率 掌握 需要注意的特殊问题 第一 以房产联营投资的 房产税计税依据应区别对待 1 以房产联营投资 共担经营风险的 按房产余值为计税依据计征房产税 2 以房产联营投资 收取固定收入 不承担经营风险 只收取固定收入的 实际是以联营
4、名义取得房产租金 因此应由出租方按租金收入计征房产税 四计税依据和税率 掌握 例题 单选题 2004年 某企业有一处房产原值1000万元 2003年7月l日用于投资联营 收取固定收入 不承担联营风险 投资期为5年 已知该企业当年取得固定收入50万元 当地政府规定的扣除比例为20 该企业2003年应缴纳房产税 A 6 0万元B 9 6万元C 10 8万元D 15 6万元 答案 C 解析 以房产联营投资 不担风险 只收取固定收入 应由出租方按租金收入计缴房产税 应纳房产税 1000 1 20 1 2 2 50 12 10 8万元 四计税依据和税率 掌握 第二 融资租赁房屋的 以房产余值为计税依据计
5、征房产税 租赁期内该税的纳税人 由当地税务机关根据实际情况确定 注 对融资租赁房屋的情况 由于租赁费包括购进房屋的价款 手续费 借款利息等 与一般房屋出租的 租金 内涵不同 同租赁期满后 当承租方偿还最后一笔租赁费时 房屋产权要转移到承租方 这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式 所以在计征房产税时应以房产余值计算征收 至于租赁内房产的纳税人 由当地税务机关根据实际情况确定 四计税依据和税率 掌握 第三 房屋附属设备和配套设施的计税规定 1 凡以房屋为载体 不可随意移动的附属设备和配套设施 如中央空调 电气及智能化楼宇设备等 无论在会计核算中是否单独记账与核算 都应计入房产原值 计征房产
6、税 2 对于更换房屋附属设备和配套设施的 在将其价值计入房产原值时 可扣减原来相应设施和设施的价值 对附属设施和配套设施中易损坏 需要经常更换的零配件 更新后不再计入房产原值 3 纳税人对原有房屋进行改建 扩建的 要相应的增加房屋的原值 四计税依据和税率 掌握 4 房屋附属设备和配套设施的计税规定 凡以房屋为载体 不可随意移动的附属设备和配套设施 如给排水 采暖 消防 中央空调 电气及智能化楼宇设备等 无论在会计核算中是否单独记账与核算 都应计入房产原值 计征房产税 对于更换房屋附属设备和配套设施的 在将其价值计入房产原值时 可扣减原来相应设备和配套设施中易损坏 需要经常更换的零配件 更新后不
7、再计入房产原值 四计税依据和税率 掌握 5 居民住宅区内业主共有经营性房产缴纳房产税 由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税 其中自营的 依照房产原值减除10 至30 后的余值计征 没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产与其他房产的原值准确划分开的 由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值 出租的 依照租金收入计征 四计税依据和税率 掌握 2 从租计征 计税依据为房产租金收入 如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的 应根据当地同类房产的租金水平 确定一个标准租金额从租计征 例题 判断题 2007年 房产出租时 如果以劳务为报酬抵付房租收入的 应根据当地同类劳务的平均价格折算为房
8、租收入 据此计征房产税 答案 解析 房屋出租时 如果以劳务报酬抵付房租收入的 应根据当地同类房产的租金水平 确定一个标准租金额从租计征 四计税依据和税率 掌握 二 税率1 从价计征 税率为1 2 2 从租计征 税率为12 对个人按市场价格出租的居民住房 暂按4 税率征收房产税 房屋租赁主要涉及房产税 营业税 城市维护建设税和教育费附加 印花税 城镇土地使用税 所得税等税种 财政部 国家税务总局 自 年 月 日起 对个人出租住房 不区分用途 在 税率的基础上减半征收营业税 按 的税率征收房产税 对企事业单位 社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房 减按 的税率征收房产税 自 年
9、月 日起 对个人出租 承租住房签订的租赁合同 免征印花税 对个人出租住房 不区分用途 免征城镇土地使用税 四计税依据和税率 掌握 财政部 国家税务总局 自 年 月 日起 对个人出租住房 不区分用途 在 税率的基础上减半征收营业税 按 的税率征收房产税 对企事业单位 社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房 减按 的税率征收房产税 自 年 月 日起 对个人出租 承租住房签订的租赁合同 免征印花税 对个人出租住房 不区分用途 免征城镇土地使用税 举例 例题 单选题 2003年 某企业2002年1月1日的房产原值为3000万元 4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店
10、月租金5万元 当地政府规定允许按房产原值减除20 后的余值计税 该企业当年应缴纳房产税 A 4 8万元B 24万元C 27万元D 28 8万元 答案 C 解析 自身经营用房的房产税按房产余值从价计征 临街房4月1日才出租 1至3月仍从价计征 自身经营用房应纳房产税 3000 1000 1 20 1 2 1000 1 20 1 2 12 3 19 2 2 4 21 6 万元 出租的房产按本年租金从租计征 5 9 月 12 5 4 万元 当年应纳房产税 21 6 5 4 27 万元 举例 例题 单选题 2005年 赵某拥有两处房产 一处原值60万元的房产供自己和家人居住 另一处原值20万元的房产于
11、2004年7月1日出租给王某居住 按市场价每月取得租金收入1200元 赵某当年应缴纳的房产税为 A 288元B 576元C 840元D 864元 答案 A 解析 应纳房产税 1200 6 4 288 元 五税收优惠 一 国家机关 人民团体 军队自用的房产免征房产税 但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产 营业用房 不属于免税范围 二 由国家财政部门拨付事业经费的单位 如学校 医疗卫生单位 托儿所 幼儿园 敬老院 文化 体育 艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的 本身业务范围内使用的房产免征房产税 三 宗教寺庙 公园 名胜古迹自用的房产免征房产税 五税收优惠 四 个人所有非营
12、业用的房产免征房产税 个人所有的非营业用房 主要是指居民住房 不分面积多少 一律免征房产税 对个人拥有的营业用房或者出租的房产 不属于免税房产 应照章纳税 五 对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行 含国家外汇管理局 所属分支机构自用的房产 免征房产税 五税收优惠 六 经财政部批准免税的其他房产 1 损坏不堪使用的房屋和危险房屋 经有关部门鉴定 在停止使用后 可免征房产税 2 纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的 在房屋大修期间免征房产税 3 基建工地的临时性房屋 在施工期间免征4 为鼓励利用地下人防设施 暂不征收房产税 5 对房管部门经租的居民住房 6 对高校后勤实体免征房产税 五税收优
13、惠 7 对非营利性医疗机构 疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产 免征房产税 8 老年服务机构自用的房产 9 按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房 10 对邮政部门坐落在征税范围内的房产需交房产税 反之 则不交房产税 11 向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税 不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业 12 2007 8 1廉租住房经管单位的租金收入免 举例 例题 单选题 某供热企业生产用房原值8000万元 还拥有一个内部职工医院 一个幼儿园 一个超市和一个学校 房产的原值分别为280万元 100万元 100万元和120万元 已知当地政府规定的扣除比例为20 20
14、07年度该企业取得供热总收入5000万元 其中2000万元为向居民供热取得的收入 该企业2007年度应缴纳的房产税为 万元 A 31 1B 46 66C 47 23D 77 76 答案 B 解析 内部职工医院 幼儿园 学校均属于房产税免税单位 向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税 该企业缴纳的房产税 8000 100 1 20 1 2 5000 2000 5000 46 66万元 举例 12 自2006年1月1日起至2008年12月31日 对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓 免征房产税 例题 多选题 2005年 下列各项中 关于房产税的免税规定表述正
15、确的有 A 对高校后勤实体免征房产税B 对非营利性医疗机构的房产免征房产税C 房管部门向居民出租的公有住房免征房产税D 应税房产大修停用三个月以上的 在大修期间可免征房产税 答案 AC 举例 例题 单选题 2007年 某企业2006年2月委托一施工单位新建厂房 9月对建成的厂房办理验收手续 同时接管基建工地上价值100万元的材料棚 一并转入固定资产 原值合计1100万元 该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30 2006年企业该项固定资产应缴纳房产税 A 2 1万元B 2 31万元C 2 8万元D 3 08万元 答案 B 解析 根据房产税法规定 在基建工地为基建工程服务的各种工棚 材料棚等临时
16、性房屋 在施工期间一律免征房产税 当施工结束后 施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的 应从基建单位接受的次月起照章纳税 本题中9月厂房办理验收手续 10月计算房产税 当年为3个月 2006年应纳房产税 1100 1 30 1 2 3 12 2 31 万元 六申报缴纳 纳税期限房产税按年计算 分期缴纳 具体缴纳期限由省 自治区 直辖市人民政府确定 一般按季或半年征收一次 在季度或半年规定某一个月进行征收 2009 1 1 15日纳税地点房产税的纳税地点为房产所在地 由房产所在地的税务机关负责征收 房产不在同一地方的纳税人 应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报缴纳 六申报缴纳 纳税义务发生时间 重点是 纳税义务发生时间 当月与次月区分 1 将原有房产用于生产经营 从生产经营之月起纳税 2 新建或新购入的房产用于生产经营 应在建成或购入30日内 向房产所在地税务机关办理纳税申报登记 从次月起开始纳税 3 委托施工企业建设的房产 从办理验收手续之次月起纳税 4 购置存量房 从办理过户手续之次月起纳税 5 出租出借房产 从交付出租出借房产之次月起纳税 举例 例题 多选题
