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1、海客赢洲项目策划方案第一部分 基本情况介绍一、公司简介朝天门市场经营管理是随着朝天门市场的发展而建立起来的，是朝天门市场对外拓展的一个重要平台。总公司地处朝天门市场，而朝天门市场属全国十大商品批发市场之一，拥有交易区25个，办场单位18家，其中包括港资企业、国有企业和私营企业，市场营业面积达20万平方米，是一个呈多元化投资的商品批发市场。总公司在激烈的市场竞争角逐中，运用现代的物业管理理念，不断提升商场服务管理的功能和对外拓展延伸的能力，积累了大量、丰富的实战经验，力争将朝天门成功运作的物业管理品牌推向省外并幅射全国。总公司为了将“朝天门市场”品牌发展壮大，经由市渝中区人民政府研究决定，朝天门
2、市场商会挑选一批精英会员，于2005年初筹建了“朝天门市场经营管理分公司”并首次跨省区运作，运用得天独厚的优势条件，旨在输出“朝天门市场品牌”、输出“朝天门的管理”、输出“朝天门的商品”，总公司不仅为朝天门市场的所有办场企业和广大经营户搭建了一个向外扩发展的平台，也为与“朝天门市场”合作的企业、商家及经营个体提供了合作交流的机遇。总公司的业务主体是对具有相当规模的商业楼盘进行专业化的物业管理及营销策划，运用“朝天门市场”先进的服务理念、经营策划，为客户营造更为广阔的发展空间。二、项目介绍 海客瀛洲鞋城，是朝天门市场经营管理与庆隆房地产公司合作开发运作的鞋类批发市场，场主要经营各种中高档皮鞋、休
3、闲鞋、运动鞋、童鞋以及鞋材等。商场总面积达17818平方米，共分两楼七区，其中平街层8281平方米三个区，二层8537平方米四个区。 海客瀛洲项目位于朝天门批发市场的路与长滨路之间，与协信女人商城、银星商城、商储商城和港渝男人广场等大型商场为邻。本案周边的各大型商场已经涉及到女装、童装、男装及鞋类批发与零售，商储商场作为小百货批发中心更加具有代表性；同时本案除连接路主要通道外，还与长滨路直接相连，与长江的四个大型码头和朝天门公交车站、长途汽车站也相距较近。 海客瀛洲鞋城，以先进的经营管理理念、正规的物业服务手段、人性的商场管理模式、科学的营销路子，竭诚为商场的广大商家服务。同时，商场具备了智能
4、化消防预警设施，正规的消防管理秩序以及中央空调、高能扶梯等现代化程度较高的硬性设施。 正规的物业管理服务机制，全时段保安更将为广大商家和消费者提供全面而放心的安全保障；专业的维修保障还将对商场的所有设施设备提供安全、科学、正规的服务。 第二部分 市场调查情况及可性行分析一、周边市场业态 海客瀛洲项目东连朝天门长途汽车客运站，200米围有最大的小食品批发市场，著名的朝天门码头和家电调剂市场；南临长滨路的朝千路段，与朝天门四个大型码头仅100余米路程；西连港渝男人广场、商储商场等大型批发市场，其中港渝男人广场是目前规模最大、业态较为规的中高档男装展示、批发市场；北接银星商城、协信女装城和大生、大正
5、等知名批发商场。二、周边鞋城情况朝天门交易市场围，涉及鞋类批发为主的市场主要分布在新华路与路交接处的七区交易厅、银星商城1楼和2楼、商储商城1-3楼、港渝男人广场1-6楼以及新华路与路交接区的临街商铺。其中，七区交易厅主要集中为中档鞋类的零售；港渝男人广场鞋类交易区主要为中高档正装、休闲、商务、运动鞋类为主的批发与零售；银星商城和商储商城主要经营大众化的拖鞋、凉鞋、胶鞋和传统布鞋，以及运动鞋类。1、 商社鞋城（七区交易厅）距离本案约500米，该鞋城位于朝天门批发市场七区，新华路与路交接处，从平街层往上五层为经营场所，共分为东、西两个区。该市场目前经营面积约为8600平方米，其中一层2500平方
6、米，二层1500平方米，三层1400平方米，四层1200平方米。共分五层，第一至第四层作经营用，第五层为仓库。在商铺利用中，底层主要用于零售，品牌相对较为混杂，二至四层属品牌批发和零售区。该商场的月租金主要是指商家交付给业主的资金，其中底层除此费用外还需向经营部门交150元/月/平方米的管理、摊位、宣传等费用；二层为80元，三、四层为50元。该商场场目前的经营户约为300家，其中属大中型品牌约30家，其余为二、三级经销商。商社鞋城的招商进驻比例为96%以上。调查时间商铺位置经营品牌种类月租金价格付款保证金面积受调查人20060720临街商铺卡缇凯琳女鞋120元/平方米年付季租金60平方米店营业
7、员20060720底层中庭佐田运动鞋85元/平方米年付5000元70平方米店老板20060720临街商铺闲置70元/平方米年付3000元10平方米业主20060720底层中庭闲置85元/平方米年付5000元8平方米业主20060720底层临街金吉威女鞋120元/平方米年付季租金15平方米商家20060720底层临街沙迪路女鞋120元/平方米年付季租金15平方米商家20060720二层中庭康奈皮鞋80元/平方米年付季租金45平方米商家20060720二层中庭澳伦皮鞋皮鞋95元/平方米年付季租金55平方米商家20060720二层中庭明月皮鞋皮鞋75元/平方米年付季租金50平方米商家20060720
8、二层中庭巴士拉皮鞋75元/平方米年付季租金55平方米商家20060720二层梯口劲王休闲类85元/平方米年付季租金60平方米店老板20060720二层梯口公牛世家休闲类80元/平方米年付季租金25平方米店老板20060720三楼整体可式鞋贸综合类50元/平方米未知未知2000平米店负责人20060720四楼中庭木仕美女鞋50元/平方米年付3000元25平方米店老板20060720四楼梯口卡美多女鞋50元/平方米年付未知25平方米店老板20060720五楼库房20元/平方米年付未知1500平米保管员 七区交易厅交通相对比较便利，人流较大，从经营的角度看较有市场优势和人气优势，零售市场的占有比例较
9、大。但由于其距离朝天门长途车站较远，与其他商场相比较为分散，可能对部分客户有所影响。最重要的是轻轨朝天门站点的开工建设，商社鞋城可能面临拆迁等情况，到时其入驻的商家将向周边的各大商场的类似区域进驻，对本案有很好的机遇。2、 银星商城距离本案约100米，与本案正面相对。在银星商城的整体市场规划中，鞋批发主要集中在一楼和二楼，因其所批发的鞋类较有特点，经营风格鲜明，对部分二、三级分销商形成了针对性经营，其经营货品的产地主要来源于北方和周边省市。较大的品牌主要有：蓉生、鲁泰、3539等，银星商城主要经营的是夏季鞋类为主，其他季节为辅。一旦季节发生变化，那么本调查容可能存在着较大的偏差，相对而言冬季租
10、金约高，目前临街商铺租金约为200元/平方米/月。二楼的运动鞋类批发市场的经营情况较好，目前有近20家知名品牌入驻其中，对银星鞋城的价值提升有直接的影响。本楼层的租金价格较为复杂，单独从首次租赁看，商铺从50到100元/月/平方米不等，临街或阶梯口的则为150元左右，但经转租后价格甚至高达500元左右。调查时间商铺位置经营品牌种类月租金价格付款保证金面积受调查人20060721一楼临街时令鞋类拖鞋300元/平方米半年付季租金10平方米店主20060721一楼临街时令鞋类拖鞋320元/平方米半年付季租金10平方米店主20060721一楼中堂鲁泰布鞋200元/平方米半年付季租金15平方米经营者20
11、060721一楼中堂胶鞋胶鞋260元/平方米半年付5000元40平方米经营者20060721一楼电梯时令鞋类拖鞋230元/平方米半年付季租金10平方米店主20060721二楼运动鞋类60-120元不等半年付季租金保安3、 港渝男人广场距离本案约150米，与本案、银星商城形成三角形状。港渝男人广场因其独特的经营风格和较好的经营理念在近几年发展为较有市场影响力的品牌性市场。其鞋类经营区域占商场经营面积的近半，而且其经营的品牌有2/3属国、市知名品牌。其中一、二楼为男皮鞋批发，已整层出租，其租金约为45-100元/平方米/月；三、四楼主要为休闲运动系列，其租金约为40元/平方米/月左右；五、六楼主要
12、为品牌系列，其租金约为40元/平方米/月左右，六楼的近半商场面积作为仓库使用。港渝男人广场目前除租金外另有物管、宣传等3元/平方米/月，推广费2000元/年/摊位，保证金20000元/摊位/年。调查时间商铺位置经营品牌种类月租金价格付款保证金面积调查人20060726一楼左口闲置80元/平方米年付20000元35平方米梅树荣20060726一楼电梯60元/平方米年付20000元25平方米梅树荣20060726二楼50-80元/平米年付20000元梅震波20060726三楼临街转租300元/平方米年付20000元梅震波20060726四楼过道1.5元/平方/天年付20000元梅震波2006072
13、6五六楼1.2元/平方/天年付20000元梅震波4、 部分临街商铺这些商铺主要集中在新华路与路交接处的临街商铺，经营规模有大有小，口岸相对较好，不受商场因素等影响，自主经营时间长，价位相对来说浮动性大，其租金从500-900元/平方米/月不等。调查时间商铺位置经营品牌种类月租金价格付款保证金面积调查人20060723新华路大趾王男鞋500元/平方米季度付季租金45平方米营业员20060723新华路云舟男鞋500元/平方米季度付季租金40平方米营业员20060723商社对面梦阁之旅杂鞋480元/平方米季度付季租金60平方米经营者20060723路天平商贸450元/平方米季度付季租金120平米经营者20060723路海韵鞋城460元/平方米季度付季租金100平米营业员20060723路蓉生拖鞋380元/平方米季度付季租金40平方米营业员5、 商场商场目前招商比例不足40%，主要以经营拖鞋为主，其招商主要以业主自行招商为主，没有较为正规的代理公司和人员招商。其租金以80-140元/平方米/月不等，另外交物管费3元/平方米/月，非产权式商铺的还需要向管理方交相应的摊位费，但由于特殊原因，无法了解其摊位费用的切实价格。6、 商储商场商储商场位于协信女装城与港渝男人广场之间，鞋类经营面积近万平方米。其中主要以运动鞋系列、皮鞋系列和拖鞋系列为
