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1、房地产估价在线作业二 试卷总分:100 得分:100一、 单选题 (共 40 道试题,共 100 分)1. 路线价法估价的第二个步骤为( )A. 设定标准深度 B. 求取路线价C. 编制深度百分率表D. 划分路线价区段 满分：2.5 分正确答案:A2. 某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。A. 市场不景气B. 该别墅区的环境条件变差C. 该别墅区的单位开发成本降低D. 开发商获得满意的利润即可 满分：2.5 分正确答案:B3. 某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。
2、因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为（ ）。A. 2005年8月16日B. 2005年12月15日C. 估价作业期间的任意一天D. 估价人员与委托人商定的某天 满分：2.5 分正确答案:A4. 估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和()。A. 价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B. 价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C. 价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D. 价值类型和定义、估价作业日期、估
3、价报告应用的限制 满分：2.5 分正确答案:D5. 甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元m2，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元m2，资本化率均为8，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。A. 高于B. 低于C. 等于D. 低于或等于 满分：2.5 分正确答案:B6. 一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（ ）以上的不易采用。A. 1年B. 0.5年C. 2年D. 3年 满分：2.5 分正确答案:A7. 在受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有（ ）。A. 估价方法B. 估价原则C. 估价价格D. 估价目的 满分：2.5 分正确答案:D8. 收益法中的运
4、营费用包括（ ）。A. 所得税B. 房地产改扩建费用C. 电梯、空调等的折旧费D. 建筑物的折旧费 满分：2.5 分正确答案:C9. 以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为(）A. 签订估价委托合同之日B. 发放抵押贷款之日C. 完成估价对象实地查看之日D. 未来处置抵押房地产之日 满分：2.5 分正确答案:C10. 同一宗房地产，建筑物价格=房地价格+土地价格。A. 正确B. 错误 满分：2.5 分正确答案:B11. 基准地价系数修正法的基本原理是（）。A. 收益原理B. 替代原理C. 地租理论D. 区位理论 满分：2.5 分正确答案:B12. 两宗实物状况相同的房地产，如果权益不
5、同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。A. 正确B. 错误 满分：2.5 分正确答案:B13. 有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10，则该房地产的收益价格为（）万元。A. 400B. 450C. 500D. 540 满分：2.5 分正确答案:A14. 交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。A. 正确B. 错误 满分：2.5 分正确答案:B15. 房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小？（ ）。A. 买卖双方的知识水平B. 买卖双方的偏
6、好C. 讨价还价能力D. 感情冲动 满分：2.5 分正确答案:A16. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。A. 2.00B. 2.13C. 2.22D. 2.50 满分：2.5 分正确答案:C17. 用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、（ ）、区域因素、个别因素修正。A. 环境因素B. 质量因素C. 交易日期D. 新旧程度 满分：2.5 分正确答案:C18.
7、 楼面地价（ ）建筑容积率。A. 建筑层数B. 建筑覆盖率C. 绿地率D. 土地单价 满分：2.5 分正确答案:D19. 某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（）。A. 2003年6月15日B. 2003年8月15日C. 签订估价委托台同之日D. 估价人员与委托人商定的某日 满分：2.5 分正确答案:A20. 用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取( )净收益为估价依据。A. 类似房地产的客观B. 类似房地产的实际C. 类似房地产的最高D. 类似房
8、地产的最低 满分：2.5 分正确答案:A21. 基本完好房的成新度一般为（ ）。A. 十成新B. 九到十成新C. 六到七成新D. 七到十成新 满分：2.5 分正确答案:C22. 甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5；乙土地的楼面地价1500元平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有( )。A. 甲等于乙B. 甲大于乙C. 甲小于乙D. 难以判断 满分：2.5 分正确答案:C23. 对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。A.
9、比较法B. 收益法C. ，成本法D. 路线价法 满分：2.5 分正确答案:A24. 即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。A. 正确B. 错误 满分：2.5 分正确答案:A25. 拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为（ ）A. 拍卖价格招标价格协议价格B. 拍卖价格协议价格招标价格C. 招标价格拍卖价格协议价格D. 招标价格协议价格拍卖价格 满分：2.5 分正确答案:A26. 某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。A. 取三者的平均值B. 取三者的中间值C. 任选其中之一D. 在三者的基础上综合分析决定 满分
10、：2.5 分正确答案:D27. 某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（）。A. 被烧损前的状况B. 被烧损后的状况C. 被烧损前与被烧损后的差异状况D. 未来修复或重建后的状况 满分：2.5 分正确答案:C28. 收益法公式V=ar成立的条件是（ ）。A. a每年不变，年期有限，r每年不变且大于零B. a每年变化，年期有限，r每年不变且大于零C. a每年不变，年期无限，r每年不变且大于零D. a每年不变，年期有限，r每年变化且大于零 满分：2.5 分正确答案:C29. 通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A. 土地取得成本+开发成本B. 土地取得成本+开发成本+管理费用
11、C. 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D. 开发完成后的房地产价值 满分：2.5 分正确答案:B30. 运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有（ ）。A. 交易双方有经济关系B. 会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性C. 房屋结构类型确认的正确与否D. 房屋买卖价格的准确性 满分：2.5 分正确答案:C31. 运用市场比较法时，对比较实例为拍卖、招标的价格，不需进行交易情况修正。A. 正确B. 错误 满分：2.5 分正确答案:B32. 选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。A. 同一地区B. 同一城市C. 同一供
12、求范围内的类似地区D. 同一地区或同一供求范围内的类似地区 满分：2.5 分正确答案:D33. 收益法中所指的收益是（）。A. 估价时点前一年的收益B. 估价时点前若干年的平均收益C. 估价时点以后的未来预期正常收益D. 估价时点前最高盈利年份的收益 满分：2.5 分正确答案:C34. 评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会( )。A. 越高B. 越低C. 不变D. 符合客观实际 满分：2.5 分正确答案:B35. 商业经营的房地产，其净收益为（ ）。A. 商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用商业利润B. 商品销售收入商品销售成本经营费用商品销
13、售税金及附加管理费用财务费用商业利润投资利息C. 商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用投资利息D. 商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用商业利润投资利息 满分：2.5 分正确答案:A36. 某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。A. 1765B. 2000C. 2069D. 2400 满分：2.5 分正确答案:C37. 在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A. 估价师声B. 估价的假设和限制条件C. 估价方法D. 估价对象 满分：2.5 分正确答案:B38. 某办公楼的土地面积3000m2，建筑面积10000m2，该办公楼出租正常月纯收益为18万元，建筑物重置价格为2000元m2，成新率为80，土地和建筑物的还原利率分别为7和8
