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1、半岛帝城2011年8月营销方案当前半岛帝城存在的问题1、 对外形象包括工程形象、案场形象、销售形象较差，不能适应现阶段或未来市场竞争，亟待改进。2、 市场推广基本处于停滞状态，推广力度长时间的弱势导致项目在市场的沉寂，必须重新启动新一轮推广的品牌调性和统一性，使市场知道我们不仅有房子而且有更好的房子。3、 销售属于自然去化，面对下半年更为激烈的市场竞争，22#楼必须有效积累客户，集中排号销售，实现均衡销售和理想价格。解决的办法和途径针对问题一的案场形象：现有案场的临时性决定了它的简单装修，但绝不能简陋。实施办法：1、保持案场的卫生。不仅要保持地面的卫生，而且要清理沙盘内杂物以及屋顶的蜘蛛网，减
2、少蚊子。 2、保持案场的整洁。销售物料和案台物料的排放整齐，注意卫生间和储藏间门的关闭，窗户霓彩灯和门头红色灯笼去掉。 3、案场饰品的更新和补充。（如下图） 窗户增加窗帘 墙面展板的更换 门上按装门帘，遮挡作用 制作展板遮挡 楼梯下沿的重新粉刷 接待台和椅子的更换 花卉植物的整体和档次 安装临时销售中心的门头距离新销售中心投入至少还有2个月时间，改进以上工作有利于建立良好的销售氛围，增强销售人员的自信心。所以有必要加强临时销售部的形象。以上工作8月15日之前由田晓琳和宗庆明负责完成。针对问题一的工程形象：项目现有外围形象与项目整体调性及社区内部环境反差极大，直接降低了客户的心理期望值。实施办法
3、：1、加强销售现场外围环境的整治力度。A、湍滨大道销售部段环境卫生，亟待改进脏乱差。B、销售门头树林黄丝带装饰。C、半岛帝城导视牌的安装。A、 销售部门口车辆的停放整齐。B、 大植物花卉的摆放和安装大型落地展示牌。以上工作在8月15日之前由田晓琳与宗庆明负责完成。2、施工工地现场的包装。沿湍滨大道施工围挡改为高2米的围墙，喷绘写真，一方面改善项目现场形象，另一方面对项目起着客流引导作用。围墙可在市政景观绿化开放后折除。此工作围墙设计8月23日之前由李跃林和郭少君完成，围墙搭建8月27日之前完成。3、新销售中心及外围景观的包装。A、7月30日正道顾问已与销售部装饰公司朱工就内部布局和装修风格进行
4、过现场沟通，在8月12日之前出装饰效果图，8月30日之前正式开始装修，预计10月15日开放。B、销售中心外围景观力争不影响销售中心的开放。4、销售大门的包装方案。建议8月底确定，10月底包装完毕。项目后期待销体量较大，北区基本上只要半岛帝城一个项目，势头不抵东区项目的联合造势，非常有必要在工程形象上大幅度提升，部分景观营造提前。针对问题一的销售形象：销售团队新老销售人员心态调整、销售人员自身形象的改进、销售流程的规范和管理，提高队伍战斗力。实施办法：1、加强销售管理。A、 正道顾问建立半岛帝城项目小组，组长熊坤，执行组长李跃林，销售总监刘辉，执行策划宗庆明，设计郭少君，每月至少现场办公2天。B
5、、 销售部重新制作销售台账，建立每日台账汇报机制，由闫文静负责。C、 销售部规章管理制度的严格执行，周工作计划和总结书面汇报，田晓琳负责。销售人员日工作计划和周工作计划向经理汇报制。刘辉监督执行。D、 销售经理月工作至公司总部汇报制度，由田晓琳负责。E、 销售接待流程的规范，加强销售人员基本知识、销售技巧、市场动态方面的月培训制度，由刘辉负责。F、 加强工作例会的深度，着重客户的分析、跟踪和总结，形成会议纪要。田晓琳负责。2、提升激励机制。A、半岛帝城按正道顾问规定，建立销售员分级机制，即高级置业顾问和普通置业顾问，高级置业顾问增加万分之五的额外提成，具体见正道公司章程。B、置业顾问和销售经理
6、按工作年限，年增加100元基本工资，具体见正道公司章程。C、评选月销售之星，奖励500元，具体见正道顾问章程。3、提升销售人员自身形象。A、半岛帝城销售工牌的制作和配发，8月12日之前到位，宗负责。B、男性置业顾问领带和衬衣的更换，8月5日前到位，田晓琳负责。C、保证销售上班时间，统一说普通话，奖罚制度见正道顾问销售管理章程，田晓琳负责执行，项目组监督。D、女性置业顾问适当淡妆，男性置业顾问保持头发面部整洁。E、接待礼仪的规范，日唱励志歌曲，闫文静负责，刘辉监督。4、明确销售人员工作职责。聘请人员专门负责客服工作，让销售人员集中注意力提高成交率。此工作由田晓琳负责在8月完成。针对问题二的推广问
7、题：尾盘销售？形象低价格高？大户型？市场沉寂？其实半岛帝城后期的销售量还很大，面对东区楼盘的竞争压力和市场调控的压力，我们必须品牌营销，那么我们的营销基础有哪些？稀缺的城市景观：邓州唯一的河景大社区绝无仅有的园林：邓州最美的公园式住区成熟的生活氛围:4年精研细磨，1期2期已入住，成熟风华初现大尺度产品设计：邓州珍稀的纯板式家族大宅24小时物业服务：7重安防系统，星级物管三期案名半岛帝城3期纯水岸营销主题唯一的纯水岸 最美的家族大宅传播策略高基调、大传播、窄营销高基调：1、 通过奢华、精细、显贵的视觉形象，建立其成熟、精细、高档、大家的气质；2、 文字诉求直接有力，实景图文并茂的直接指向项目核心
8、卖点景观和家族宜居细节，并讲究的说出来；3、 利用现场特别的销售道具光碟和销售服务，给客户非同一般的体验感受；大传播：1、户外为王，利用大型户外广告牌来封锁城市主要交通节点，利用强大的视觉效应来重塑项目的影响力；2、高频率有线电视飞播广告和大批量短信，短时间内实现信息的到达率，扩大项目知名度；3、完善项目网站，连续DM派单。4、湍滨大道道旗广告，优化项目周边环境。窄营销：1、电话邀约前期已积累的客户，利用价值诱惑提升其忠诚度，并推行“非客户带客户”互动计划；2、利用销售人员老业主人脉关系营销，或到关系单位一对一推介活动；3、购买移动、联通、银行和保险VIP客户及其他楼盘客户资料，直接电话营销，
9、广泛挖掘潜在客户；户外广告内容半岛帝城III期纯水岸（四年磨研 精世而出）唯一的纯水岸 最美的家族大宅VIPHOTLINE：0377-62822888 开发商：邓州市同华房地产开发有限公司全程营销：正道顾问物业坐落：邓州市湍滨大道与文化路交汇处（大丁桥西侧）接待中心：邓州市湍滨大道与文化路交汇处（大丁桥斜对面）位置选择(田晓琳补充)建议出街时间：8月20日之前设计：正道顾问郭少君道旗广告内容半岛帝城III期纯水岸最美的家族大宅位置选择：湍滨大道建议出街时间：8月15日之前设计：正道顾问郭少君飞播内容：唯一的纯水岸，最美的家族大宅！半岛帝城III期，90-142m2纯板高层私藏湍滨最美风光，成熟呈现。0377-62822888 建议出街时间：8月15日之前派单时间：8月5日-10月5日地点：邓州城市主干道口、商场门口形式：现有单页每天800份当前需要完善的工作：1、 高层外立面的确定2、 小区北面湍滨大道两侧及主入口景观方案的确定。3、 新销售中心的装饰方案4、 推广媒介的落实5、新置业计划书的印制22号楼认购方案 另案提供。 河南正道房地产咨询有限公司 2011年8 月1日
