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1、现代服务业区域总部AADD国际珠宝文化创意园DDXXgg连锁发展有限公司目 录第一章 总体概述第一节 项目概述第二节 项目规划第二章 可行性研究思路第三章 可行性研究容第一节 打造pp地区珠宝区域总部第二节 XX连锁自身的需求及配套产业链的支持第四章 经济效益与社会效益第五章 投资成本分析第六章 项目实施计划及进度安排第一节 项目实施进度计划第二节 项目实施负责人第三节 项目进程中的难点第七章 结论AADD国际珠宝文化创意园第一章 总体概述第一节 项目概述一、项目名称：AADD国际珠宝文化创意园二、项目简介：“AA DD国际珠宝文化创意园”是由DDXXgg连锁发展在DD市投资建设的一个集品牌管
2、理、品牌推广、珠宝首饰展示、创意设计、维修和小型加工为一体的大型产业园综合开发项目。项目坐落于DD市kk区经济开发区，AA省DD市kk经济开发区龙腾南路32号，位于DD绕城高速板桥汽渡出口，直达互通全省各地的绕越高速，连接DDff三桥，紧接宁芜高速入口，东北紧靠城市主干道临江大道，距离DD市区仅有15分钟路程，距离DD新城区河西中心区域仅有510分钟。“AA DD国际珠宝文化创意园”占地面积约为50亩，约33300平方米，计划总建筑面积59500平方米，总约投资2亿人民币，计划引进国外知名珠宝生产、零售企业100多家，珠宝经营及相关领域数百商家；充分挖掘珠宝产业涵，并与DD地域文化有机融合，将
3、AA DD国际珠宝文化创意园打造成一个现代服务业珠宝区域总部，打造中国珠宝专业区域化管理格局。“AA DD国际珠宝文化创意园”建成后，还将进一步带动周边相关产业的振兴和配套设施的发展，形成珠宝经济产业链和经济圈，为DD提供上万个就业机会，促进DD经济的发展。为保证“AA DD国际珠宝文化创意园”项目的成功实施，我们特别编制了现代服务业区域总部AA DD国际珠宝文化创意园，对“打造pp地区珠宝区域总部”进行论证和剖析，同时就“DDXXgg连锁发展自身生产、销售需求及配套珠宝产业链支撑”等对打造珠宝区域总部的作用进行分析，证明“AA.DD国际珠宝文化创意园”项目的必要性和生命力。三、 企业概况（一
4、）项目公司：DDXXgg连锁发展（二）成立日期：2004年12月2日 （三）经营围： 许可经营经营项目：无。一般经营项目：金银珠宝首饰的回收加工、生产、销售、展览、维修；工艺品制造、销售；金银铜工艺品表面处理服务；贵金属经纪；百货、交电的销售；物业管理。（四）企业类型： 有限责任公司（五）注册资本：5060万元人民币（六）注册住所：DDkk经济开发区龙腾南路32号（七）法人代表：xx（八）企业目前业务开展情况介绍：DDXXgg连锁发展于XX年XX月成立，致力XXgg品牌的连锁拓展专营事业。目前已在XXX等地区开设直营店柜50余家。以新产品、新形象、新服务为XXgg品牌提档升级，以先进的经营理念
5、和百年诚信的品牌涵作为产品品质的信誉保障。遵循“亲和”的企业文化，秉承“X；做事，X”的企业价值观，继往开来，把首饰的品质与完美带给顾客，打造最值得信赖的民族珠宝品牌。DDXXgg连锁发展主营黄铂金、钻石、翡翠等全品类珠宝销售，与、多家供货商建立年战略性合作伙伴关系，如福麒珠宝首饰、同心珠宝首饰签、大盘珠宝首饰、卡尼珠宝首饰、阿优钻石首饰等。在经营管理方面，总结多年运营经验结合现代管理理念完成了XXgg运营标准体系，包括统一VI管理体系、供货体系、发展准入标准手册、服务流程手册、管理标准手册等。实现XXgg各体系店在形象、产品、运营等方面的统一。为打造现代化的珠宝行业区域总部奠定了物资和经营管
6、理基础。第二节 项目规划一、项目规划概况（一）项目位置：1、项目所在行政区域DD市kk台区经济开发区概况（1）园区概况DDkk经济技术开发区创办于2X年10月16日，200X年先后被批准为市级、省级工业园区，2006年kk经济技术开发区申报省级经济技术开发区并获批准,并正式核名为DDkk经济开发区。kk经济开发区位居DD主城西南部，面积28平方公里。北起淮新河，南至梅山，东起宁芜公路，西至ff，与DD新城河西新区紧密相连，是DD唯一与主城区连成一片的开发区。辖有六个社区、行政村，总人口约1.8万，2005年地区生产总值5.13亿元。开发区区位优势突出，交通便捷。DDff三桥、DD公路一环、二环
7、、宁马高速公路、宁芜公路、宁芜铁路、京沪高速铁路穿区而过。是DD对外通往皖北、皖南、北等地区的重要门户。2007年kk经济开发区启动与河西新城的无缝对接方案，打通两条快速通道（龙藏大道北延对接江东南路南下，滨江大道kk段建设），kk经济开发区将完全融入河西新城，奥体中心。继成功打造了现代制造业和生产型服务业两大产业后，kk经济开发区作为河西新城的功能配套区域，承接河西新城区产业定位现代及高品质商务科技、文化中心，积极打造文化创意产业，并成为河西的产业功能区。（2）规划建设开发区产业布局合理，产业优势突出。是DD河西新区、板桥新城重要的产业服务基地，pp地区乃至全国重要的现代制造业基地。重点建设
8、三大园区。工业产业区，建造现代综合加工业产业基地；科研商贸区，发展以科研中心及其配套生产、大型商贸、物流等为主的生态型科研商贸园区；人居森林区，崇尚自然，以人为本，开发建设以旅游度假、休闲娱乐、高档居住为主题的城市生态公园。开发区注重营造投资环境，截至2007 年上半年共投入近20亿元，形成“五纵四横”9条20多公里的道路网络。供水、供热、供电、雨污水管网等“通平”设施已基本到位。计划07年再投入3亿元，开工建设滨江路南延、中兴路北延等道路，全面对接河西主城路网。今年年底，中兴路北延对接河西江东南路南下的淮新河大桥将正式开工建设。预计到2008年底，kk经济开发区将与河西新城融为一体，真正成为
9、DD市“主城的开发区”！（3）基础设施土地：开发区目前可提供用地已具备“七通一平”基础设施条件，并承诺“七通一平”至企业用地红线边缘。所有路网均以市政道路标准建设。电：电容量：pp一级电网，220KV、110KV、35KV、10KV确保双回路不间断供电。水：由DD市自来水公司和开发区自来水厂供水，日供水能力20万吨，主供水管道管径600mm。燃气：目前，港华天然气公司已经与园区签署合作协议，为园区企业提供天然气服务。雨污水：实施雨、污水分流排放，管网铺设到位，雨水：1000mm；污水：600mm。蒸汽：a、供应公司：源热电，坐落在开发区，供热条件优良。b、费用：确保全市最低价，目前价格为141
10、元/吨。光纤、电缆系统、因特网、宽带：已有中国电信公司为园企业提供宽带（光纤、ADSL）接入业务。铁通、网通、联通等公司正在接通中。电信：AA省电信公司DD市电信局kk分局提供。（4）区位交通kk开发区坐拥世界上第一座弧线形斜拉桥DD三桥，毗邻奥体中心，是DD唯一离城区最近的开发区，是DD地区与皖北、皖南、北等地区的重要连接点。园区交通便捷，距DD市中心新街口仅15分钟车程，距禄口机场25分钟车程。即将通车的DDff三桥穿区而过，使得河西新城与开发区相连。ff三桥是DD市实施“一江两翼，跨江发展”战略的重要交通枢纽。它使kk开发区成为“一江两翼”的翼点，“跨江发展”的重要支点，连接江南、江北的
11、重要节点。ff三桥便利了开发区交通的同时，也显著提升了kk开发区的区位优势。kk开发区是宁沪高速、宁马高速、京沪高速铁路、宁芜铁路等八条省际交通线路的重要节点。从开发区的东部北部延伸，直达、马等全国重大城市。开发区有4条公路与城区相连接：滨江高速（从下关区的三汊河直通的马，目前正分段建设）；绕城高速（城市一环组成线，由原来的双向四车道拓宽为双向六车道）；开发区的中兴大道（连接河西新城奥体中心的江东南路 08 年正式建成）；宁芜公路（即205国道，正在由原来的双向两车道改为双向四车道，05年完成），这四条公路共筑开发区与DD市区的快速通道。开发区拥有ff深水岸线10.07公里，拥有梅山码头、华润
12、热电厂码头、板桥汽渡等大小码头10余座，水运十分便利。2、项目所在具体位置及交通状况DD市XXgg连锁珠宝文化创意园位于DD市kk区经济开发区龙腾南路，西北邻凤舞路，东北紧靠城市主干道邻江大道。（二）项目规划主要经济指标1、占地面积：一期项目占地面积23亩，约合15514.68平方米，二期项目占地面积20亩，约合13340平方米。共计：28854.68平米2、建筑面积： 预计一期二期合计建筑面积达到61374平方米。3、建筑密度：39%4、绿化率： 30%5、容积率：2.13。（三）规划功能设置：1、AA DD国际珠宝文化创意园建筑规划区域分类功能楼层数量（栋）单栋面积(平方米)总面积(平方米
13、)品牌珠宝管理区知名品牌办公中心411200022000小型品牌办公中心1912350023500珠宝设计配套管理区珠宝设计生产楼4139593959珠宝软件开发管理楼4139593959商务会议楼4139593959珠宝产业生活区培训及生活配套楼4139973997合计1661374DD国际珠宝文化创意园一期效果图DD国际珠宝文化创意园总平面效果图（四）建筑设计理念（1）产业园区总体设计理念在产业园区的形态上，采用新中式设计手法，白色墙面，深灰金属型材，并采用了徽派风格的门窗，更加突出了中式风格。奥运会之后的中国更具影响力，中国元素被世界各大设计师采用。产业园所有的建筑形态都以中国元素为主，
14、特别是徽派的建筑风格，结合现代设计理念，能够完美的诠释新中式的含义。在交叉口处设置玻璃幕墙，把街道的景观纳入办公室，更可以丰富建筑立面。这些开口面对日夜川流不息的人群，似在表达着建筑的宽容和亲和。在功能结构上，以低层和高层建筑结合构成，人性化地兼顾了美观便利及各珠宝厂商的安全与私密，同时功能上配套完整、布局合理。知名珠宝品牌办公中心为4层的建筑，共11幢，每幢面积在2000平米左右，每幢楼为一家珠宝商独立使用，用于产品展示、生产装配及pp区的店面管理，小型品牌办公中心为1幢19层高楼，每家品牌各用一层。3幢四层楼的珠宝设计配套管理区，承载产业园区珠宝设计、软件开发管理及配套管理职能，同时建有1
15、幢生活配套大楼，满足园区和往来经商的珠宝商培训、餐饮、住宿和休闲娱乐。在材料和色彩选择上，建筑主体强调深灰色金属型材，透明玻璃，徽派元素门窗这几种元素相互穿插、对比。透明强调给人以舒适、自然、和谐的感受，加强“亲和力”的营造；大面积的灰色应用，使得建筑沉稳、大方；局部面积的玻璃幕墙突出建筑的通透质地，与门窗形成强烈对比的金属材质，则散发着强烈的现代气息。总体来说，这种材料、色彩的搭配，给人以朴素、庄重，雅致之感,符合研发中心的功能要求。（2）园区交通组织建筑的交通组织以人、车流线互不干扰为原则，正对入口设计一个中心花园，方便园区使用，充分表达了对人的尊重，体现以人为本的态度。进出的车道通过景观植物的引导分开，避免对中心景观区的视线干扰。（3）与城市环境的关系为了将建筑与城市环境更好地融合，在设计中将采用以下一些手法：首先是将建筑、场地、公共绿地进行一体化设计，将公共绿地的景观设计纳入到建
