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1、激励篇 激励方式 激励方式 主动与被动相结合 通过主观引导 加之被动的压力 政策达到目的 方案目标方案目标 使置业顾问明确什么时候有所为 什么时候有所不为 时刻关心自己的下一步工作 优秀者为进步而自豪 落后者奋起直追 销售终端的执行不力 置业顾问的积极性不高可能源自多方面的 原因 如置业顾问背景关系复杂 素质不高 管理不善 激励手段等 应从以下几个方面入手来调动置业顾问的积极性 1 1 精神激励 精神激励 2 2 制度激励 制度激励 3 3 物质激励 物质激励 第一章第一章精神激励精神激励 方式方式 定期的对置业顾问进行培训 给她们灌输现代营销理念 各种形式的评比活动 辅之以一定的物质奖励 培
2、训内容培训内容 视具体情况选择培训时间 内容 方式 蛋糕蛋糕 原理原理 如何在一块 蛋糕 中分得更多 这是每个人都很关心 也很实 际的问题 蛋糕 有限 而人却有那么多 难免分得不均而产生矛 盾 有的人一定会觉得分少了 受不了 其实我们应首先考虑的不是怎样去分 蛋糕 而是去做 蛋糕 把 蛋糕 做大了 自己分得的也就多了 大家也都会满意 木桶木桶 原理原理 如果把整个 木桶 比作我们的销售队伍 那么每个成员都是这 只 木桶 中的一块木板 决定这只 木桶 能盛多少水的 并不是 那几块长木板 而是其中的短板 团队中的每个人都会对整个团队产生影响 尤其是短板效应 如 个别不爱卫生的 如果不加制止 就会动
3、摇其它人的积极性 喜欢说 人坏话的 如果不得到纠正 那么过不了多久 销售中心流言满天飞 每个人都必须提高自身素质 以适应整个团队的进步 提高整体 做战水平 不允许短板而影响整体的战斗力 发现有不求进步的短 板 应迅速剔除 黄灯黄灯 原则原则 在销售中 黄灯 现象是非常普遍的 拿交通中的黄灯来 做比方 红灯停 绿灯行 可现实中很多人会 勇敢 的在红灯 与绿灯之间的黄灯时进行冒险 因为他们自信 我会很小心的 我不会不看车的 我会把握尺度 可是他们不会想 司机会不会 小心 司机是不是也一样想呢 结果是往往一些 小心 的行人 被不小心的司机撞了 反映在销售中 客户看着开始比较满意 但或者朋友的一句 话
4、 或者看到一个 小 问题而犹豫不定 这时就出现了黄灯 有的置业顾问这时就 勇于 闯黄灯 不把黄灯放在眼里 认为 不足为虑 结果客户因为没有进行疏导 于是黄灯变成红灯 举例 一位置业顾问的客户带着一位朋友来购买房源 此前该客 户来过多次 意向性高 该客户对着沙盘向旁边的朋友介绍自己房子的位置 并对楼盘的 各方面做了一番介绍 想听听朋友对楼盘的看法 这本来是很正常的 事情 这时常常有置业顾问只顾及这位客户的心理 拼命催其定购 不厌其烦的讲解该楼盘 房子的好处 因为该置业顾问认为这个客户 基本上买定了 不用太操心 常常出现以下情况 该客户的朋友只是在旁边轻轻的说了一句 该楼盘不怎么好 或者叫朋友等会
5、儿再买 于是客户就放弃了购房的 念头 这时 黄灯 就出现了 这个 黄灯 就是该客户的朋友 可是置业 顾问有时就喜欢闯黄灯 于是拼命的针对客户朋友的话不理 而是一 味的去向客户解说什么什么好处 结果是客户此时已经听不进去 而 是听从了朋友的建议 为什么会出现这种现象呢 首先 客户叫来一起看房的朋友一 定是客户心中的 参谋将军 朋友一句话的份量是很重的 否则 客户也不会一起看房 另外 如果朋友对此有反对意见 那么客户 也会因为碍于情面而顺从朋友的意思 所以在客户朋友这盏 黄灯 亮起的时候 千万别去硬闯 而 是要想办法拉拢客户的这位朋友 使之改变立场 使 黄灯 变为 绿灯 这样就会事半而功倍 上帝上
6、帝 原则原则 记住 上帝 永远是对的 但 上帝 不一定永远是正确的 为什么这样说 因为我们是服务人员 我们的信念就是想尽办 法让客户满意 因为那是我们生存的依据 对于 上帝 所提出的 每项异议 不管其是正确 还是无理取闹 都必须首先尊重 表示 对客户的心情可以理解之类的客套话 以体现出 上帝 永远都是 对的 但客户会有各种各样的误会 各种特殊要求 而产生一些 无理 的要求 如推迟交款 要求退房等 这时我们就要体现出 上帝 不一定永远是正确的原则 坚持 我们的立场而不动摇 让客户知道我们的 底线 不会让步 当然 销售中情况千变万化 视具体情况而定 把握好对等 上帝 的原则 灵活处理 很多问题都会
7、化解 举例 有一已预定客户 定金已付 要求退房 退房理由 为工地现场看到房顶出现小块孔洞 天花板不平等 在遇到这个问题后 这个客户的置业顾问应首先表示吃惊 有 这种事 并表示愿意跟客户前去看看 如该置业顾问不在或忙 由销售主管或经理代替 邀请开发商工程人员一同前往 在前往工地的路上一定要 先安定客户 表示有问题一定会解决 但决不能提及退房或退 款 在具体地址处先仔细听客户反映其真实的担心与顾虑 不要 急于表态 否决客户意见 表达一些安慰性的话 带客户到周边 相同楼房看看 由工程人员和客户讲解这是工程方面的正常现 象 是一些工艺问题 而不是质量问题或其它问题 在工程人员 和客户的解说恰到好处时
8、置业顾问此时表态这不是一个问题 没有退房和退款的理由 同时对这一事件给客户造成的心理不愉 快表示道歉 不停的道歉 这时客户一般都不会善罢甘休 为自己挣点面子 置业顾问这时 千万不可受挫 认为客户很难缠 这是正常现象 要是客户这时候认 输 那才叫不正常 这时要想办法给客户台阶下 客户自己是不愿意 下来的 一是表示理解客户的观点 表示要是发生在自己身上也会这样想 一是表示这是正常现象 不用担心 同时表示因此事而抱歉 邀请客户在方便的时候前来工地现场参观 观看相关工序的施工 以消除客户担心 同时欢迎客户经常参观工地 提出建议等客套话 另外 最重要的就是表示这件事情到此为止 不会继续向上面反 映 不可
9、以退款或退房 最好的房子是最合适的房子最好的房子是最合适的房子 什么才是最好的房子 这是一个再简单不过的问题了 但却 也是一个很有争议的问题 销售中 经常会听到一线的置业顾问的抱怨 诸如很多顾客 反映这个户型不好 那个卫生间是暗室 这边采光不好 间距太 小等细部因素 而置业顾问不知如何解答 有时置业顾问会站在 客户的角度考虑问题 反而被客户的心理所影响 而不是去影响 并引导客户的消费观 最好是什么概念 最好的景观 最好的设计 最好的用材 最好的地段 最好的位置 还是最贵的房子 我们要给客户灌输的是这样的一种观念 没有最好的 只有 最适合的 同一个楼盘 同一栋楼 同一层的房子都会有其不同 之处
10、对于每一个客户来讲 其实他们是在寻找最适合自己的房 子 而不是要求找到最好的 抓住这个重点 我们就能把握核心 最大限度的满足客户的需要 百万富翁不会去买经济适用房 普通工薪不会去买豪华别墅 那些对楼盘有这样或那样挑剔的客户 往往就是在寻找最适合他 们的房子 这时候置业顾问要做的其实就是帮助客户寻找到他们 现实中最理想的房子 那么成功的概率自然会很高 评比活动 评比活动 每星期最佳表现奖 对每周表现最佳的人员做出表扬 可以是精神上的 也可以是精神加物质 的 获奖的因素不一定以业绩作为评定标准 可以是其它多方面的内容 如最 佳精神风貌奖 注重自身形象 最具人格魅力奖 气质好 学习精神强 最佳服务奖
11、 对客户服务优秀 最佳业绩奖 销售量最大 最佳礼仪奖 注重自身礼仪 最佳表现奖 对工作积极认真负责 等 还可以设合理化建 议奖 建议由售楼人员自己选出每周最佳表现奖 一是体现公平性 二是使尽可 能多的人有荣誉感 三是调动大家的积极性 四是有利于置业顾问的自我约束 和团结 每月最佳业绩奖 对每月业绩最好的人员做出表扬 进行奖励 直接与业绩挂钩 使每个置 业顾问都明白销售的核心 销售产品 获得利润 每季最佳业绩奖 与每月最佳业绩奖相结合 在激励置业顾问的同时 有效的保持团队精英 的稳定性 使每个人都明白付出终有回报 奖励办法奖励办法 奖励不一定仅体现在金钱上 还可以从精神层面上来兑现 1 会议表扬
12、 在会议上对得奖人进行公开表扬 2 发放荣誉证书 给获奖者颁发荣誉证书 3 个别交谈 部门主管和公司老板要亲自找获奖者交谈 进 一步肯定并表扬他们取得的成绩 4 文件表扬 在全公司发放公司老板签署的表扬文件 下发 到公司每个人手中 第二章第二章制度激励制度激励 实行严格的制度化操作 避免人治的现象 制度应涉及到销售 中的方方面面 完善的制度能有效的纠正行为偏差 一一 现场管理制度 现场管理制度 包括销售中心现场管理 销售控制管理 以及纠纷处理办法等 的完善 在原有管理制度的基础上 建议强化以下几点 1 及时反应原则 在发生违纪 当天 当周处理 2 乐观原则 无论什么情况下 管理层必须保持乐观情
13、绪 3 鼓励原则 对于有上进表现的员工 应及时发现并鼓励 对于表现不佳者 及时提醒 但以鼓励方式进行 二二 销售策略销售策略 在现时富于竞争的环境里 一个成功的置业顾问需要一套销 售策略原则 代表其思想 信念 来引导他们如何对待客户 因此 他们必须是一个富有策略 容易与人沟通和传达迅息的人 1 1 客户为焦点客户为焦点 销售的成绩视乎其个人能力 想法是否可配合客户的需求 买 卖范围及利益重点 所以一定要以客户为主 置业顾问除了要看客 户表面的需求 亦更要明白他们长线目标及大概商业用途 每当客 户发现新的机会 他们往往要求独特 弹性的答案来解答他们的问 题或得到有关资讯支持 一位成功的置业顾问都
14、知道他们在每一步的销售步伐过程中最 重要是引起客户的兴趣 取得客户的信任 一个坦白和诚实的置业 顾问将客户利益放在焦点上会帮助其得到客户的信任 亦由此可以 建立一个有利双方的长远的商业关系 2 2 客户参与客户参与 最佳的销售方式以双方互相沟通意见而不只是单方面产品介绍 置业顾问应用任何途径来鼓励引出客户多谈话 由此了解他们的需 求 状况或理想等 大部分客户信任自己的想法 需求多过别人提点 3 3 客户需求客户需求 顶级的置业顾问知道如何有技巧地发问问题 然后从客户答案 中了解到他们的需求 另一方面 客户亦可从置业顾问问题中知道 他们是否关注他们的要求 了解他们的状况 反应等 按照这些资 料可
15、为客户制造出一个量身订造的建议书 三三 销售技巧销售技巧 开始电话探访时 清晰地介绍自己及所代表的单位 明确表 明探访目的 说明这次探访如何能被探访者获益 在第一次接触时 若对方有强烈倾述欲 则先聆听并记下要 点 注意可适当引导对方回答你感兴趣的问题 若时间允许 不 妨在结束前简单复述对方的要求 但要注意掌握时机和分寸 要想办法让对方留下电话或联络方式 但不必勉强 总之 电话沟通应使对方对同你交谈感到满意并产生兴趣 若对方不 方便留电话的话 不妨请对方记住你 并把你的电话留给他 要留意顾客真正关心的是什么问题 而不要被表面言辞所 迷惑或轻易放弃 必要时不妨谈谈你的见解 不要被对方的外在形象迷惑
16、 过分相信自己的判断 或许 你认为最有可能买的客户却是无心插柳者 而被你忽略的对象 又恰是真正的买家 四四 销售管理制度销售管理制度 总总 则则 1 1 服务宗旨服务宗旨 让每一个客户都能买到满意的物业单位 全 力以赴 做到最好 2 2 服务精神服务精神 礼貌 热诚 耐心 敬业 细致 周到 公 平 团结 3 3 销售现场 销售现场 每一个工作人员应自觉维护现场销售形象和 现场销售秩序 职责职责 1 置业顾问应热爱本职工作 积极认真参加业务培训 参 加评定考核 2 严格执行公司的各项规章制度 无条件地服从销售经理 的领导和安排 3 积极认真钻研业务 不断提高自身业务素质 以专业形 象和服务展现其个人风采并创造良好的销售业绩 4 认真总结和分析销售工作中碰到的各种情况和问题 并 积极主动向销售经理反映汇报或提出建议 5 置业顾问要互相帮助 互相学习 团结一致 考勤管理规定考勤管理规定 1 置业顾问应严格遵守上下班时间 不得迟到 早退 2 置业顾问依照销售经理的统一安排进行轮休 每周休息一 天 3 销售现场考勤由销售经理每日如实记录 4 迟到或早退10分钟内 扣10元 迟到或早退10 30分
