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1、n各种增加客户实际使用面积方法研究一、 相关概念1、套型建筑面积：（广州的房价计算）套型建筑面积，即商品房的建筑面积，也叫分户建筑面积，通常称建筑面积。套型建筑面积=套内建筑面积+公摊面积2、 套内建筑面积：（顺德的房价计算）套内建筑面积是房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，通常称为实用面积或套内面积。套内建筑面积=套内实用面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积3、 公摊面积：公摊面积即分摊的公用建筑面积，是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑的面积也叫共有建筑面积，是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋公用部分的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井
2、、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。4、 实用率（购房户型图）实用率即得房率。实用率=套内建筑面积 / 套型建筑面积5、 使用率使用率即套内使用面积系数使用率=套内使用面积 / 套型建筑面积6、容积率 民用建筑设计通则GB 503522005：在一定范围内，建筑面积总和与用地面积的比值。（容积率主要
3、反映用地的开发强度，由城市规划确定。通常“建筑面积总和”指地上部分建筑面积总和，“用地面积”指详细规划确定的一定用地范围内的面积；但国内有个别城市，根据当地具体情况，是以地上和地下的建筑面积总和来计算的。地面架空层是否计人总建筑面积，按各地区规划行政主管部门的规定办理。） 广州市的要求是地下正负零以下车库和设备房不计入容积率面积，其余计入。7、赠送面积所谓“赠送面积”指的是钻“面积计算规范”的空子，将可以不计入建筑面积的套内平面面积，“赠送”给住宅买家。“赠送面积”到底有什么意义呢？我们可以通过一个简单的例子来理解：假定某块10万平方的住宅用地，当地的规划部门批出的2.0的容积率，则该地块的建
4、筑面积为20万平方。假设全部建成100平方一套的户型，当地房屋均价为5000元/平方，每平方开发成本为4000元/平方（其中建安成本为2000元/平方），有以下两种情况：1） 如果按正常情况开发，可以开发出2000套住房，那么：其它开发成本：Q1=2000*20=40000万建安成本：Q2=2000*20=40000万总开发成本：Q3=40000+40000=80000万利润：Q4=（5000-4000）*20 = 20000万；总销售款：Q5=5000*20=100000万购房者一套房的成本：Q6=5000*100=50万；购房者每平方单价：V=500000/100=5000元/平方2） 如
5、果采用“赠送面积”的方法，假设“赠送面积”为建筑面积的10%（20%、30%）计算，同样按2000套住房计算，那么其它开发成本：Q1=2000*20=40000万建安成本：Q2=2000*20*1.1=44000万（48000万、52000万）总开发成本：Q3=40000+44000=84000万（88000万、92000万）a）当保证总利润：Q4 = 20000万，总销售款为:Q5=84000+20000=104000万（108000万、112000万）购房者一套房的成本：Q6=104000/2000=52万；（54万、56万）购房者每平方单价：V=520000/100=5200元/平方（5
6、400元/平方、5600元/平方）当赠送面积为10%时，购房单价上升率为（5200-5000）/5000=4%当赠送面积为20%时，购房单价上升率为（5400-5000）/5000=8%当赠送面积为30%时，购房单价上升率为（5600-5000）/5000=12%b）当赠送面积全额转换为建筑面积，总销售款为:Q5=5000*1.1*20=110000万（120000万、130000万）总利润Q4=110000 84000 = 26000万（32000万、38000万）当赠送面积为10%时，利润上升率为（26000-20000）/20000=30%当赠送面积为20%时，利润上升率为（32000-
7、20000）/20000=60%当赠送面积为30%时，利润上升率为（38000-20000）/20000=90%从上面的这个例子，我们不难看出：a的情况：当增加“赠送面积”时，如果考虑总利润不增加时，“赠送面积”相当于降低每平方的购房单价；b的情况：当增加“赠送面积”时，如果考虑赠送面积折算入建筑面积时，“赠送面积”可以大幅增加总利润；以上两种情况实际是两个极端情况，在实际工程中一般是介于两者中间，即总利润增加又给予购房者相应的实惠。“赠送面积”实际是增加了规划局批的“容积率”，同时也是变相减少了地价。8、在设计中使用“赠送面积”方案时，我们应依据的规范和条文：1）房产测量规范 GBT 179
8、96.1 20002）建筑工程建筑面积计算规范 GBT 50353 20053）当地建设局、规划局或房管局制定的相关“房屋建筑面积计算规则”二、 计算一半建筑面积的范围（GBT 50353 2005）1、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算12面积。（说明：如遇建筑物屋顶的楼梯间是坡屋顶，应按坡屋顶的相关条文计算面积。）2、设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算12面积。（注意：设有围护结构不垂直于水平面而超出
9、底板外沿的建筑物是指向建筑物外倾斜的墙体，若遇有向建筑物内倾斜的墙体，应视为坡屋顶，应按坡屋顶有关条文计算面积。）3、有永久性顶盖的室外楼梯，应按各层水平投影面积的一半计算。（注意：室外楼梯，最上层楼梯无永久性顶盖，或不能完全遮盖楼梯的雨篷，上层楼梯不计算面积，上层楼梯可视为下层楼梯的永久性顶盖，下层楼梯应计算面积。）4、建筑物的阳台均应按其水平投影面积的12计算。（注意：建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。）5、利用坡屋顶内空间时净高超过2.1m的部位应计算全面积，净高在1.22.1m的部位应计算12面积，净高不足1.2m的部位不应计算面积。
10、（说明：该处“净高”指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离）6、地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等)，包括相应的有永久性顶盖的出人口，应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算12面积。（说明：地下室、半地下室应以其外墙上口外边线所围水平面积计算。原计算规则规定按地下室、半地下室上口外墙外围水平面积计算，文字上不甚严密，“上口外墙”容易理解为地下室、半地下室的上一层建筑的外墙。由于上一层建筑外墙与地下室墙的中心线不一定完全重叠，多数情况是凸出或凹进地下室外墙中心线。）7、
11、坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m的部位应计算12面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的12计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。8、建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算12面积。9、有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的12计算。（说明：本条所称“场馆”
12、实质上是指“场”(如：足球场、网球场等)看台上有永久性顶盖部分。“馆”应是有永久性顶盖和围护结构的，应按单层或多层建筑相关规定计算面积。）三、 不计算建筑面积的范围（GBT 50353 2005）1、建筑物通道(骑楼、过街楼的底层)。2、建筑物内的设备管道夹层。3、屋顶水箱、花架、凉棚。4、露台、露天游泳池。5、勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。（说明：突出墙外的勒脚、附墙柱垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘
13、窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊等均不属于建筑结构，不应计算建筑面积。）6、无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。7、自动扶梯、自动人行道。（说明：自动扶梯(斜步道滚梯)，除两端固定在楼层板或梁之外，扶梯本身属于设备，为此扶梯不宜计算建筑面积。水平步道(滚梯)属于安装在楼板上的设备，不应单独计算建筑面积。）8、独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。四、 增加套内可用空间的实用方法1、 建设高度为2.2m以下的地下室或半地下室地下室：房间地平面低于室外地平
14、面的高度超过该房间净高的12者为地下室。半地下室：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者为半地下室。目的：该情况下建筑面积可按一半考虑。（也可全不计算面积）房产测量规范 GBT 17996.1 2000：8.2.3不计算建筑面积的范围a)层高小于220m以下的夹层、插层、技术层和层高小于220m的地下室和半地下室。建筑工程建筑面积计算规范 GBT 50353 2005：3.0.5地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等)，包括相应的有永久性顶盖的出人口，应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算
15、全面积；层高不足2.20m者应计算12面积。说明：该类场所可以给业主做储藏、音乐、健身使用。当该地下室、半地下室做为首层住宅的辅助用房，该类可不计入建筑面积。实施措施：地下室、半地下室做夹层或填充，上层净高小于2.2m，装修时可打通上下。实例：万科城、万科东海岸、第五园2、 送飘窗飘窗：为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。种类包括“低台凸窗”、“落地凸窗”、“可拆卸凸窗”和“可打掉步入式凸窗梁”。目的：可以将飘窗赠送给业主，飘窗是不计算建筑面积。说明：a、当外飘窗（凸窗）的面积从窗台面计起，达到2.2m的，有些地区是应计入建筑面积的，所以飘窗净高最好小于2.2m。b、低台凸窗和落地凸窗：是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2
