《精编》海南旅游房地产调查报告

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1、海南国际旅游岛 海南国际旅游岛 海南是中国最大的经济特区和唯一的热带岛屿省份 建省办经济特区20多年来 经济社会发展取得显著成就 充分发挥海南的区位和资源优势 建设海南国际旅游岛 打造有国际竞争力的旅游胜地 是海南加快发展现代服务业 实现经济社会又好又快发展的重大举措 对中国调整优化经济结构和转变发展方式具有重要示范作用 以下为海南国际旅游岛的战略 战略定位 中国旅游业改革创新的试验区 充分发挥海南的经济特区优势 积极探索 先行试验 发挥市场配置资源的基础性作用 加快体制机制创新 推动海南旅游业及相关现代服务业在改革开放和科学发展方面走在全国前列 战略定位 世界一流的海岛休闲度假旅游目的地 充

2、分发挥海南的区位和资源优势 按照国际通行的旅游服务标准 推进旅游要素转型升级 进一步完善旅游基础设施和服务设施 开发特色旅游产品 规范旅游市场秩序 全面提升海南旅游管理和服务水平 战略定位 全国生态文明建设示范区 坚持生态立省 环境优先 在保护中发展 在发展中保护 推进资源节约型和环境友好型社会建设 探索人与自然和谐相处的文明发展之路 使海南成为全国人民的四季花园 战略定位 国际经济合作和文化交流的重要平台 发挥海南对外开放排头兵的作用 依托博鳌亚洲论坛的品牌优势 全方位开展区域性 国际性经贸文化交流活动以及高层次的外交外事活动 使海南成为我国立足亚洲 面向世界的重要国际交往平台 战略定位 南

3、海资源开发和服务基地 加大南海油气 旅游 渔业等资源的开发力度 加强海洋科研 科普和服务保障体系建设 使海南成为我国南海资源开发的物资供应 综合利用和产品运销基地 战略定位 国家热带现代农业基地 充分发挥海南热带农业资源优势 大力发展热带现代农业 使海南成为全国冬季菜篮子基地 热带水果基地 南繁育制种基地 渔业出口基地和天然橡胶基地 海南旅游岛地产的发展 旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发 建设 营销模式 开发项目全部或部分实现了旅游功能 另一类观点注重旅游房地产的环境依托特性 认为旅游房地产必须依托周边丰富的旅游资源 包括自然区 人造景区 因此又把旅游房地产等同为 旅游景观房地产 从

4、旅游产业的活动角度 旅游房地产更多关注房地产建设项目所形成的旅游功能 分时度假 产权酒店 等均属于这类项目 海南旅游房地产的发展现状 海南的旅游房地产发展 是经历最初的摸索阶段后 目前正在从单一型的旅游房地产业逐步过渡到综合性 外向型 多元化的产业形势 由单一的近旅游地商住消费 逐步向旅游者以旅游 度假 投资等为目的的并最终产生购买行为的房地产物业开发 营销等多种形式的发展 入景区住宅 风景名胜度假村 时权酒店 产权酒店 养老型酒店等多类型的旅游产地 目前正得以全面发展 海南旅游岛地产的三大优势 随着海南国际旅游岛上升为国家发展策略后 岛内的房地产业 旅游业发展成为社会的焦点 由此孕育的旅游地

5、产更是受到各界人士的关注 海南旅游地产的发展成了海南未来发展的一个亮点 相关认识指出 海南旅游地产有以下三大支撑点 一 资源支撑 海南岛丰富的自然资源 海南省自然资源丰富 土地面积339万公顷 占全国热带土地面积的42 5 各类植物4200多种 森林面积121 4万公顷 盛产多种热带经济作物 为发展轻工业 食品工业和橡胶工业提供了丰富的原料 全省热带水果种类繁多 药用植物2000多种 是中国四大南药 槟榔 益智 砂仁 巴戟 的主产区 已探明的矿产50多种 其中30多种具有开采价值 丰富的矿产资源为海南发展钢铁 石化 建材等工业提供了良好的物质基础 海南岛海岸线长达1528公里 有天然港湾68个

6、 浅海滩涂2 57万公顷 内陆水域面积3 67万公顷 是发展海上运输和捕捞业 增殖业的理想场所 海南岛是一块保持着热带自然风貌的处女地 拥有得天独厚的热带旅游资源 集自然风光 民族风情 热带温泉 文化古迹以及珍稀动植物为一体 拥有一批高品位的景点 滨海沙滩 蓝色海洋 热带雨林 珍禽异兽 黎苗风情构成其他的热带生态景观和人文景观 这里四季无冬 空气清新 水质纯净 被誉为 一个未受污染的长寿岛 二 需求支撑 海南岛源源不断地消费群体 正是海南岛独特的自然风光 同时 休闲旅游度假逐渐成为一种时尚 因此源源不断的消费群体涌入海南 另外 海南本身作为海滨休闲地产的典型代表 面对的客户群不仅限于本地 而是

7、面向全国 乃至全世界的购房者 着实吸引了一大批置业候鸟群 海南客户主要是来自与华北 东北带有明显养老意图的客户群体 这个客户群体在未来的发展中会被逐渐演化掉 三 产业支撑 国际旅游岛建设 海南不仅仅有中国最好的海岸线 更重要的是城市与景点的合二为一 虽然还有差距 但景点背后有相互融合的强大的城市配套支撑 是海南旅游地产成功的关键所在 只有配套先行 才有旅游地产 发展旅游房地产能够加快完善旅游目的地的旅游配套设施的开发和建设 为旅游活动的开展创造良好的前提条件 推动海南旅游业转型升级 近些年来 大量休闲度假村 高尔夫球场 旅游景区主题休闲公园等休闲度假类房地产的建成 吸引了大量的旅游度假人群进入

8、 推动海南旅游由单一观光型旅游向休闲度假生态旅游转型 一些档次高 特色鲜明的旅游项目和旅游服务接待设施的相继开发建成 吸引了大量的高端游客和更多的国外游客的进入 推动海南旅游从以低端游客为主向高端游客为主转型 由大众消费市场向中高档消费市场转移 海南房产泡沫的四个危险信号 第一 大量资金涌入 高房价超常规攀升 据报道 从2009年年初开始 已经有大量资金进入海南 截止2009年10月 仅大型房地产开发商投入的资金就达到1000多亿元 12月初 更是有媒体报道 有超过1992年10倍的资金进入海南 这里面当然包括各种热钱 如果这些资金多数用于实体经济倒没有什么问题 可是却集中在房地产行业 这就容

9、易制造大泡沫 第二 泡沫集中在银行和房地产 一方面 银行大规模放贷 推出各项房地产优惠贷款 另一方面消费者过度按揭投资房地产 目前海南购房 包括投资和投机购房 的人群中 一次性缴款的比例不太高 大约80 以上的人是通过银行贷款按揭买房 依靠银行贷款买房是典型投机行为 也是一种赌博行为 他们中的很多人预期海南房地产价格会大幅度上涨 所以利用国内银行的低利率按揭买房 然后通过房地产的高收入即差价收入来弥补资金的短缺 他们之所以这样做 就是因为奉行现在的投资理念 即房地产尤其是海南的房地产是最增值的 即使不吃不喝也要按揭买房 这种情况 不是和2009年的迪拜债务危机爆发前很相似吗 不是和2007年的

10、美国次贷危机爆发前很相似吗 远一点看 这不是和日本上世纪80年代后期的房地产泡沫很相似吗 第三 当前国际上人们收入和购房比大约是1 6 我国已经达到1 20甚至更高 如果以海南省人均收入来观察 这一比例显然超过了1 20 这也是一个危险信号 国外发达国家的人均收入比我国高很多 可是收入和购房比与中国相比低三倍以上 即使这样 这些国家都出现了房地产泡沫 更为严重的是 如果房地产泡沫破裂 那么后果不堪设想 第四 海南 地王 价格频繁再现 说明房地产开发商并没有认为海南已经出现房地产泡沫 甚至预期未来房价会节节攀升 在这种预期之下 他们压根没有把政府遏制房地产泡沫的举措放在眼里 而是进一步在推高房价

11、 事实上这也是一个危险信号 警惕 国际旅游岛 成为 房产泡沫岛 国际旅游岛 绝不是 房产泡沫岛 旅游开发也绝不是房产开发 虽然旅游开发会让房地产增值 但是过度的房地产开发必将潜伏着重重危机 迪拜就是很好的例子 如果海南房地产疯涨速度任其发展下去 那么未来两年内海南房地产泡沫有可能再次破灭 其危害将远大于上世纪90年代的那次泡沫风险 其危害主要有 第一 房地产泡沫不利于海南国际旅游岛建设 国际旅游岛不是一般意义的旅游房地产开发 它应该是高水平 高起点 低污染 低密度的生态环保型的建设 国务院批准的海南国际旅游岛规划中非常慎重地没有直接提出发展房地产 也许考虑到这样会刺激房地产泡沫 所以 海南国际

12、旅游岛必须先规划后建设 而且必须循序渐进 盲目扩张和急于求成都是有害的 第二 房地产泡沫将会干扰海南省整体经济社会的可持续性发展 破坏其自然环境 海南房地产泡沫破灭之时 将是海南经济陷入严重衰退之日 第三 房地产泡沫破灭最终使大多数投资者血本无归 挫伤他们再投资的积极性 第四 房地产泡沫将使当地大多数老百姓生活更加困难 第五 房地产泡沫将使海南国际旅游岛不堪重负 最终可能走向衰败 海南国际旅游岛主要以其优美的环境吸引海内外游客 所以在打造国际旅游岛时 必须综合考虑环境友好力 资源吸引力 交通承载力 旅游接待力 产业发展力等指标 如果大规模开发房地产 尤其是在530多平方公里的黄金地段高密度的开

13、发 就有可能破坏其生态环境的平衡 使其不堪重负 应高度关注海南泡沫 首先 必须搞好规划 做到先规划后建设 同时 应该划定一些风景名胜地点永远不宜开发 实行严格的环保制度 这一点可以参照九寨沟的做法 第二 必须构建海南省房地产风险预警机制 实时监控房地产开发和价格趋势 避免疯狂炒作 第三 必须建立有效的激励监督机制 对城市环保建设维护和检举有功的人员 包括政府官员 开发商和市民 给予适当的奖励 对造成生态环境破坏的机构进行严厉打击 最好建立公开信息制度 让更多的人了解并参与其中 以防暗箱操作 第四 必须密切监控境外热钱动向 避免造成海南房地产价格的暴涨暴跌 第五 必须实行政务公开 避免官商勾结

14、制造房地产泡沫 四 对旅游房地产的对策建议 1 首先在旅游房地产开发上 要合理布局 准确定位 2 要避免旅游房地产外部性的影响 对自然 人文旅游的破坏 对当地环境的污染 3 同时应该注重协调发展 做到节能环保与发展同行 也少不了政府和企业的协调规划 防止盲目开发 项目的规划和开发应该注重多层次发展 我们的看法 海南旅游房地产在未来的发展中 不仅要借鉴欧美和国内优秀的发展案例 建设主题公园等 更应该从海南本土实际出发 不断开发具有主题型 体验化 休闲型的旅游产品 将旅游经典从传统的景区逐步转变为综合的主题公园 复合商业休闲的综合性区域 结合旅居功能的大型旅游休闲社区 面对海南发展国际旅游岛的愿望是否能很好的实现 还要看政府对它的调控如何 我认为一定要把握好尺度 决不能成为炒客的天堂 这样才能成为游客的天堂 并且使海南人民的生活水平也能有明显的提高 这才是我们最想看到的结果 我相信 海南国际岛一定会建设的最具有中国特色