《《精编》房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《精编》房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题（10页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、资料共享 2009年房地产估价师考试房地产开发经营与管理真题一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)6 u; 4 g D! i2 4 ! . m1 Q o! # 1 5 k3 |1 b. x1.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（ ）。+ mClk; HA债权人通常是商业银行- p1 H3 r; t! + E kB不能用于偿还土地购置贷款3 g4 r) c% 6 C主要担保物为在建工程及相关土地使用权2 |$ Y8 t3 z, h# Z7 c TD还款资金来源通常是销售收入 o: b8 K; # - Y, W/ Z)
2、E% v$ c/ 8 p+ ?9 z4 l3 R( z0 M4 4 I# Z2.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（ ）。3 i$ V) G* I+ p& A cA发行公司债券* l- Q: C G& H+ l4 Y7 oB权益型房地产投资信托基金* * f# s4 ?# l! b, uC发行股票3 d# ; A) W( v# D商业银行贷款, j7 v) g4 W9 4 c9 p* R* J# H3 s! C2 w/ F. 8 2 M3.新设项目法人资本金筹措渠道不包括（ ）。# v6 M2 2 F, h4 h. & T+ D+ : D. GA政府政策性资金 Z+ C9 p0 V2
3、 N& ! 4 m g& 9 kB国内外企业入股的资金+ E4 L0 B! l9 h% G5 iC个人入股的资金9 W9 U# M_. |$ s4 0 ?7 n+ % D资产变现的资金4 r8 K7 Q+ L4 Z4 P4 C0 z) b# N7 g7 W1 z; e% t) X8 4.进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（ ）。s& : Z( D9 F& T! gA债务融资成本分析/ B) / p6 - KB资金占用费分析, B! vV, K8 eC资本金与债务资金的比例分析4 A# _( ?2 |) V0 S$ G3 D担保费分析1 C Z 1 f! S( J2 Z5 c/ z8 %
4、) X% ! m. U5.下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（ ）。2 z- ML2 g( t- wA基础租金是租户能接受的最低租金! e! K: E7 5 N5 c- HB基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平& s8 T) H p8 RC写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金0 P; G8 R0 W$ ! Q3 A! ID写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异2 g1 2 M7 H1 h2 T x7 T6 K& |3 K5 U; I% |5 H6.写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（ ）。$ ?# r2 J$
5、?9 3 Z/ P9 X OA全租金方式, G4 z3 L4 j7 P kB毛租金方式! O3 n0 + g; M# m/ , 5 R0 P) q. WC净租金方式8 A9 % u8 Kj R% * f/ D基本租金方式 a7 N& & k4 N; c# |8 Z& OM4 V5 . U5 s G7 S7.不应计入收益性物业经营费用的是（ ）。9 i& z* i& P5 X$ o3 CA抵押贷款利息( f1 o- ?8 G! nB公共设施维修费9 . u! m) P0 M! 7 P : + wC房产税9 L7 F6 U* l2 y8 R# bD物业保险费9 E8 # K6 F E6 b6 .
6、F/ _& D0 M1 e# I8.下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（ ）。/ |# Z1 , B; L8 Y, rA税前现金流=有效毛收入经营费用 3 l( s$ U! o- 7 H# nB税前现金流=有效毛收入抵押贷款还本付息) y5 q+ L5 l: j( M& P7 zC税后现金流=税前现金流所得税; V9 b* N) w3 AD税后现金流=税前现金流准备金所得税3 j9 w8 Y$ g! n6 fe( K7 % J% A+ ; J; b8 9.某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积37000m2，居住建筑用地面积32000m2，容积率2.5，居
7、住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积（ ）。+ Q# X3 Z2 n( NA92500m2+ C2 S3 h# R0 L W0 TYB88800m2( e) z8 x2 W% M$ tC80000m2& lJ9 S7 h/ Y9 A4 f+ Z6 S% q1 JD76800m24 ?8 1 g, . 4 j. X* r4 y: b7 Y10.动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（ ）所需的时间。4 R/ P! Z; P: h) N! a7 VA经营收入抵偿全部投资7 L. 3 Q) z2 j! gB全部现金流入抵偿全部现金流出) f/ 4 w0 E8 F I
8、# C净收益抵偿全部投资4 R! & J3 r& ) M& X0 VD净收益现值抵偿全部投资11.通常承租人入住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由（ ）支付。2 q / d! n# d. F7 3 zPA承租人; L0 E3 v L9 m yB业主- z& Y! X t& U7 V( M9 RC承租人和业主共同. |2 w1 z) E$ E( bD物业管理公司+ - |Np0 C9 b9 ! g2 l) b5 c, c, D8 T) Z12.房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让（ ）的客户认识所营销的物业。! t. ! N: v4 uA潜在 H6 e* 5 X
9、! f6 K2 l4 , x/ ?B过去3 k/ r6 - t& s) XC现在, U- iI0 m) y8 F4 Q# VD未来# t* a1 T: a, $ I7 n% Rz4 q* o; ) |7 g0 G: a13.某市2008年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2007年末完工转入2008年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2008年竣工的房屋建筑面积为60m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（ ）年。& # 5 Z6 Bi& G: aA1.2& A7 B- ; J1 twB1.5; m2 i, s0 b; x& _, jC2. J9 X/ R8 A9 L( i) AD3+ f7
10、t# j$ R0 N3 q9 z1 I ?0 G0 O* J0 c) _/ I/ 14.某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金500万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目（ ）。即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。2 4 a# ?) Y# d6 e8 S/ hA还需投入50万元建设资金2 t& V! f9 ) _/ rB还需投入450万元建设资金) k) t! M/ i( U* K! W, xC还需投入800万元建设资金 a2 w4 _# I6 RD在此情况下6 o9 h* q. / _8 c! A3 j/ Q7 g2 R- c; U
11、. sO# U- T15.（ ）是判断项目盈利能力的重要技术经济指标，是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。4 k8 L& b# aW4 Q8 u% U) CA投资利润率9 r1 W; x6 S( l% ) n6 Ff! aB销售利润率0 F ! Y, I, p2 g& A6 DC资本金利润率4 % z g L Z2 % I; Q0 c3 v$ a- rD投资回报率: w3 Q+ K3 E* n r8 v! Y: s0 p3 k, * p% z0 Uk3 . j16.经营性房地产项目的成本利润率等于（ ）乘以100%。% Y) I0 Q7 r7 F6 O9
12、p! 7 zA开发利润/总开发成本- l! _: j; Y) N: W* H3 B正常经营年份的净经营收入/总开发成本7 Q_5 _e: V0 F, Z( Z/ d+ e- # CjC开发商利润/总开发价值5 C# P8 h. I- n$ l; kD正常经营年份的经营收入/总开发成本+ g T# 9 r9 eP, m1 ! r% h8 e5 t) Z% N- F9 J, s17.房地产开发项目的建设阶段是指（ ）所经过的时间。- d4 x% a y; z) zA房地产开发全过程# t, 2 n5 - I& S* Q9 zB获得土地后到全部工程竣工验收+ v3 J k7 w! J7 H. E+
13、HC从工程开工到全部工程竣工验收( b% T3 i3 T3 rD从工程开工到项目租售完毕l: ; S0 y% x9 p1 $ G/ v: I0 u) J% l. Y |18.对于（ ）的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。% x* m8 F; ?$ Q. t/ M QA从容不迫型竞争者 5 r/ : G: y e8 H0 zB选择型竞争者1 ! t) K) x% B! Z! L p7 l0 d C凶猛型竞争者 4 w; p2 # O* I D1 p+ I. m! FD随机型竞争者 r I+ m F1 + o7 x8 w+ H% M_
14、1 A- e e19.假设某项目的资产负债表中负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元，则该项目的速动比率为（ ）。* G9 S6 F0 I8 m. g# eA60%( U. y8 5 j2 s$ qB80% a7 Y6 T W; i: rC100%- vy1 aU c3 RD200%- P m6 e6 r: k3 S9 p G; P9 t+ % i20.某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）的特性。$ s+ 3 n0 V Q* z- ?# g) q# YA区位选择异常重要/ y, t3 n0 z M- B投资价值难以判断因而易产生资本价值风险# I( o) b D* # I8 W/ ; E4 rC需要适时的更新改造投资* u2 U# Y4 U/ K. Z; ! B# XD存在效益外溢和转移21.房地产泡沫产生的直接助燃剂是（ ）。$ x0 $
