《戴德梁行合肥华邦世贸城综合体项目整体营销策略报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《戴德梁行合肥华邦世贸城综合体项目整体营销策略报告（203页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、Page 0 开发商 华泰集团安徽华顺房地产公司下 属东舜项目公司 位置 合肥市政务区 潜山路与东流路东 北角 距合肥市政府约500米 距天鹅湖 公园约200米 距赖少奇公园约50米 项目四至 项目北边为绿地赢海写字楼项 目 东边为已建成的绿地国际花都 南边 为在建的新城国际写字楼项目 西边是在 建的省新闻培训中心和合肥综合艺术馆 项目经济指标 暂定 总用地面积71529 容积率约3 90 总建面积400000 其中 办公74570 商业60200 住宅 126000 公寓式酒店30000 绿化率 35 一期住宅开发 开发住宅4栋 总套数896套 面积 87183 67平方米 项目本体分析项目
2、本体分析 华邦 世贸城DNA解码之指标篇华邦 世贸城DNA解码之指标篇 Page 1 报告 目的 报告 目的 清晰竞争策略清晰竞争策略 锁定目标客户锁定目标客户 审视项目形象审视项目形象 统一思想统一思想 树立思路树立思路 Page 2 二 面临大势及竞争二 面临大势及竞争 五 策略分解及执行五 策略分解及执行 三 项目整体定位三 项目整体定位 四 营销策略总纲四 营销策略总纲 一 项目目标设定一 项目目标设定 报告架构报告架构 Page 3 项目目标项目目标 项目以及企业目标 利用项目为平台 通过项目的品牌运作 奠定华邦乃至华泰在合肥综合体高尚住宅 领域的影响力 项目运作的目标 通过华邦世贸
3、城一期住宅的成功营销 树立华邦世贸城整体的区域形 象 为后续商业 写字楼 酒店等复合产品形态开发奠定坚实基础 项目营销目标 09年10月销售 价格不低于5800元 平方米 后期留有溢 价空间 6个月消化60 12个月消化90 月均销售套数 67套左右 Page 4 目标界定目标界定 1 价格目标 意味着相对较 高的价格 意味着相对较 高的价格 1 销售速度 超越当前市场 平均水平 超越当前市场 平均水平 3 品牌建立及项 目运作 意味着项目营销和 综合体的区域营销 密不可分 意味着项目营销和 综合体的区域营销 密不可分 核心目标 通过设计项目高速 高价 高形象的专属营销模式 项目营销结合区域营
4、销 核心目标 通过设计项目高速 高价 高形象的专属营销模式 项目营销结合区域营销 建立华邦世贸城整体项目的市场影响力 为后续开发以及拓展打下基础 建立华邦世贸城整体项目的市场影响力 为后续开发以及拓展打下基础 Page 5 二 面临大势及竞争二 面临大势及竞争 五 策略分解及执行五 策略分解及执行 三 项目整体定位三 项目整体定位 四 营销策略总纲四 营销策略总纲 一 项目目标设定一 项目目标设定 报告架构报告架构 Page 6 面临大势 以及竞争 面临大势 以及竞争 宏观市场概述宏观市场概述 合肥楼市概况合肥楼市概况 区域竞争扫描区域竞争扫描 项目本体分析项目本体分析 核心竞争项目锁定核心竞
5、争项目锁定 Page 7 全国固定资产投资累计增幅走势图 全国社会消费品零售总额同比增幅走势图 全国固定资产投资累计增幅走势图 全国社会消费品零售总额同比增幅走势图 24 25 26 27 28 29 30 31 2008年1 2月 2008年1 3月 2008年1 4月 2008年1 5月 2008年1 6月 2008年1 7月 2008年1 8月 2008年1 9月 2008年1 10月 2008年1 11月 2008年1 12月 2009年1 2月 2009年1 3月 2009年1 4月 政府投资的 逐渐落实 10 12 14 16 18 20 22 24 社会消费品零售总额同比增幅 汽
6、车 地产类等 消费率率先反弹 积极指标反应经济良性趋势积极指标反应经济良性趋势 在政府经济刺激计划的推动下 投资增 速明显提高 消费实际增速也维持高水 平 中国经济持续向好的趋势明显 宏观经济概述宏观经济概述 Page 8 PPI CPI指数走势图 我国对外贸易同比增长情况走势图 PPI CPI指数走势图 我国对外贸易同比增长情况走势图 8 6 4 2 0 2 4 6 8 10 12 99 01 99 07 00 01 00 07 01 01 01 07 02 01 02 07 03 01 03 07 04 01 04 07 05 01 05 07 06 01 06 07 07 01 07 0
7、7 08 01 08 07 09 01 09 07 差值PPI CPI 降幅进一步扩大 这表明我国外需依然疲 软 预计未来随着经济危机的进一步深化 外贸局势依然严峻 50 40 30 20 10 0 10 20 30 40 50 出口商品总额同比增长率 进口商品总额同比增长率 2003年中国经济从亚洲金融危机中复苏后 首次出 现CPI连续三个月负增长 主要是受到钢铁 煤炭 和原油等大宗商品价格下跌的影响 但从环比数据 来看 4月份CPI环比增长2 已连续两个月为正 PPI降幅也出现扩大地趋势 不过4月份PPI环比跌 幅连续收窄 随着政府经济刺激计划的逐步推进和 流动性持续大量投放 CPI同比快
8、速下跌的势头已 经得到一定遏制 通缩的风险在逐步减小 宏观经济概述宏观经济概述 通缩压力减轻 外贸局势不乐观 外冷内热局面持续通缩压力减轻 外贸局势不乐观 外冷内热局面持续 Page 9 中国金融体系相对封闭 受金融危机影响较小 金融数据开始显示出一些积极信号 2009年 一季度央行放出天量贷款后 4 5月份新增贷款虽然明显回落 但从国务院 银监会等管理 层单位发出的信号显示 为了保证GDP增速 维持适度宽松的货币政策不变 发展经济 不 差钱 适度宽松货币政策不变 发展经济 不差钱适度宽松货币政策不变 发展经济 不差钱 宏观经济概述宏观经济概述 Page 10 新房成交量 一线城市 vs 二线
9、城市新房成交量 一线城市 vs 二线城市 一线城市 2006 2008平均值 二线城市 2006 2008平均值 一线城市一线城市 二线城市二线城市 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 000 sq m DTZ ForecastDTZ Forecast Source DTZ Residential 一线城市 北京 上海 广州 深圳 二线城市 天津 成都 沈阳 武汉 厦门 2006 01 2006 02 2006 03 2006 04 2006 05 2006 06 2006 07 2007 02 2006 08 2006 09 2006 10
10、 2006 11 2006 12 2007 01 2007 06 2007 03 2007 04 2007 05 2007 10 2007 07 2007 08 2007 09 2008 02 2007 11 2007 12 2008 01 2008 03 2008 07 2008 04 2008 05 2008 06 2008 11 2008 08 2008 09 2008 10 2008 12 2009 01 2009 02 2009 03 2009 04 2009 05 全国一 二线城市新房成交量大幅增长 全国房地产市场出 现回暖迹象 全国一 二线城市新房成交量大幅增长 全国房地产市场出
11、 现回暖迹象 全国房地产市场全国房地产市场 Page 11 新房均价 一线城市 vs 二线城市新房均价 一线城市 vs 二线城市 一线城市一线城市 二线城市二线城市 RMB sq m DTZ Forecast DTZ Forecast Source DTZ Residential 一线城市 北京 上海 广州 深圳 二线城市 天津 成都 沈阳 武汉 厦门 2006 01 2006 02 2006 03 2006 04 2006 05 2006 06 2006 07 2007 02 2006 08 2006 09 2006 10 2006 11 2006 12 2007 01 2007 06 20
12、07 03 2007 04 2007 05 2007 10 2007 07 2007 08 2007 09 2008 02 2007 11 2007 12 2008 01 2008 03 2008 07 2008 04 2008 05 2008 06 2008 11 2008 08 2008 09 2008 10 2008 12 2009 01 2009 02 2009 03 2009 04 2009 05 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 10 000 11 000 12 000 13 000 14 000 全国一 二线城市新房价
13、格呈稳步上升趋势全国一 二线城市新房价格呈稳步上升趋势 全国房地产市场全国房地产市场 Page 12 8 3955 4344 1403 4055 5746 6807 97811 82612 20310 973 2009 4成交均价 RMB s m 30 11 0 3 20 14 31 16 30 36 2009 4成交均价 Vs 最高时期 成交量成交量 000 s m 56 11 89 0 29 14 0 14 37 14 2009 月均成交量 Vs 2006 20082006 2008 月均成交量 267 51 126 6 86 86 30 50 82 69 2009月均成交量 Vs 200
14、82008 月均成交量 319 469912867935794 6011 0095941 360 2009 月均成交量 厦门武汉长沙沈阳成都天津广州北京深圳上海 二线城市二线城市一线城市一线城市 Source DTZ Residential 全国新房价格理性回归 成交量放大全国新房价格理性回归 成交量放大 全国房地产市场全国房地产市场 Page 13 在建贷款土地购置住宅竣工新开工住宅 2001 20022003 200520062004 2007200801 04 09 45 25 5 15 35 55 75 Source State Information Center 在经济政策面上 为
15、了保持经济增长 近期仍然会是以扩张性财政政策与适 度宽松的货币政策为主 中期在经济增长率可保的情况下 货币政策存在适当收紧的预期 全国房地产市场出现回暖迹象 一 二线城市成交量稳步回升 价格逐步企 稳 库存压力有效缓解 楼市供需可望重返合理发展阶段 中国经济呈良性趋势 房地产市场理性回归中国经济呈良性趋势 房地产市场理性回归 Page 16 20091 5月20091 5月 经过02 06年的市场筑底 07年成交的 井喷 08年由于受行业深入调整影响 成交量下滑 09年在 国家宏观政策频出 经济环境转好的拉动下 合肥刚性需求集中释放 成交量持续高位 3 5月成交量连 续三个月维持在80万 以上
16、的高位 合肥楼市逐渐回暖 3 5月成交量连 续三个月维持在80万 以上的高位 合肥楼市逐渐回暖 价格方面 呈明显的 三段式 增长 近 3 年来增长速度保持在 10 左右 受07年的成交激增 土地成 本升高等 翘尾 效应影响 08年以来成交价格增长迅速 增幅达21 5 受经济环境等因素影响 08 年下半年成交缩量明显 09年1季度受回暖影响 楼市呈现供不应求局面 楼市呈现供不应求局面 合肥楼市逐渐回暖 成交量放大 价格增速稳定 市场供不应求合肥楼市逐渐回暖 成交量放大 价格增速稳定 市场供不应求 合肥楼市合肥楼市 09年1季度09年1季度 Page 17 460 2 327 2 768 5 385 5 186 6 548 9 57 33 14 0 200 400 600 800 1000 070809第一季度 万平米 0 10 20 30 40 50 60 宗 供地总量成交面积成交宗数 2009年第一季度 共推出14幅土地 成交14幅 其中用作住宅及商业的地块有11幅 土地市场回暖的背 后意味着房地产开发企业拿地信心的恢复 下半年土地市场将会随着销售市场的渐旺而好 原因一 随着楼市成交量
