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1、（项目管理）中国大同论坛项目市场研究中国大同论坛项目研究营销企划组2010年12月12日目录第一部分大同市城市概况第一节：大同城市整体概况一、城市基本状况1、区位概况2、人文概况3、资源概况二、大同市经济概况1、近年来大同市国民经济运行情况分析2、经济、投资、政策环境3、大同产业特点4、大同产业结构变化第二部分大同市房地产整体市场第一节：城市人口状况研究1、城市人口变化2、居民收入变化3、房地产投资状况4、居住状况第二节：大同市房地产现状研究一、城市发展趋势及分析1、城市发展研析2、城市现状分析3、十一五期间大同住宅建设规划二、大同市房地产市场研析1、大同市基准地价2、大同市房地产市场供求及房
2、价走势3、2009年大同市房地产投资状况4、大同市房地产综合评价5、大同市房地产走势第三部分大同市房地产区域市场研析第一节：大同区域板块分析一、区域板块现状二、迎宾路南区域楼盘开发现状三、大同综合性项目发展现状第二节：区域明星楼盘简析桐城中央第三节：可借鉴性楼盘简析东方罗马城第四节：项目周边楼盘现状简析第四部分本项目分析及定位方向第一节：项目现状第二节：项目swot分析及价值判断一、项目swot分析二、项目价值判断第三节：项目目标消费群体分析一、大同市整体购房人群分析二、本项目目标客群分析三、本项目目标客群区域分析第四节：市场借鉴项目分析一、深圳万科城二、郑州远大理想城三、郑州橄榄城四、本项目
3、突破方向第五节：物业发展建议一、产品定位原则二、产品类型定位三、户型配比四、产品功能定位五、项目开发节奏与开发组合六、社区设计要求七、社区配套建议八、项目启动策略第五部分本案项目售价预估一、项目基本资料二、售价预估附件一：大同市房地产开发预售条件附件二：大同开发成本一览附件三：大同市2009年城市住宅拆迁安置区分区分类价格附件四：大同市关于“城中村改造”办公会议纪要附件五：大同市城市规划区内农村集体土地房屋拆迁安置补偿暂行规定附件六：2008-2009年大同城中村拆迁公告第一部分大同市城市概况第一节 大同城市概况一、城市基本情况1、区位概况大同位于山西省北部，介于内外长城之间，是大同盆地的中心
4、。大同为山西省第二大城市，晋、冀、蒙三省（区）和大同各县的交通枢纽，大同地区的政治、经济、文化中心。全市辖区面积14176平方千米，城区2080平方千米，辖左云、大同、阳高、天镇、浑源、广灵、灵丘七县，城区和近郊划为城区、矿区、南郊区和新荣区，计5镇22乡29个街道办事处。大同北邻内蒙，东望河北、距北京380公里，南离太原市352公里，实为首都之屏障、全晋北方之门户，且扼晋、冀、内蒙之咽喉要道，是历代兵家必争之地。在历史上大同曾为三代京华、两朝重镇，在清代以前无不派名将镇守，既防外来侵略又保京师安危，被誉为“北方锁钥”。今日的大同，是京包、同蒲两大铁路的交汇点，大秦铁路的起点，居神府、准格尔新
5、兴能源区与京津唐发达工业区的中点；为我国当代最大的煤炭能源基地、国家级历史文化名城。2、人文概况u 历史文化名城，人文资源丰富大同市是国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一，有2400多年历史，曾为北魏京师、辽金陪都、明清重镇。境内古建筑、古遗址300多处，其中列入世界文化遗产名录的1处、列入国家级和省级文物保护单位的36处，古建文化、佛教文化非常发达。大同现存古建筑、古墓葬、古遗址两万余处，各级文物保护单位346处，其中全国重点文物保护单位20处，省级文保单位22处，市县级文保单位更是多达304处。北魏年间开凿的云冈石窟，现存的唯一辽代木构建筑的华严寺，古朴浑厚的善化寺，号称中国龙壁之冠
6、的九龙壁，黏着在峭壁之上的悬空寺，景色旖旎、山势峭如刀劈的北岳恒山u 北方名城，旅游胜地u 大同市的旅游资源颇为丰富，历史古迹和自然风光均有独到之处。古迹中以始凿于北魏年间的云冈石窟最富盛名，它与敦煌的莫高窟、洛阳的龙门石窟、甘肃的麦积山石窟并称为中国四大石窟，具有很高的艺术价值；应县木塔则是中国现存最高大、最古老的木结构塔，是世界建筑中的一件珍品；位于大同西南部的华严寺，是我国最大的古代佛殿之一；此外还有九龙壁、善化寺等历史悠久的古建筑；大同市东南方，有中国五岳之一的北岳恒山，风光极佳；恒山山脚下的悬空寺，建筑精巧，让人称奇，偌大一座寺院竟如凌空而立，让人不得不惊叹千年前工匠们的奇思妙想。3
7、、资源概况u 资源城市，矿产资源丰富大同市矿产资源丰富，除煤炭以外，主要矿藏有铜、铁、金、银、铝、锌等金属矿物和石墨、磷、长石、云母、石灰石、珍珠岩、大理石、花岗石、玄武石、沸石等非金属矿物。大同可望成为资源相对贫乏的沿海及渤海经济圈的矿产品原料基地。煤炭“大同煤田”含煤面积926平方公里，探测总储量718亿吨，其中：侏罗纪煤素以低硫、低磷、低灰份、高热值的“三低一高”闻名于世，是优质动力煤和化工原料煤。得天独厚的煤炭资源优势，使大同市成为国家重要的能源基地，被誉为中国“煤都”。大同市年产原煤8000万吨，煤炭的生产量、外运量和出口量均占全国煤炭城市之首。大同煤支持着全国5大火力电网、3大港口
8、、6大城市的煤气发生炉以及全国20多个省、市、自治区2800多家大中型企业，有力地支援了全国的经济建设，并远销欧、亚、美的20多个国家和地区。u 水资源贫乏大同市的本地水资源总量为1.42亿平方米，人均水资源量仅为111立方米，为全国人均占有量的9%左右，水资源十分贫乏。现在的用水状况是：工业与生活用水占80%，农业用水占20%。虽然水资源开发利用率已达67.5%，但年缺水量仍为2000多万立方米。二、大同市经济概况（因网上数据有限，引用2008年数据参考）1、近年来大同市国民经济运行情况分析u 国民经济平稳健康发展经初步核算,2008年全市实现地区生产总值（GDP）565.77亿元，按可比价
9、格计算，比上年增长5.1%。从上图可以看出，大同经济除2008年受全球金融危机影响涨幅较小外，一直处于高速发展状态。根据国民经济运行规律，国民经济的稳定快速发展，必定会带动房地产的发展，提高房地产的投资量，房地产业的发展同时又会促进国民经济的发展，两者相辅相成。按常住人口计算，2008年全市地区人均国民生产总值达到17852元，比上年增加2612元，同比增长了4.4%，约合2625美元.GDP从1000美元到3000美元是实现跨越式发展的关键时期，这个时期市场经济逐步完善，经济保持快速增长，群众生产和生活条件不断改善，也将逐渐带动房地产的发展。u 工业经济实现平稳增长初步统计，2008年全年全
10、市完成全部工业增加值271.96亿元，比上年增长1.0%。其中，国有企业、大中型企业和年产品销售收入500万元及以上非国有工业企业（规模以上企业）完成工业增加值250.80亿元，比上年增长0.6%。产销衔接状况保持良好，全年规模以上工业企业产品实现销售产值606.30亿元，比上年增长19.7%；工业产品销售率为98.6%，比上年上升2.7个百分点。受08年下半年全球金融危机和煤炭价格低迷影响，大同08年工业增加值增幅回落，但仍然实现了同比增长，表现平稳；规模以上企业实现销售产值大幅增长，说明作为传统的工业基地，大同仍然保持了良好的工业发展势头。u 财政收入增长较快财政收入继续增长，2008年，
11、全市财政总收入完成122.28亿元，比上年增长31.42%，增收29.23亿元。一般预算收入完成46.67亿元，比上年增长27.14%，增收9.96亿元。扣除资源探矿权、采矿权收入，全市财政总收入和一般预算收入分别完成122.01亿元和46.40亿元，同口径增长36.43%和40.21%。财政收入中，增值税、企业所得税、个人所得税和营业税等四大税种，分别增长39.37%、9.80%、20.61%和57.38%。从上述数据可以看出，目前大同市的整体经济运行稳定，经济环境良好，适合房地产投资的进行。u 固定资产投资持续增长固定资产投资快速增长。2008年，全市积极优化投资结构，以调产项目、基础设施
12、建设带动投资增长，全市固定资产投资规模进一步扩大。全年大同市全社会固定资产投资完成276.5亿元，比上年增长28.7%。其中，国有经济单位投资完成153.1亿元，增长35.4%；非国有经济单位投资完成123.4亿元，增长21.4%。按城乡分，城镇投资完成264.9亿元，比上年增长31.5%；农村投资完成11.6亿元，比上年下降12.3%。这一组数据显示，大同目前固定资产投资活力旺盛，全社会的固定投资力度都在加大，城市建设改造力度也在加大，综合功能日益完善。房地产建设也基本和全社会固定资产投资合拍，表现的相当活跃，但是又不存在过热现象。2、经济、投资、政策环境u 经济环境这些年来，大同市按照传统
13、产业新型化、新兴产业规模化的发展要求，大力推进结构调整，不断加大传统产业改造和新兴产业培育的力度，初步形成了煤炭、电力、冶金、医药化工、机械制造、建材等多元支柱产业格局，煤化工、装备制造业、新型材料、旅游业以及特色农业等新兴产业也初具规模。（1）农业方面，启动实施了雁门关生态畜牧经济区建设，培育壮大畜牧、林草，优质杂粮、蔬菜四大农业特色产业，推动农业结构由以农为主向以牧为主转变。畜牧业的比重占到了农业总产值的38.9%。扶持发展了夏进乳业、佳鑫杂粮、雁门关绿色肉业、森汇隆草业等一批龙头企业。（2）工业方面，在煤炭、电力、冶金、医药化工、机械制造、建材六大产业培育60户优势企业，目前，六大产业完
14、成的销售收入占到了全市工业的90%以上，原煤产量稳定在8000万吨左右，洗选配能力占到60%，电力总装机容量达到6067MW，医药产值占到全省的一半以上，呈现出产业多元化发展的良好态势。（3）旅游业方面，全市大力推进“北方商埠”和“旅游胜地”建设，成功举办了五届旅游节。组织参加了“港洽会”、“沪洽会”、“中博会”等大型招商活动，引进资金兑现321.2亿元人民币，145个项目已开工建设，履约率、开工率走在全省前列。u 投资环境（1）交通便捷，大同市是我国中西部地区离首都最近、离出海口最近的一块“风水宝地”。按铁路里程东望北京382公里，西眺呼和浩特285公里，南下太原355公里，北上中蒙边界二连
15、浩特460公里，是华北地区重要的交通枢纽城市。京包、大秦等4条复线电气化铁路及40余条支线、专用线纵横交错，沟通华北、西北、东北和三晋腹地的联系，京大、大运和得大高速公路等10多条干线四通八达，飞机可直达北京、上海、广州等城市，大同已形成了铁路、公路、航空相互配套的立体交通体系。（2）资源丰富，大同市矿产资源丰富，除煤炭以外，主要矿藏有铜、铁、金、银、铝、锌等金属矿物和石墨、磷、长石、云母、石灰石、珍珠岩、大理石、花岗石、玄武石、沸石等非金属矿物。大同可望成为资源相对贫乏的沿海及渤海经济圈的矿产品原料基地。（3）环境优美，大同市地处温带大陆性季风气候区，受季风影响，四季分明，年平均日照时数为2670小时，大同市建成绿化覆盖面积2131平方公里，绿化覆盖率15.1%。城市人均公共绿地面积由1.9平方米提高到4.6平方米。大力推进热电联产集中供热，全年二级以上良好天气达到220天。（4）设施完善，大同建成了以光纤传输为主，辅以数字微波、卫星传输等方式的通讯网络，固定电话网、移动通讯网、数字数据和多媒体通讯通达全国和世界许多国家及地区，固定电话机普及率达每百人20.03部。邮电邮路总长度4329公里，可传输国际国内特快专递邮件。（5）金融体系，大同是晋、冀、蒙交界
