《2018年6月版中指报告：房地产市场形势总结及未来趋势展望》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2018年6月版中指报告：房地产市场形势总结及未来趋势展望（82页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1 中国指数研究院 2018 6 中国房地产市场形势总结 珠三角地区在发展过程 中科技创新一直是其发展核心动力 同时 武汉 西安 成都 重庆 合肥等中西部 核心城市高新园区较为集中 2016年西安 成都 武汉等高新区从业人员中本科及以上学历人员占 比在50 左右 已经接近或达到国际领先水平 图 国家级高新区高新技术企业分布 数据来源 科技部火炬高技术产业开发中心 60 CHINA INDEX ACADEMY 发展长租公寓是挖掘存量资产运营价值 是企业规模 再造 61 市场需求 流动人口总量占全国1 6 外出农民工占比最高 数据来源 中国指数研究院测算 图 2010年以来流动人口人数及其变化 图
2、 2010年以来外出农民工人数及其变化 3 2 1 0 1 2 3 4 5 20000 21000 22000 23000 24000 25000 26000 2010201120122013201420152016 流动人口 万人 同比增速 从外出农民工人数来看 截至2016年末 全国农 民工总量达到2 82亿人 其中外出农民工1 69亿 人 分别比上年增加424万人和50万人 外出农民 工占流动人口比例仍最大 2016年其占流动人口 的比重接近70 流动人口稳中有降 人口基数大 根据国家卫计委数据 2016年 我国流动人口总数为2 45亿人 约占全国总人口的六分之一 比上 年末减少了171
3、万人 我国流动人口总量在2011 2014年间持续增 长 由2011年的2 30亿人增长至2014年的2 53亿人 虽然自2015 年起总数略有下降 但在今后较长一段时期 大规模的人口流动迁 移仍将是我国人口发展及经济社会发展中的重要现象 15335 15863 16336 16610 16821 16884 16934 0 0 0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 3 0 3 5 4 0 14500 15000 15500 16000 16500 17000 17500 2010201120122013201420152016 外出农民工 万人 同比增速 62 注 1 根据 中国流动人口发
4、展报告 2013年流动人口家庭中租住私房的比例为67 3 本次沿用该比例 2016年流动人口在流入地的家庭规模根据2015年公布数据测算 2 根据中国指数研究院重点城市租金水平估算2016年全国户均年租金 私房租金 为2 0万元 3 暂不考虑其他户籍人口在当地的租房需求 市场规模 租赁市场规模达1 38万亿元 数据来源 中国指数研究院测算 流动人口 2 45亿人 租房比例 67 3 户均人口 2 67人 户 户均年租金 2 0万元 户 市场规模 1 23万亿 流动人口 测算 非流动人口 测算 落户地就业的 高校毕业生租房 市场规模 0 15万亿 租赁市场规模 1 38万亿 63 未来市场空间
5、2020年租赁市场规模近两万亿元 数据来源 CREIS中指数据 至2020年 租赁市场规模近2万亿元 三 大 城 市 群 中 西 部 省 会 城 市 图 2015年末全国地级市中人口净流入 常住人口多于户籍人口 城市分布情况 租赁市场发展 得重点支持 租购同权等试 点将推动部分 置业需求向租 房转化 热点城市租金年均涨幅在5 10 左右 至2020年 流动人口户均年租金将达2 6万元 高校毕业生人均年 租金达1 8万元 租金上涨 热点城市房 价高企 且 涨幅突出 将直接导致 首次置业年 龄推迟 热点城市因 就业机会及 公共服务优 势将吸引更 多流动人口 集聚 至2020年 流动 人口租赁市场规
6、 模达1 6万亿 就 业地落户毕业生 租赁市场规模达 0 37万亿 租房 占比 提升 流动 人口 增多 64 重点房企布局 一二线热点城市是房企布局核心区域 数据来源 中国指数研究院综合整理 图 品牌房企长租公寓布局城市热力图 目前 品牌房企长租公寓布局近30个城 市 主要集中于北京 上海 广州 深 圳 杭州等一二线核心城市 这些城市经 济相对比较发达 房价收入比高 且大多 为五大城市群核心城市 当地租赁市场需 求相对也比较旺盛 北京 上海及深圳布局品牌数量最多 分 别为13家 12家以及11家 这三个城市品 牌数占比高达89 5 集中度高 万科 龙湖 旭辉 远洋 金地等房企在北京 上海 深圳
7、 杭州均有布局 012345678910111213 长春 沈阳 青岛 乌鲁木齐 贵阳 芜湖 徐州 东莞 济南 郑州 福州 合肥 西安 宁波 长沙 厦门 佛山 南京 天津 大连 重庆 武汉 广州 成都 苏州 杭州 深圳 上海 北京 65 重点房企布局 未来规模化布局长租公寓 数据来源 中国指数研究院综合整理 图 重点房企布局长租公寓情况 房企名称长租公寓品牌 品牌成立 开业 时间 门店数量房间数量未来计划 万科泊寓2016 05108家共开业3万间 计划2018年拓展45万间公寓 预计年租金收入94亿元 未来3年保 持中国第一 能够提供30万间以上的长租公寓 远期计划提供100万 套公寓 年收
8、入达到155亿元 碧桂园BIG 碧家国际社区2017 124家超1500间三年建设100万间 龙湖冠寓2016 1251家共开业1 6万间 每年新开1 1 5万间 中期目标是突破5万间 并在2020年成为业内 前三名 租金收益超过20亿元 金地 荣尚荟自在寓 草莓社区公寓 2016 0712家 招商蛇口壹间 壹栈 壹棠2013年 共开业1 3 万间三年的时间实现品牌全国布局 旭辉领寓2016 079家共开业5000间5年20万间 完成国际化布局并实现IPO上市 佳兆业寓享空间2017 06 共开业7000间三年内打造长租公寓10万间 朗诗地产朗诗寓2017 01 2018年达到5万间 布局17
9、个主要一线及二线热点城市 跻身国内 集中式长租公寓品牌第一阵营 远洋邦舍Boonself2017 085家共开业714间 66 盈利突破点 利用集体建设用地 存量盘活降低成本 业务协 同打造产品生态圈 图 13个集体建设用地建设租赁住房试点城市 图 房企业务协同模式 地产开发 物业服务 商业运营 提供房源 装修改造 盘活存量 储备客户 长租公寓 输 送 客 户 丰 富 业 态 基 础 服 务 创 收 增 利 电商 智能家居 孵化器 盈利突破口 集体建设用地业务协同 存 量 盘 活 存量资产做长租公寓 一方面可以盘活 资产 提高资源利用效率 另一方面 也有利于降低企业拿房成本 67 CHINA
10、INDEX ACADEMY 5年开发 65年服务 物业服务市场潜力无限 68 管理规模 百强企业管理面积均值3164万平米 市场份额超三成 图 2014 2017年百强企业管理规模与市场份额变化情况 2017年 百强企业在管项目数量均值178个 比2016 年增加12个 管理面积均值达3163 83万平方米 同比增长 16 1 市场份额持续走高 上升到32 42 较2016年提 高2 98个百分点 行业集中度进一步提升 19 50 28 42 29 44 32 42 0 5 10 15 20 25 30 35 0 50 100 150 200 250 300 350 2014年2015年201
11、6年2017年 管理面积均值在管项目数量均值市场份额 单位 十万平方米 个 69 TOP10是百强企业均值的6 28倍 各梯级差距拉大 企业分化加剧 数据来源 CREIS中指数据 TOP11 30企业管理面积均值为4976 96万平方 米 是百强企业均值的1 57倍 增速为34 33 是百 强企业增速的2 13倍 TOP31 50企业和TOP51 100企业管理面积均值 分别为1988 74万平方米和1167 68万平方米 增长相 对平稳 图 2017年百强企业不同层级管理面积情况 图 2014 2017年TOP10企业管理规模与市场份额变化情况 TOP10企业展现了 越大越快 越快越好 的
12、规模优势 管理面积均值达2 16亿平方米 是百强 企业均值的6 82倍 增长率为14 59 市场份额为 11 06 与2016年相比提高0 88个百分点 强者 恒强态势延续 0 4000 8000 12000 16000 20000 24000 TOP10TOP11 30TOP31 50TOP51 100 单位 万平方米 百强企业管理面积均值3163 83万平方米 7625 48 13332 60 18838 96 21588 21 4 37 7 64 10 18 11 06 0 2 4 6 8 10 12 0 5000 10000 15000 20000 25000 2014年2015年20
13、16年2017年 TOP10企业管理面积均值TOP10企业市场份额 单位 万平方米 70 多举措扩规模 兄弟公司助力与市场拓展为主 理性并购为辅 数据来源 CREIS中指数据 依靠兄弟开发公司扩张是百强企业管理面积扩张的主 要方式 2017年 百强企业中有开发背景的企业共147家 这些企业在管面积中 近六成来自兄弟开发商 如保利物 业 中海物业2017年新增管理面积中超过80 来自兄弟开 发企业 图 2017年部分物业服务企业管理面积增长构成情况 0 20 40 60 80 100 保利物业中海物业雅生活服务 集团或合作开发比例市场化拓展比例 0 20 40 60 80 100 万科物业绿城服
14、务彩生活金地物业龙湖物业金科服务嘉宝股份 市场化拓展是规模扩张的重要方式 如彩生活 绿城 服务 金科服务等2017年在管面积中 市场拓展面积占比 均超70 长城物业 南都物业等完全市场化企业 以品 质和口碑赢得市场竞争 图 2017年部分有开发背景的百强企业市场化拓展比例 并购回归理性 更加高效 仍是规模突围 提速发展 的重要手段 2017年百强企业重大收购案中 收购股权大 于51 的比例达到77 78 71 抢抓主流市场深耕 六成管理面积位于五大核心城市群 单城市 项目均值超6个 数据来源 CREIS中指数据 图 2017年百强企业城市群管理面积分布情况 2017年 百强企业60 98 的管
15、理面积位于五 大城市群 其中 在长三角 珠三角及成渝三个城 市群 分布比例较高 分别为20 14 12 77 及 11 52 其中 珠三角 成渝及京津冀三个城市 群深耕成效显著 长三角 长江中游两个城市群仍 具备广阔发展潜力 图 2014 2017年百强企业进入城市数量与单位城市项目均数 2017年 百强企业规模扩张重心转向区域深耕 进入城市数量均值保持28个不变的基础上 单个城 市项目数量和管理面积均值都有所增加 分别达到 6 35个 17 79万平方米 24 27 2828 3 92 5 71 5 93 6 35 0 10 20 30 40 50 0 5 10 15 20 25 30 20
16、14年2015年2016年2017年 进入城市数量均值单位城市项目均数单个城市项目数量增长率 单位 个 72 承接大体量项目逐年增多 单盘效益提升 数据来源 CREIS中指数据 图 2016 2017年百强企业管理大盘项目情况 2017年 单个项目在50 100万平方米 100万平方米 以上的项目数量分别为1596个 285个 较2016年分别增 长11 37 和10 04 一方面 单个项目面积达到一定规模后 以标准化 自动化 智能化控制企业成本 提升运营效率的效果更加明 显 另一方面 大盘项目的人口聚集优势 产生更多增值服 务需求 打开社区增值业务的增长空间 1433 1596 259 285 0200400600800100012001400160018002000 2016年 2017年 单体在50 100万平方米的项目数量单体超100万平方米的项目数量 单位 个 73 经营绩效 TOP10企业营收 净利润增速最快 绩效最优 数据来源 CREIS中指数据 图 2017年百强企业分层级营业收入均值及增长率 图 2017年百强企业分层级净利润均值及增长率 0 10 20 30 40
