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1、房地产企业管控模式选择及执行 黄博文简介 房地产行业知名的战略管理及组织创新专家 多年金地集团HR副总的从业经验 主持集团管控模式和流程管理再造 组织优化 HR及HRM战略规划 绩效管理和激励体系变革等集团重大项目 具有深厚的战略管理 组织管理 组织变革 管理理论和HR管理理论的理论功底和实践经验 课程架构 内 外环境 企业发展阶段 企业家精神 企业战略 文化及品牌 管控模式 投资布局 文化及品牌 规划与计划 流程与权责 绩效管理 组织设计及人员配置 管理审计 文化审计 业务审计 组织审计 人员审计 持久 直接 强力 目录 一 什么是管控模式1 概念2 公司管控3 项目管控4 管控变革案例二
2、房地产管控模式权变因素1 战略与管控2 投资布局与管控3 企业发展阶段与管控4 文化 企业家精神与管控5 组织能力与管控 三 管控模式的执行及落地1 文化与品牌 最持久的执行工具2 组织与人员 最强力的执行工具3 规划与计划 最直接的执行工具4 流程与权责 最直接的执行工具5 绩效管理 最直接的执行工具四 管控模式的自我优化机制 管理审计1 文化审计2 业务审计3 组织审计4 人员审计 目录 一 什么是管控模式1 概念2 公司管控3 项目管控4 管控变革案例二 房地产管控模式权变因素1 战略与管控2 投资布局与管控3 企业发展阶段与管控4 文化 企业家精神与管控5 组织能力与管控 三 管控模式
3、的执行及落地1 文化与品牌 最持久的执行工具2 组织与人员 最强力的执行工具3 规划与计划 最直接的执行工具4 流程与权责 最直接的执行工具5 绩效管理 最直接的执行工具四 管控模式的自我优化机制 管理审计1 文化审计2 业务审计3 组织审计4 人员审计 什么是管控模式 概念 管控 管理 控制模式 系统化的 重点 方式 路径 管控模式即 通过科学的组织模式及管理模式选择 明晰集团总部及子公司或公司及项目部的价值定位 总部对子公司或公司对项目部的管理重点 管理方式及管理路径 所以 管控模式不是组织 权责及流程的代名词 包含但不仅限于 什么是管控模式 公司管控1 三种典型的集团管控模式 财务控制型
4、 战略控制型 运营控制型 在现实中 一般都是混合型 按职能 区域 产业混合 财务型战略型运营型 集团目标集团定位战略管理运营过程管理HR与IT投资政策及核心流程日常制度预算 什么是管控模式 公司管控2 管理支持 中央部门 类型 集团与下属公司关系 财务控制法律控制企业并购 战略规划与经营目标控制财务控制人力资源控制 财务过程控制经营过程控制人力资源管理 操作型总部 战略型总部 投资型总部 什么是管控模式 公司管控3 集团总部可选择的功能定位 战略决策中心 组织管理中心 融资中心 投资中心 文化中心 信息中心 HR中心 财务中心 审计中心 协调中心 运营中心 财务型战略型运营型 融资中心投资中心
5、财务中心 战略决策中心融资中心投资中心财务审计中心文化中心信息中心组织管理及HR中心协调中心 战略决策中心融资中心投资中心财务审计中心文化中心信息中心组织管理及HR中心协调中心运营中心 什么是管控模式 公司管控4 金地公司管控 以战略型为主要特征的混合型 财务 成本 HR偏运营型 物业 置业偏财务型 四级OR三级管控招商地产公司管控 深圳区域是运营型 其他区域是运营偏战略型万科地产 运营偏战略型向战略型过渡 什么是管控模式 公司管控5 集团管控模式选择的权变因素 集团发展阶段 子公司发展阶段 集团战略及多元化 股东要求 企业文化及领导的价值观 集团和子公司各自的管理成熟度 集团的管控能力 子公
6、司的产权结构 子公司在集团的重要程度 集团对子公司业务熟悉程度 各子公司之间的相关性等等 什么是管控模式 公司管控6 集团管控模式选择 财务型战略型运营型 全国化 区域化 成熟子公司 新成立子公司 多元化 单一化 相关 不相关 进取 保守 小股东 全资控股 集团管理能力差 集团管理能力强 重要性低 重要性高 领导风格弱势 领导风格强势 业务规模大 区域宽 业务规模小 什么是管控模式 公司管控7 集团管控模式选择 一 房地产集团业务范围 城市数及项目数 与管控模式之间的关系 假定其他条件相同且不变 二 管控模式类型 运营型 过渡型1 战略型 过渡型2 财务型三 组织层级类型 2 2 5 3 3
7、5 4 4 5 5四 功能定位 强或弱 各层组织分别在战略 融资 投资 开发 研采产销成本 人 财 流程及制度建设等方面的强弱定位如何 各自的工作重点是什么 具体体现在组织结构 流程及授权体系之中 1510152025城市数 项目数40302015105 什么是管控模式 公司管控8 什么是管控模式 公司管控9 越靠近价值链前端 经营操作风险越大 但对整个房地产开发项目的利润贡献越高 管控和绩效管理的重点关注价值创新 风险控制和成本的控制 论证 策划 设计流程 价值链中段是整个房地产开发项目的质量和成本控制区间 决定了利润的最终实现大小 管控和绩效管理的重点关注质量和动态成本的控制 工程管理 成
8、本管理流程 越靠近价值链后端 经营操作风险越小 但对组织的品牌和客户价值产生重要影响 管控和绩效管理的重点关注服务与顾客关系维护 服务 顾客满意相关流程 全程关注进度 资源效率 资产周转 什么是管控模式 项目管控 类型 职责分工 优点 缺点 实施条件 下派专业人员在专业职能上更多依靠专业部门通常项目经理更多履行现场工程管理职能 发挥专业优势资源整合 知识共享 效率降低 单项目或多项目良好的团队意识 项目部成为项目执行的负责主体 职能部门成为资源提供 对项目环境反映迅速 便于实现项目产品的创新和技术专业化的提升 员工陷入双重职权之中 需要公司良好的人际关系和全面的培训 项目数量较多 需要人才共享
9、公司有专业技能提升要求 项目公司成为开发工作的全权负责主体 提高运作效率 专业团队优势弱 少项目 项目经理协调力强 什么是管控模式 管控变革案例 金地 小集团 区域 本地大异地小 大城市 大项目或小项目小集团 大区域 小城市 中或大项目 07上半年过渡 金地案例研究 目录 一 什么是管控模式1 概念2 公司管控3 项目管控4 管控变革案例二 房地产管控模式权变因素1 战略与管控2 投资布局与管控3 企业发展阶段与管控4 文化 企业家精神与管控5 组织能力与管控 三 管控模式的执行及落地1 文化与品牌 最持久的执行工具2 组织与人员 最强力的执行工具3 规划与计划 最直接的执行工具4 流程与权责
10、 最直接的执行工具5 绩效管理 最直接的执行工具四 管控模式的自我优化机制 管理审计1 文化审计2 业务审计3 组织审计4 人员审计 战略与管控 战略概述1 外部分析宏观 行业 对手 顾客 内部分析周期 经营 管理 资源 战略目标 融资支撑 投资支撑 开发支撑 管控模式支撑 战略与管控 战略概述2 战略模型1 战略与管控 战略概述3 业态组合 区域布局 价值链选择 做什么业态 普通住宅 别墅 商业 写字楼 旅游 工业 园区开发 进入什么区域 什么城市 进入价值链的哪些环节 土地经营 开发 建筑 物业经营 物业管理 产品 高端 中端 低端 核心能力选择 产业选择 开发商 运营商 投资商 多元化
11、战略路径 战略模型2 战略与管控 战略概述4 远景 你是谁 你想成为谁 你能成为谁 你的远景 使命 存在的价值和理由 价值 你的使命 目标 战略目标示例 战略与管控 战略概述5 融资渠道 自有资本 银行贷款 股市融资 债券 金融工具创新 买壳借壳上市 开发贷款 个人贷款 结算资金 IPO上市 资本运营层面 资金融通层面 产业投资基金 住房贷款证券化 内部积累 吸收权益性投资 项目债券 企业债券 工程垫款 预售房款 资金市场 资本市场 股票市场 债券市场 增法配股 信托 私募 并购战略合作 战略融资支撑 基金市场 战略与管控 战略概述6 战略投资支撑1 区域评价区域选择城市评价城市选择项目评价项
12、目选择 控制战略成本 获取战略利润 战略与管控 战略概述7 战略开发支撑1 如何在保证品质的前提下缩短开发周期并进而提升开发效率 开发周期与资本周转速度之间的关系 开发周期与利润和风险之间的关系 战略与管控 战略概述8 战略开发支撑2 投入资本周转率 成本现金流 销售速度 回款速度 资金使用效率 持有物业 销售现金流 空置率 持有期限 租金水平 资金占压与沉淀 资金闲置vs 储备 市场风险大小 匹配性 开盘时间 工程付款进度 工程进度 竣工时间 设计周期 施工周期 报批报建 策划周期 政府风险 产品标准化 活动前置 决策效率 人工效能 合作伙伴 招标周期 并行工程 分期开发规模 签约速度 按揭
13、放款速度 价格 预期与需求弹性 营销传播 市场竞争度 市场饱和度 商业销售 销售时机 价格 预测和执行偏差 及时的土地机会 多项目节奏协调 按揭保证金 项目公司日常存款 项目现金流峰值 现金流偏差 现金流平滑性 其他占压与沉淀资金的情况 政府关系 影响因素 开发周期 地价支付进度 质量标准 资金供给风险 限制资金调度的合作条款 限制资金调度的开发贷款 注释 以上不考虑将投入资本进行长期投资的情况 经验曲线 战略与管控 战略概述9 战略主指标体系1 战略与管控 战略概述10 战略主指标体系2 ROE销售利润率 资产周转率 资产负债率 战略与管控 案例研究 背景介绍 A企业 上市公司 商业 主业
14、地产 酒店 其他产业 商业和酒店集中在B城市 地产分布在B C D三个城市 以B城市为主 其中 B城市的地产业务有一级 二级业务 集团总部商业管理和酒店管理能力较强 地产管理能力很弱 集团对下属各业务板块进行战略管控 集团有下属房地产B城市公司 C城市公司 D城市公司及商业公司 酒店公司 集团总部设人力资源部 总经理办公室 董事会办公室 财务部 企业文化部 IT部等通用管理部门 没有地产 商业 酒店的业务管理部门战略转型 06年下半年决定战略转型 将集团定位为房地产型集团 以房地产一 二级为主业 商业及酒店维持现状 其他产业逐渐退出 房地产业务聚焦于B城市所在区域 省 其他城市地产业务逐渐收缩
15、 待今后再相机向异地扩张 同时 考虑房地产 商业 酒店三个产业互动 以图在资本市场有所作为 管控模式如何转型 企业发展阶段与管控 企业发展阶段 企业发展阶段与管控 异地扩张 企业发展阶段与管控 异地扩张案例1 G集团扩张之路1 88年创办 国有控股 贸易及工业区物业管理2 94年进入地产业 G花园 现代企业制度改革试点3 96年 海景花园 员工持股4 97年 ISO9001 绩效管理的甲A甲B特色5 98年 金海湾 人民日报社人民大会堂 现代企业制度与G模式理论研讨 6 99年 翠园 核心竞争力及三年经营规划7 00年 沟通 超越文化年 全面客户满意工程 客户满意年 上市 进入北京 8 01年
16、 股票正式流通9 02年 集团化管理模式研究 OA项目 G之道 启动 长期激励 9 03年 进入上海 东莞 武汉 能力提升年 流程优化项目 HEWITT项目 投资模型 战略合作10 04年 奥美项目 进入珠海 集团化管控模式研究 惠悦项目 知识管理项目 360度测评11 05年 进入天津 宁波 广州 效率提升年 流程优化项目 效率评价指标 业务IT化 信托 12 06年 进入沈阳 西安 佛山 与ING合作 佛山 武汉 管控 组织优化 管理审计 沟通体系 计划管理IT化 文化变革 中期超产奖 外币贷款 代建制 13 07年 进入南京 知名商标 管控优化 定向增发45亿 发企业债券 高管股权激励 进入杭州 青岛 预计投资150亿 14 08年打算进入重庆 成都 长沙 南昌 苏州 无锡等地 总结 1 扩张的节奏 管理提升的节奏及融资节奏比较匹配 2 规模增长适度 3 三大区域均衡发展 以广东为根据地 4 贷款 外币贷款 信托 海外基金 战略合作 代建制 上市及增发 5 人才储备 SC集团扩张之路1 95年 转向房地产开发 95 01 一直在天津市区开发2 02年 占天津住宅销量的20 分额
