《南开19春学期（1709、1803、1809、1903）《房地产开发与经营管理》在线作业-0003》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南开19春学期（1709、1803、1809、1903）《房地产开发与经营管理》在线作业-0003（10页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、19春学期（1709、1803、1809、1903）房地产开发与经营管理在线作业-0003试卷总分:100 得分:0一、 单选题 (共 10 道试题,共 20 分)1.房地产市场交易的对象实际上是()。A.土地B.物业本身C.房屋建筑物D.房地产权益正确答案:D2.房地长市场按地域范围划分时，地域所包括的范围可大可小，最常见的是按()进行划分。A.国家B.省、自治区、直辖市C.城市D.区位正确答案:C3.房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在()日内作出是否受理申请的书面答复。A.90B.30C.60D.7正确答案:D4.中标通知书发出后的()天内，双方应按照招标文件和投标文件订立书面合
2、同，不得作实质性修改。A.5B.15C.20D.30正确答案:D5.开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起()日内，将建设工程竣工验收报告和规划，公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。A.7B.10C.15D.30正确答案:C6.在项目评估中，能反映房地产项目计算期内各期的资金盈余或短缺情况的基本报表是()。A.损益表B.资金来源和运用表C.资产负债表D.经营成本预算表正确答案:B7.房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地()同时转让。A.使用权B.所有权C.租赁权D.经营权正确答案:A8.房地产需求价格弹性大于1，说明()。A.
3、需求刚性B.需求弹性不足C.需求具有弹性D.需求价格等比例变化正确答案:C9.房地产行政主管部门根据物业服务企业的资产、专业技术人员和物业管理业绩等因素，对设立的物业服务企业核定()。A.一级资质B.资质等级C.二级资质D.一次等级正确答案:B10.不属于财务评价使用的基本报表的是()。A.损益表B.资金来源和运用表C.资产负债表D.经营成本预算表正确答案:D二、 多选题 (共 10 道试题,共 20 分)1.房地产开发项目规划设计方案评价的方法主要有()。A.德尔菲法B.层次分析法C.计划统计法D.关键路径法正确答案:AB2.房地产市场调查的方法包括()。A.询问调查B.观察调查C.试验调查
4、D.统计分析正确答案:ABCD3.房地产周期循环的原因有()。A.供需因素B.制度因素C.心理因素D.政策因素正确答案:ABCD4.引起房地产价格上升的原因有()A.对房地产本身进行的投资改良B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加D.外部经济或相互影响正确答案:ABCD5.房地产市场的功能包括()。A.配置存量房地产资源与利益B.显示房地产市场需求的变化C.指导供给以适应需求的变化D.知道政府科学的质地更土地供给计划正确答案:ABCD6.风险预测方法主要有()。A.财务报表法B.问询法C.环境分析法D.索赔记录统计法正确答案:ABCD7.影响房地产供给的因素有()。A.房地产开发成本B.政府政
5、策的变化C.对未来的预期D.其他商品的价格变化正确答案:ABC8.房地产市场的发展政策的建立应遵循()原则。A.目标确定性原则B.政策的连续性与协调性原则C.政策的针对性和导向性原则D.政策的公平性和效率原则正确答案:ABCD9.影响房地产需求的因素有()。A.收入的变化B.其他商品的价格变化C.对未来的预期D.政府政策的变化正确答案:ABCD10.国有土地上房屋征收的补偿，被征收人可以选择()补偿方式。A.实物交换B.房屋产权调换C.货币补偿D.综合补偿E.临时安置正确答案:BC三、 判断题 (共 30 道试题,共 60 分)1.城市经济的软环境主要是指城市经济发展中的各种政策、法律法规、文
6、化、观念、社会治安环境等。A.错误B.正确正确答案:B2.土地使用权是指土地依法取得的在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和任意处分的权利。A.错误B.正确正确答案:A3.土地使用权出让的主体必须是国家，其他任何单位和个人不得出让土地使用权。A.错误B.正确正确答案:B4.居住建筑密度是居住建筑基地面积与居住建筑用地面积之比。A.错误B.正确正确答案:B5.土地增值税是以转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税。A.错误B.正确正确答案:B6.从房地产投资的角度来看，风险可以定义为获得预期收益可能性的大小。A.错误B.正确正确答案:B7.可行性研究的作用，体现在开发商向政府主管部
7、门申请投资项目核准、企业内部投资决策、开发项目融资和指导开发建设过程各阶段的工作。A.错误B.正确正确答案:B8.居住面积密度是居住面积与居住建筑用地面积之比。A.错误B.正确正确答案:B9.房地产开发建设阶段是指开发项目从开工到竣工验收所经过的过程。A.错误B.正确正确答案:B10.住宅区规划指标实际上就是规划综合技术经济指标。A.错误B.正确正确答案:A11.一般情况下，房地产规划设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的1%-3%。A.错误B.正确正确答案:B12.土地使用权转让市场属于房地产一级市场。A.错误B.正确正确答案:B13.房地产市场营销活动是一些列活动的组织，
8、包括房地产产品、价格、促销和广告等活动。A.错误B.正确正确答案:B14.房地产产品策略是营销组合策略中最重要的策略。A.错误B.正确正确答案:B15.偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与档期应还本付息金额的比率。A.错误B.正确正确答案:B16.房地产开发商的利润来自于租售收入和总开发成本的差值，而工程成本优势总开发成本的主要组成部分，所以降低工程成本就能增加开发商利润。A.错误B.正确正确答案:B17.中标通知书发出后20天内，双方应按照招标文件和投标文件订立书面合同，不得作实质性修改。A.错误B.正确正确答案:A18.不可预见费根据项目的复杂程度和各项费用估算的准确程
9、度，以各项费用之和的8%估算。A.错误B.正确正确答案:A19.房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。A.错误B.正确正确答案:B20.我国城市土地经营的主要形式是土地租赁和土地开发。A.错误B.正确正确答案:B21.土地征收是国家为了社会公共利益的需要，将集体所有土地转变为国有土地的强制手段。A.错误B.正确正确答案:B22.房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。A.错误B.正确正确答案:B23.房地产业是横跨生产、流通和消费领域的产业部门A.错误B.正确正确答案:B24.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。A.错误B
10、.正确正确答案:B25.市、县人民政府城乡规划主管部门可以在建设用地规划许可证中，改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。A.错误B.正确正确答案:A26.房地产开发投资机会选择与分析是房地产开发流程的第一阶段。A.错误B.正确正确答案:B27.房地产开发企业只有取得城市规划刮泥部门办法的建设工程规划许可证，才可以办理开工手续。A.错误B.正确正确答案:B28.规避和控制风险的方法之一是通过加强资产管理来分散风险。A.错误B.正确正确答案:A29.实施土地供应计划宏观调控的必要提条件是政府拥有足够的土地储备。A.错误B.正确正确答案:B30.人口毛密度是居住总人口和总用地之比。A.错
11、误B.正确正确答案:B以下内容可以删除：我们知道立法活动的论后是立法者对不同利益间的衡量。无效婚姻和可撤销婚姻制度衡量的是公共利益、道德秩序与个人的意思自治，其法律结果应当衡量的是当事人对利益的危害程度和当事人的责任程度以及其应适当承受的不利后果。但是法律结果却被规定在同一个条文里适用同样的结果，这显然是不合无的。如果不区分两者的法律后果，那么二者的法定情形的重构从现实层面上来讲也就毫无意义了。首先，笔者认为应当调整现行婚姻无效与可撤销规定的溯及力在题。溯及力涉及到对之前婚姻事实的法律认可状况。如果溯及既往，那么婚姻关系自成立起无效，从而导致因夫妻身份关系产生的其他一切行为也将陷入纠纷，对于与
12、之有交易的第三人来讲将面临不可预测的法律法风险，不利于交易安全。笔者认为应当根据无效婚姻与可撤销婚姻中不同法定情形的违法程度区分为无效婚姻和可撤销婚姻的溯及力。在笔者对于无效婚姻法定情形重构之后，只剩下重婚、近亲婚姻以及未满十六周岁未成年人婚姻三种，本以为可以完全适用的无效婚姻被确认无效后自始无效的规定，但是在引入责任要素之后，笔者发现其中可能存在无辜方的情况，如重婚情形中被重婚的一方不知对方已有配偶，在婚姻被宣告无效之后，被重婚者依然与造成婚姻无效的一方当事人共同承担婚姻自始无效一样的结果，这样的规定对被重婚者不公平，也不利于保护子女的利益。笔者认为应参虑双方当事人的责任区分不同的溯及力，由
13、造成婚姻无效的一方承担婚姻自始无效的后果，无辜一方则自法院宣告无效之日起婚姻开始无效。实际生活中造成婚姻无效的责任人可能是当事人一方，也可能是双方，可统一适用上无规则，笔者认为更加公平。笔者对可撤销婚姻的法定情形重构之后扩充了未达法定婚龄的婚姻、患禁婚疾病的婚姻、欺诈的婚姻与重大误解的婚姻。笔者认为此部分也不可以完全重构为“婚姻被撤销的，自撤销之日起生效”。因为尽管重构后的可撤销婚姻制度所保护的个人私益要件，但是其中当事人还是有过错方与无辜方的区分，适用同种法律后果依然不公平，应当根据造成婚姻无效的责任有无、大小区别对待，重构为“对婚姻被撤销有责任的，适用婚姻自始无效规定，无责任的适用撤销之日
14、起无效。”其次，笔者认为对婚姻无效与被撤销后的财产分割应方式当加以丰富。我国现在的无效婚姻与可撤销婚姻制度的法律后果中对财产的规定非常单一，忽略了当事人在该婚姻因违法导致无效过程中的主观意志和责任程度，采取各打五十大板的做法不利于发挥法律惩恶扬善的功能。笔者认为在婚姻被撤销或被确认无效后的财产分配中应当参虑双方当事人的主观意志和责任程度，以此作出与之相匹配的分割方案。换句话说主要从“是否知道存在婚姻无效和可撤销的法定事由”和“对法定事由是否有过错”这两个维度来参虑财产的划分。第一种情况，对于双方当事人都是既知道有违反婚姻生效的法定事由，又对此事由有过错的，适用现行的规定，即双方协商，协商不成的，由法院裁判。第二种情况，对于仅知道有违反婚姻生效事由但没有过错的当事人，在财产分配过程中应当少分，而不论是否属于弱国一方。因为这种情形下，当事人对社会公共利益和法律秩序的挑衅太严重，应当予以更加不
