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1、内容摘要:在我国,商业银行贷款是房地产融资的主要渠道,这种格局无论是对于房地产行业的,还是对于银行业,都隐藏着巨大的危机,房地产融资结构多元化的必要性凸显。本文分析了我国房地产企业银行信贷现状,房地产泡沫引起银行危机的传导机制,并探讨了房地产融资对银行信贷过度依赖的危害及其规避措施。 关键词:房地产融资 银行信贷 目前,我国房地产融资市场融资渠道主要有银行信贷、证券融资、信托融资三种,但房地产企业主要的融资渠道还是银行。在房地产市场资金链中,商业银行通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式,参与房地产开发的全过程,直接和间接地承受了房地产市场运行中各个环节的
2、市场风险和信用风险。这种单一的融资格局,无论是对于房地产业自身的发展,还是对于银行业,都隐藏着巨大的危机。 房地产泡沫引发银行危机的传导机制 首先,由于增长或者政府对房地产业的支持或者本币升值使得资产类价格低估,房地产业作为先导产业出现价格上扬趋势,市场对于房地产资产的投资回报预期开始上升,吸引大量资金流入房地产业。市场上部分人开始出现投机心理,认为房地产价格会继续上涨,于是加入到买房者的队伍中,市场人气聚集,房地产市场供不应求的局面继续扩大,开发商趁机涨价,房地产价格被进一步推高,房地产价格上涨的预期得以实现。此时,房地产市场价格已经偏离基础价值,泡沫出现,并随着价格的上升逐步膨胀。 然后,
3、随着市场上房地产价格上升预期的增强,众多企业和机构通过借贷使大量信贷资金进入房地产市场进行投机冲击,使需求大增。房地产价格被迅速拉升,房地产资产价格以更快的速度、更大的幅度偏离其内在价值,泡沫被进一步吹大和积累。由于机构贷款以房地产市场价格为基础,在房地产市场出现繁荣时,投资者更容易获得房地产贷款,其贷款额也随着房地产价格的上升而不断膨胀,金融机构此时也容易被市场繁荣的景象所迷惑,放松了对贷款的审查。在价格过分偏离内在价值时,泡沫成分被大量转移给了商业银行和其他的金融机构。 最后,当房地产价格被推到顶峰,价格停止上涨时,部分理性的投机者开始对高房价产生怀疑,政府部门也意识到事态的严重性,往往会
4、出台调控政策。此时,人们的预期发生逆转,从众和恐慌心理将导致房地产资产的全面抛售,房地产价格暴跌,泡沫在一瞬间迸裂,造成有房地产业务的银行出现呆账、坏账,银行系统运转失灵。 房地产对银行资金过度依赖的危害 (一)使宏观调控政策处于被动地位 房地产业是国民经济的先导产业,属于固定投资的范畴。当经济出现过热时,即固定投资过旺时,政府要进行宏观调控,房地产即成为宏观调控的重点。房地产价格一旦出现较大幅度下跌,开发商与购房人之间的博弈就会加剧,购房人会采取停止还款的方式将银行拖入博弈漩涡。例如为了控制经济过热、降低通货膨胀率,国家应该采取紧缩性的财政或货币政策。但是中央银行在宏观调控中会考虑紧缩性的政
5、策对商业银行的影响,以沪为例,至2007年末,中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比例为32.2%,加上以房地产为抵押的其他贷款,银行信贷不少于半数流入楼市。这意味着如果房地产业出现问题,将波及不少于15万亿信贷资金的安全。央行权衡利弊,所以采取一种微调的步伐。这种多方面的考虑加上政策效应的滞后性,可能会错过政策效应的最佳时期,使得宏观调控根本不能减轻经济过热和使通货膨胀率下降。 (二)形成对资源的不合理配置 房地产业的暴利,对社会资金产生了“虹吸效应”,社会大量的过剩资金、银行贷款、各行业中实力较强的企业被纷纷吸引到房地产市场上,会使生产投资相对萎缩,形成“产业空洞化”现象。对房地产的投资挤出
6、了对产业升级、产品创新、高科技等其他亟需资金方面的投资。同时,房地产还具有投资品和消费品的特性,据统计,住房消费占家庭总消费的比重高达65%-80%,随着房价的上升,作为置业的消费者预期房价还会上升,那他们就会消减其他生活及娱乐消费以购置房产或用于归还住房抵押贷款。 转贴于 中国论文下载中心 http:/ 1 (三)导致市场上房地产投机行为 在房地产价格不断上升时,房地产开发商根据正反馈原理预期未来房地产市场还会进一步繁荣,其投资开发的动机将不断加强;而在房地产价格不断上升时,银行往往把房地产抵押贷款看作是优质贷款,并且放松对借款人资质的审查,使房地产开发商可以更容易获得银行贷款,这进一步增强
7、了房地产开发的动机,最终导致房地产市场出现严重的群体投机行为。在房地产泡沫时期,市场需求将大幅度上升,对土地的需求随之上升,由于政府掌握着土地配置的权利,开发商为争夺土地将不惜采取各种方法,以致出现寻租和设租行为。 规避房地产业融资风险的措施 (一)加大房地产直接融资比例并减轻对商业银行的间接融资比例 国家可采取措施建立适合国情的、多层次的房地产融资市场,丰富投资工具,建立风险转移、转嫁、分担、分散机制,化解集中于商业银行的风险。这种多元化的融资市场既包括拥有债券融资、股权融资两种基本形式的一级市场,还包括投资基金、信托证券等多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场。这些创新的房地产金融工具
8、不仅可以使房地产获得其所需的资金,而且可以降低银行的金融风险,又可以让金融市场上的投资者分享房地产行业高成长性带来的收益。金融多元化的最终目的是在金融市场和房地产市场间建立一道防火墙,使得金融体系的风险和房地产体系的风险不会互相传递并放大影响,既保持金融体系的安全性,又保持房地产的财务稳健性,不会由于紧缩性的货币政策而出现“断供”现象,不会使房地产业和金融业由于某一政策的影响出现剧烈的波动。 (二)加强对银行的监管以完善商业银行体系 提高银行资本充足率、资产质量(坏账率)、资本回报率、流动性比率、风险控制能力、经营管理水平等多项指标,健全银行自身体系。经验表明,房地产价格泡沫对宏观产生负面效应
9、的大小取决于产生泡沫经济体的金融结构和金融体系是否脆弱。如果该经济体以银行体系为主要的融资中介,同时银行资本金不充足、流动性比率差、监管不完善,就会对宏观经济产生严重的影响。但是如果房地产业有多种融资渠道,同时银行体系经营稳健、公司治理结构完善、监管得力,那么,就不会对银行系统甚至宏观经济产生太大影响。 在这方面我国香港是一个成功的例子。在1997年东南亚金融风暴的冲击下,香港房地产市场总值和最高峰相比几乎跌掉了60%,许多香港市民都成为“负翁”,而银行体系所受负面影响较小。这是因为香港银行业的资本充足率和流动性比率都比较高,在1996年两者就分别达到17.8%和40%,远远高于最低监管要求的
10、8%和25%,不良资产率仅为3%。因此,监管层应该越是在市场繁荣的时候,越应当加强风险控制和市场监管,建立房地产价格监管制度和房地产市场预警制度,采取多种措施稳定房价,保持房地产市场有序健康的发展。 : 1.李健飞.房地产融资风险防范理论与实证.中国金融出版社,2006 2.谢经荣,曲波等.地产泡沫与金融危机国际经验及其借鉴.经济管理出版社,2002 3.徐滇庆等.泡沫经济与金融危机.中国人民大学出版社,2002 转贴于 中国论文下载中心 http:/摘要房地产业是资金密集型行业，需要大量的资金。在国家和银行对房地产实施了严格的宏观调控政策后，如何尽快调整房地产融资渠道，已成为房地产企业的关键
11、。 关键词房地产；融资；渠道；现状 房地产业是资金密集型行业，如何获得足够的资金支持，如何开拓新的融资渠道，是投资项目得以顺利进行的基本前提，也是当前房地产界关注的热点。 一、房地产企业融资现状认识 房地产市场和资本市场之间的关系是随着的发展和房地产价值的提高而逐渐演变的。房地产价值较低的时候。房地产企业自己就可以筹集开发所需的全部资金。几乎没有融资需要；随着房地产价值的逐渐提高。房地产企业的资金在周转过程中必然存在资金投入集中性和来源分散性的矛盾、资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾、投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾。我国房地产企业的资金主要来自于商业银行贷款，在融资条件不断变化的今天，
12、贷款方式的优劣、开发风险的大小和开发效益的好坏，直接影响着融资成本的大小。经历多轮宏观政策调控之后，商业贷款越收越紧，商业银行融资门槛越来越高，在新的贷款限制条件下。房地产企业的融资问题已成为影响企业生存和发展的首要问题。所以，如何调整房地产融资渠道已成为房地产企业发展的瓶颈。 二、现行房地产企业融资渠道分析 (一)自筹资金 自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道，在房地产价值较低或开发规模较小时。资金需求比较容易满足。当房地产市场不景气或开发项目无法销售时。房地产企业根本无能力用自筹资金再开发新的项目；随着房地产价值的升高，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融
13、资目标。 (二)预售资金 房地产预售是比较流行的一种融资方式。在房地产区位、环境等条件较好的情况下，预售可以筹集到必要的建设资金。但随着国家有关规定的健全，要求房地产企业需全部交付土地出让金和投入超过总投资25的资金。并办理预售许可证等各项证件，方可预售。预售虽可以将部分市场风险转移给买家，但开发利润会下降，如果成本控制较差就会丧失未来利润。随着房地产企业的不断发展。市场供求双方发生转变，供方大于求方时，房地产企业也就难以采用预售方式筹集资金。 转贴于 中国论文下载中心 http:/ 1 (三)商业银行贷款 商业银行贷款是我国房地产最主要的融资渠道，至少70以上的房地产开发资金来自商业银行。房
14、地产企业与商业银行两者所处的市场优劣地位也不是固定不变的。融通资金的安全性、流动性、盈利性是商业银行关注的核心。对没有效益和资金的企业，商业银行是不愿提供服务的。随着房地产市场的“降温”，商业银行会加强贷款风险的审查措施，使得房地产企业在开发中向商业银行贷款的比例逐渐减少。可以说，以后多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款进行开发的，也可预见到房地产企业套取银行资金买地开发模式的终结。 三、房地产企业融资渠道的选择 随着全球化步伐的日益加快，市场竞争日趋激烈。多渠道融资已成为国家宏观调控背景下房地产企业生存和发展的必经之路。如何降低融资成本，哪种融资方式成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。所
15、以。房地产企业融资要建立多元化的融资渠道和多元化的股东结构。这样。既有利于资金的筹集，又有助于风险的分散。 (一)证券融资 房地产证券化是房地产市场发展的方向，可以促使房地产经营的专业化、资源的合理化。是房地产企业融资的最佳途径。最常见的形式是上市。通过上市可以迅速筹集巨额资金并作为注册资本永久使用，没有还款期限，同时还可以扩大规模，化解风险。降低融资成本。投资者亦可分享房地产经营利润，使房地产企业主体从国有制走向股份制，有利于改善企业资本结构。中小型房地产企业可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合，扩大企业规模，实现规模效益，达到上市融资的目的。 (二)合作融资 房地产公司合作融资，包括外资合作和内资合作。外资合作一般是成立合资或合作公司。利用较好的国外先进管理技术和经验，进行优势互补。在承接大型国际项目。提高自身知名度的同时达到融资的效果；利用内资，是寻求民间大量闲散资金进行融资。这种方式能充分降低资源浪费，集中不同企业的优势及先进的管理理念，分散投资风险，有钱出钱，无钱出“力”。团结起来。共同把房地产企业做大做强。合作融资是我国
