《精编》土地法律关系培训资料

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1、第三章土地法律关系 主要内容土地法律关系概述土地法律关系的产生 变更和消灭土地法律关系保护 要求 掌握我国土地法律关系的含义及其构成要素理解土地法律法律关系变化条件掌握土地登记的概念 内容 类型及程序 第一节土地法律关系概述 一 土地法律关系1 法律关系的概念和特征法律关系是社会关系的一种 是指在法律规范调整一定社会关系过程中所形成的人们之间的权利义务关系 特征法律规范是法律关系产生的前提法律关系是一种特殊的社会关系法律关系是法律规范的实现形式法律关系是特定法律主体之间的权利义务关系 法律规范 是指由国家制定或认可 并由国家强制力保证实施的行为规则 它是反映国家意志的 具体规定权利义务及法律后

2、果的行为准则 一 土地法律关系2 土地法律关系指人们在规划 利用 保护和管理土地的过程中 依照土地法律规范而形成的一种权利义务关系 是一种特殊的法律关系 3 土地法律关系的特征 1 土地法律关系具有相对稳定性重要的不动产 利用周期长 生产活动具有连续性例如 农村土地承包经营期限为30年 2 国家对土地法律关系的产生 变更和消灭严格限制土地资源的有限性 要求国家对土地的开发利用方进行严格的控制或管制 土地法律关系主体意志的表示 符合社会公共利益和国家长远利益 3 土地法律关系产生 变更和消灭属于要式法律行为 法定性 土地法律关系的产生 变更和消灭必须依法经过国家机关的批准 登记 未经政府管理机关

3、办理权利变动登记 其行为不具有法律效力 土地关系的调整采取书面形式 办领土地所有权证 土地使用权证 签订土地使用权出让 转让合同 土地承包合同 土地征收协议等 指必须履行某种特定的形式才能成立的法律行为 二 土地法律关系的构成要素 法律关系三要素 主体 客体和内容法律关系主体是法律关系的参与者 即法律关系中一定权利的享有者和一定义务的承担者 自然人 法人 国家等 法律关系主体的资格 权利能力和行为能力法律关系客体是指法律关系主体之间的权利和义务所指向的对象 包括人 物 精神产品和行为结果 二 土地法律关系的构成要素 法律关系三要素 主体 客体和内容法律关系内容权利 国家通过法律规定对法律关系主

4、体可以自主决定做出一定行为的权利义务 国家通过法律规定 对法律关系主体的行为的一种约束手段 一 土地法律关系的主体1 概念 土地法律关系的参加者 通过某种法律事实 取得一定权利并承担相应义务的当事人 2 土地所有权法律关系主体 权利主体 国家和集体义务主体 单位和个人3 土地使用权法律关系主体 主体广泛 可以是国家机关 企事业单位 社会团体及个体工商户 农村承包户 其他公民个人 农民集体 特殊的法律关系主体 国务院 国家地政部门及各级人民政府地政部门 二 土地法律关系的客体 概念 土地法律关系主体的权利和义务所指向的对象 也可以说是主体权利 义务的载体 范围1 物 土地 资源 资产 2 行为

5、土地法律关系主体之间发生的各种行为 合法与非法 3 精神财富 土地法律关系主体从事智力活动所取得的成果 如科技成果 三 土地法律关系内容 土地法律关系主体享有的权利和承担的义务不同的土地法律关系中 权利义务不同 三 土地法律关系分类 1 按土地法律关系的性质和内容分土地所有权法律关系土地使用权法律关系土地规划利用和保护法律关系土地征收法律关系土地管理法律关系土地税收法律关系 2 按主体所处地位划分权利义务基本对等关系 一般为民事法律关系权利义务不对等的法律关系一般为土地行政法律关系 国家 农民集体与用地单位之间的一种复合性关系 第二节土地法律关系的产生 变更和消灭 一 土地法律关系的产生 变更

6、与消灭法律关系的产生 变更和消灭不是随意的 而是必须具备一定的前提和条件 1 土地法律关系的产生由于一定的法律事实的出现 使特定的土地关系主体之间形成一定的权利 义务关系 例如 土地管理法律法规的发布和实施土地承包经营合同的签订 2 土地法律关系的变更由于某种法律事实的出现 使土地法律关系的构成要素发生变化 包括主体变更 内容变更和客体变更 例如 土地使用权转让使土地使用主体发生变化 同时土地利用的权利 义务内容发生转移 农民对承包地掠夺性经营导致承包地客体质量发生改变 3 土地法律关系的消灭由于某种法律事实的出现 土地法律关系主体间的权利 义务关系即行终止 例如 土地使用权出让合同期限届满使

7、合同主体双方的权利义务关系即行终止 土地法律关系的产生 变更与消灭不是孤立的 某种土地法律关系变更和消灭 又会伴随着另一种土地法律关系的产生 二 土地法律关系产生 变更和消灭的发生条件 最主要的条件 需要具有法律规范 依据 法律事实 前提条件 法律规范 是法律关系变化的法律依据 没有一定的法律规范就不会有相应的法律关系 法律事实 法律规定的引起法律关系变化的客观情况 二者关系 只有为法律规范所规定的情况出现时 即一定的土地法律事实出现 才引起具体的土地法律关系的产生 二 土地法律关系产生 变更和消灭的发生条件 法律规范 土地法律法规这是引起土地法律关系变化的法律依据 规范主体间权利义务关系的一

8、般模式 并不是现实的状态 法律事实 客观情况或现象 能够发生法律效力的人的意志行为 不依土地法律关系主体的意志为转移而能够引起土地法律关系变化的客观情况 分为土地法律行为和土地法律事件 土地法律事实的分类 土地法律事实 土地法律事件 与人的意志无关 自然事件状态 出生 死亡 自然灾害 社会事件 社会革命 战争导致的政权更等 土地法律行为 人的有意识的行为 行政行为 如土地管理措施公布 对土地权属确认等当事人行为 用地申请提出 土地承包合同签订等司法行为 对土地违法行为进行裁决等 对于产生和变更 是形成一种新的权利义务关系 对于消灭 是一种权利义务的终止 同时也可能导致新的权利义务关系的出现 不

9、同的土地法律关系 其产生 变更和消灭的法律后果不同 三 土地法律关系产生 变更和消灭的后果 案例 王某在某市拥有一房产 在1990年1月将其出租给李某 租金200元 月 租期为15年 租金随市场调整 1995年租金调整为800元 月 1995年6月王某因急用钱 将该房屋抵押向孙某借款18万元 抵押期限为半年 半年后 王某未还清借款 将房屋产权给李某 并发生产权变更 随后孙某要求李某退房 李某不退 李某对孙某提起诉讼 本案中的有关问题 1 法律关系2 法律主体与客体3 法律内容4 引起相关法律关系的法律事实 第三节土地法律关系的保护 国家对土地法律关系保护的实质 是通过保证各种主体的权利和义务的

10、实现 维护社会主义土地公有制 确保土地合理利用 土地法律关系的保护是运用行政 经济 司法等多种方法监管主体正确行使权利 履行义务 并以登记作为一种主要方式 土地法律关系主要是物权权利 必须登记生效 一 土地法律关系保护的要求 要点和保护机构1 基本要求 严格监督土地法律关系主体 使其正确行使权利和全面认真地履行义务 2 特点 属于积极行为 只要法律关系一经形成 自始至终都存在法律保护问题 3 保护机构根据现行法律的规定 我国对土地法律关系进行保护的主体 主要指以下机构 中央和地方各级土地管理部门主要职责解决土地纠纷 查处土地违法行为 实施权属确认和变更登记 对土地违法行为进行监督检查 保证土地

11、法的实施 乡级人民政府主要解决土地权属争议的基层组织司法机关 刑法 土地管理法 4 土地法律关系保护的方法我国主要采取行政 经济 司法等制裁方法 物权的保护需要登记公示 土地法律关系是依法建立的权利义务关系 主要是物权权利 因此必须登记生效 一经形成 就具有法律效力 受国家法律的保护 二 土地法律关系的登记保护制度 土地登记办法 国土资源部令第40号 于2008年2月1日正式施行 作为 物权法 实施之后的一部有关不动产登记的部门规章 土地登记规则 由原国家土地管理局1989年颁布实施 1995年修订 土地登记规则 没有上升到法律的层面 效力级次一直较低 社会经济发展对保护土地物权的要求越来越高

12、 土地登记规则 的部分条款已不能适应当前工作的需要 1 土地登记的概念与特征土地登记是指将国有土地使用权 集体土地所有权 集体土地使用权和土地抵押权 地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为 包括三层含义明确了登记的土地权利范围 土地登记是将需要登记的土地权利在土地登记簿加以记录 记载 土地登记是土地权利的公示行为 登记是物权公示的手段 登记机关对土地权利人所享有的土地权利予以认可和证明的一种行政行为 土地登记不创设权利义务 仅产生公示 公信效力 1 土地登记的概念与特征土地登记的特点登记规则的统一性登记机关的唯一性登记时间的连续性登记效力的一致性 狭义的法的

13、效力 专指法的效力范围 即法律的生效范围或适用范围 也就是法律规范在什么时间 什么地方 对什么人适用 2 土地登记的作用维护土地的社会主义公有制维护土地权利人的合法权利维护正常的土地市场秩序有效保护耕地为土地管理提供基础信为社会发展提供基础信息 3 我国土地登记的法律依据与原则土地登记的法律依据 宪法 民法通则 物权法 土地管理法 城市房地产管理法 土地登记办法 其他法律 法规 土地登记的原则依法登记原则属地登记原则依申请登记原则 去除申请时限土地权利保护原则审查原则 4 我国土地登记的内容土地的权属性质与土地权属的来源土地权利人土地权属界址土地面积土地用途土地权利客体土地等级和价格土地使用条

14、件 5 我国土地登记的类型 土地登记 初始登记 注销登记 土地总登记 查封登记 更正登记 异议登记 变更登记 预告登记 5 土地登记的类型土地总登记将一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记 土地登记办法 适用情况从未进行过土地登记的地区 原有登记需要全面更新的 如土地整理或国家法律 政策发生重大变化等需要对原已登记过的区域进行全面的重新登记 土地总登记的意义是土地初始登记 变更登记 注销登记以及其他土地登记的基础 根据 5 土地登记的类型土地初始登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记 初始登记的特点一般发生在土地总登记之后 经常性 只要某宗地上新设定了某种权利 就

15、要进行初始登记 分散性 哪块土地设定了新的权利 就要对哪块土地进行初始登记 初始登记的类型 九种 划拨国有土地使用权初始登记出让国有土地使用权初始登记国家出资 入股 国有土地使用权初始登记国家租赁国有土地使用权初始登记授权经营国有土地使用权初始登记集体土地所有权初始登记集体土地使用权初始登记土地抵押权初始登记地役权初始登记 5 土地登记的类型土地变更登记指因土地权利人发生改变 或者因土地权利人姓名或者名称 地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记 土地登记办法 变更登记是以总登记或初始登记为基础 5 土地登记的类型更正登记是指已完成初始或变更土地登记的结果有误或有遗漏时 由权利人和利害关系人申

16、请或由土地登记机关依职权更正原登记内容的土地登记 更正登记可由权利人和利害关系人单方申请 更正登记的主体分为两类 一是土地权利人和利害关系人发现土地登记结果有误或有遗漏时 依照法定程序以书面形式向土地登记机关申请更正登记 经审核 申请属实的 办理更正 另一种是土地登记机关发现有明显的登记错误 如是审查疏忽造成错登 漏登的 土地登记机关可依职权 根据事实 按照原登记报批程序 进行更正登记 5 土地登记的类型异议登记 是根据 物权法 的规定新增加的登记类型 一般是指登记机关将事实上的权利人以及利害关系人对土地登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿的行为 目的 暂时限制土地登记簿上的权利人的权利 为事实上的真正权利人提供临时性保护 异议登记旨在对登记错误状态下的真正权利人提供救济 5 土地登记的类型异议登记不是一种终局的对错误登记的救济 但它可以及时或临时性的提供一种保护 并在被证明为正确有效的情况下与更正登记结合形成了保护真正权利人的制度体系 是不动产登记中的重要制度 异议登记与更正登记一样都是保护真正权利人以及真正权利状态的法律措施 5 土地登记的类型预告登记也是根据 物权法 的相关规定